Appartamento con vincolo 99 anni

[Riccardo Biava]

Vorrei vendere il mio appartamento costruito in edilizia convenzionata nel 1983. L'acquirente è la mia dirimpettaia. Ci siamo rivolti all' ufficio preposto del comune e la valutazione dell' apppartamento è stata del 50 % in meno di altri appartamenti similari in zona (non in edilizia convenzionata,perciò costati di più).Ai primi di settembre dovrebbe arrivare un offerta dal comune per rilevare il vincolo dei 99 anni che nel mio caso si aggirerà sui 30.000 euro e sembra che vadano pagati entro dicembre,dopo di che a settembre del 2013 sarei libero di vendere a qualsiasi prezzo. Tenuto conto che non ho i 30.000 euro e che vendo la casa proprio per necessità CHIEDO: è possibile fare un compromesso di tot.euro? e poi rogitare nel 2013? La signora è disposta a qualsiasi compromesso. Ho già una certa età e non posso aspettare fino al 2013 a meno che non venda al prezzo che ha valutato il comune (238.000 contro i 330.000 pattuiti). Grazie

 

[Paolo Mazzi]

Non è possibile in quanto il preliminare va registrato!!!

 

[Riccardo Biava]

Grazie della risposta. Forse non mi sono spiegato bene. Poniamo che il preliminare venga registrato il 30 di ottobre del 2010 per la somma di euro 100.000 e che 30.000 euro mi servano per riscattare il diritto di superficie, potrò rogitare nel 2013 alla scadenza dei 30 anni?

 

[Paolo Mazzi]

credo proprio che anche il preliminare debba essere registrato dopo il 2013.

 

[montaga69]

Allora, devi procedere cosi: andate dal notaio e stipulate il contratto preliminare di vendita, col prezzo reale a cui vuoi vendere l'appartamento. Il preliminare va trascritto in conservatoria dei registri immobiliari. Nel preliminare andra' messa: 1) una cifra di caparra confirmatoria di 30.000 euro e una condizione risolutiva, cioe' il tuo impegno a riscattare il diritto di superficie, in caso contrario perderai il doppio della caparra 2) nel preliminare NON andra' indicata nessuna scadenza per il rogito , in questo modo avrete 3 anni di tempo per rogitare, per cui il preliminare lo dovrai fare diciamo dopo il primo ottobre 2010. Tieni presente che dopo 3 anni di tempo ai fini legali il preliminare non ha alcuna efficacia verso terzi. Importante NON indicare alcuna data di rogito (altrimenti dopo 1 anno perde di efficacia)

 

[Riccardo Biava]

Grazie dell' informazione. I 30.000 euro andranno a garanzia dell' acquisto del diritto di proprietà? Cioè al Comune?
La parte acquirente quanto può anticipare sulla futura vendita dell' appartamento? Vede, purtroppo mi trovo nelle condizioni
di dover vendere e in modo o nell' altro devo cercare di realizzare entro la fine dell'anno e stò cercando la soluzione migliore. addirittura un prossimo notaio mi ha suggerito di non registrare niente e se i rapporti fra venditore e acquirente sono sicuri al 100 x 100 potremmo fare tutto con scritture private. Boh!!!! Comunque molte grazie per il suggerimento.

 

[montaga69]

provo a rispiegarmi perche' forse non sono stato chiaro. Tu e l'acquirente stipulate davanti al notaio un preliminare di vendita dell'immobile, che prevede un prezzo di 330.000 euro e una caparra confirmatoria, che il promissario acquirente versera' in quel momento a te, di 30.000 euro. Con questi soldi tu andrai in comune e acquisterai il diritto di superficie dell'immobile. Io ti consiglio di stipulare il preliminare dal notaio e di trascriverlo nei registri immobiliari. Questo garantisce te da un eventuale successivo ripensamento dell'acquirente (potresti oltreche' trattenere la caparra , richiedere ad un giudice di obbligare il promissario acquirente ad acquistare l'immobile, oltre a un ulteriore eventuale risarcimento del danno, se esistente e documentabile). Tieni presente che una normale scrittura privata per una vendita di un immobile, ancorche' in forma di contratto preliminare e non definitivo, ha valore solo tra le parti ma non e' opponibile ai terzi. In sostanza, con la scrittura privata se l'acquirente cambiasse idea, puoi solo tenerti la caparra, che nel frattempo avresti speso per acquistare il diritto di superficie, e nient'altro.

 

[Jrogin]

In linea generale, se io fossi proprietario di un immobile che desidero vendere, NON accetterei una caparra CONFIRMATORIA di soli 30.000 euro su un valore totale di 330.000. La trovo più "vincolante" per il venditore che non per l'acquirente.
Mi spiego meglio: se l'acquirente fosse inadempiente possso optare anche per il risarcimento del danno, ma probabilmente dovrai adire ad una causa legale e non vi è la certezza che l'acquirente abbia qualcosa da peredere e non solo fino alla fine della causa avrei il mio bene "bloccato".
Il venditore invece ha sicuramente qualcosa da perdere (l'immobile) e "bloccare" l'immobile con una clausola così vincolante per meno del 10% del valore dell'immobile mi sembra poco proporzionato.
Intendiamoci la caparra confirmatoria è ottima, ma per un venditore (a mio modo di vedere) dovrebbe essere almeno del 30%. (Parere personalissimo).

 

[Riccardo Biava]

Grazie sig. Montagna ? Ho quasi capito tutto, Però a libero mercato potrò vendere solo a settembre del 2013 mentre mi occorre realizzare almeno un terzo entro la fine dell' anno. Cosa mi suggerisce? Poi non la disturberò piu

Aggiunto dopo 2 minuti :

Grazie anche a Lei e Le pongo la stessa domanda che ho fatto al sig. Montagna69. Penso inoltre di sentire il notaio cosa ne pensa. Saluti

 

[montaga69]

forse 100.000 euro di caparra su un contratto da 330.000 da stipulare dopo 3 anni sono troppi, ma anche 30.000 sono pochi. Su questo dovete trovare un accordo coll'acquirente, il senso dei 30.000 euro era per avere subito la liquidita' per il riscatto del diritto di superficie