Annullamento Contratto Preliminare

[Fireboy78]

Buongiorno a tutti,
sono in possesso di un contratto preliminare di compravendita (scrittura privata non registrata) con il quale la società immobiliare XX, in forza di contratto di compravendita dalla stessa sottoscritto con la società costruttrice YY, promette e si obbliga a vendermi un appartamento.
Il contratto, oltre alla desscrizione dettagliata dell'appartamento, prevede una caparra confirmatoria di 20000euro (versata alla stipula del contratto con assegno intestato al costruttore e di cui ho fattura) e l'indicazione che l'atto notarile deve essere redatto entro e non oltre MARZO 2012.
Un paragrafo recita poi che la Parte Promittente Venditrice (società immobiliare) avrà facoltà di risolvere il contratto in mancata sottoscrizione dell'atto notarile da Parte Promissaria Acquirente (io) nel termine sopra indicato, fermo restando il diritto della stessa al risarcimento del danno.
Ora... il costruttore ha comunicato che, causa problemi economici, non riesce ad ultimare il completamento dell'immobile (mancano gli allacci e le pompe di calore) e, non ottenendo i certificati di abitabilità, non è in grado di presentarsi al rogito. Non so se ferma solo le attività o dichiari fallimento...
Come mi posso comportare io? Posso chiedere un risarcimento danni? e a chi?
Grazie

 

[iaragos]

premesso che, mancando tutto sommato poco e che il venditore potrebbe concludere lui gli allacci (tramite altra ditta) e chiedere l'abitabilità, così avresti la tua casa, a cui immagino ti dispiaccia rinunciare....ciò premesso, se non vuoi andare avanti, a mio avviso il contratto è risolto per sopravvenuta impossibilità della controprestazione (la vendita dell'appartamento, che non avendo abitabilità, giuridicamente NON è un appartamento...in gergo si parla di aliud pro alio). Ne deriva il diritto alla restituzione di quanto versato, con gli interessi legali.
Per il risarcimento ho dubbi, in quanto il codice non lo prevede espressamente in questa ipotesi. Direi che potrebbe parlarsene solo in caso di mala fede contrattuale del venditore, che fosse a conoscenza dello stato di decozione del costruttore al momento della stipula. Occorrerebbe inoltre dimostrarlo, questo danno (quale sia ed a quanto ammonti).
Ah...se il venditore non fosse disposto a "mollarti", chiamalo a rogito nei termini pattuiti: il notaio non potrà rogare un bel nulla ed il venditore risulterebbe inadempiente, con la conseguenza di doverti dare il doppo della caparra.

 

[iaragos]

scusa, ho riletto il tuo messaggio...il "giro" di contratti non mi è chiaro...cos'è che l'immobiliare ha acquistato dal costruttore e ti ha promesso di rivenderti, se l'immobile non era realizzato??

 

[Fireboy78]

Ciao, grazie x la risposta... per 'giro' contrattuale intendo che l'immobiliare abbia comprato sulla carta (o in altro stato) alcuni appartamenti dello stabile (sempre con un contratto preliminare di vendita x averne l'esclusiva), con l'intenzione di rivenderli poi ad un prezzo maggiorato.

 

[iaragos]

verifica se nel tuo preliminare ci sia un "collegamento funzionale" (tipo una condizione) con le sorti del contratto di compravendita tra l'immobiliare e il costruttore

 

[Fireboy78]

eh no... non c'è scritto nulla sul rapporto tra i due... c'è solo scritto che 'le Parti per tutto quanto non previsto dal presente contratto fanno riferimento alle disposizioni legislative vigenti e del CC in materia di promessa di vendita immobiliare'.

 

[iaragos]

beh, si è pigliata un bel rischio l'immobiliare!
per quanto mi riguarda, confermo l'opinione che ho espresso all'inizio, ma se qualcun altro volesse intervenire....

 

[arianna26]

io sono d'accordo con te iaragos.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Dopo aver verificato le pattuizioni del contratto e lo stato effettivo dell'immobile con l'ausilio di un collega lombardo sarà opportuno agire senza attendere oltre formalmente con una apposita comunicazione al fine di risolvere il contratto fatto salvo il risarcimento del danno ove configurabile.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo: