Anche per le case acquistate all’asta è applicabile il c.d. “Prezzo Valore” . Sentenza della Corte costituzionale n. 6/2014, depositata il 23 gennaio 2014
Per gli acquisti all’asta da parte dei privati cittadini di unità immobiliari abitative prima della Sentenza della Corte Costituzionale indicata nel titolo , la base imponibile delle imposte di registro e ipocatastali si calcolava sul prezzo pagato stabilito nel decreto di assegnazione; pertanto se l’acquirente godeva dei requisiti agevolativi della “ prima casa” in presenza di un immobile di carattere abitativo ( con rendita catastale p. es. di euro 50000) assegnato al prezzo di 100.000,00 euro, la tassazione gravava sul corrispettivo pieno ; in sintesi l’ assegnatario dal 1 gennaio 2014 avrebbe pagato il 2% di imposta di registro ossia euro 2000, 00 piu’ euro 100 complessive di ipo-catastali : totale 2100 ; acquistando invece senza i “requisiti prima casa “ non godendo delle agevolazioni , l’assegnatario avrebbe pagato il 9% di 100.000 , ossia euro 9.000 piu’ ipo-catastali complessive di euro 100,00 : totale euro 9.100 .
Tale rigida applicazione trae origine dal fatto che l’agenzia delle entrare si è sempre rifiutata ( vedi risoluzione n. 102/2007) di interpretare il dettato normativo in maniera estensiva nel senso di possibile applicazione del prezzo valore adducendo che “la norma agevolativa è una norma speciale e di stretta interpretazione e, in quanto tale, non ammette deroghe” . Fra l’altro la tesi dell’Agenzia è stata nel tempo avvalorata dalla Giurisprudenza (vedi p.es. : Cassazione 13217/2007 )
La recentissima citata sentenza della Corte costituzionale n. 6/2014, depositata il 23 gennaio 2014, ribalta la tesi rigorista dichiarando costituzionalmente illegittima la mancata possibilità opzionale di applicazione della norma del "prezzo valore" per gli acquisti effettuati in sede d‘ Asta Pubblica . Secondo la Consulta, il contribuente deve poter scegliere la soluzione per lui più conveniente in relazione all'andamento del mercato immobiliare: e cioè di determinare la base imponibile facendo riferimento al valore catastale o al valore di mercato. La tesi rigorista, per la Corte Costituzionale è palesemente discriminatoria laddove crea disparità di trattamento fra la persona fisica che può scegliere fra le due opzioni se acquista mediante un contratto ordinario di compravendita , facoltà non concessa invece a chi acquista in esito a procedure esecutive o per asta pubblica. Secondo la Corte tale disparità di trattamento è illegittima e và rimossa immettendo nel diritto di scegliere anche l’acquirente in sede d’asta
Il "prezzo-valore" è stato introdotto dall'articolo 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266: secondo tale norma, in caso di contratto a titolo oneroso avente a oggetto il trasferimento di una abitazione a una persona fisica che non agisca nell'esercizio di impresa, arte o professione, la parte acquirente può richiedere che la base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, sia costituita non dal valore del bene trasferito, ma dal prodotto che si ottiene (da qui la denominazione di questa regola come "principio del prezzo-valore") moltiplicando la rendita catastale per gli applicabili coefficienti di aggiornamento, e quindi indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto.
In conseguenza, riprendendo l’esempio, in sede di acquisizione in asta di “ prima casa” d’ora in poi potrà essere richiesta l’applicazione del c.d. prezzo valore tal che la prima casa sarà tassata sulla base di euro 57.750,00 ( ossia 50000+5%+10%) e la seconda casa su una base imponibile di euro 63.000,00 ( 50.000+5%+20% )
Cio’ significa che nel primo caso l’assegnatario pagherà euro 57.750x2% = euro 1155,00 piu’ 100 di fisse ( risparmio 845 euro) ; mentre nel secondo caso pagherà 63000x9%= 5670,00+100 di fisse ( risparmio di euro 3.330,00) , una riduzione non da poco .
L’autore: Ennio Alessandro Rossi
Per gli acquisti all’asta da parte dei privati cittadini di unità immobiliari abitative prima della Sentenza della Corte Costituzionale indicata nel titolo , la base imponibile delle imposte di registro e ipocatastali si calcolava sul prezzo pagato stabilito nel decreto di assegnazione; pertanto se l’acquirente godeva dei requisiti agevolativi della “ prima casa” in presenza di un immobile di carattere abitativo ( con rendita catastale p. es. di euro 50000) assegnato al prezzo di 100.000,00 euro, la tassazione gravava sul corrispettivo pieno ; in sintesi l’ assegnatario dal 1 gennaio 2014 avrebbe pagato il 2% di imposta di registro ossia euro 2000, 00 piu’ euro 100 complessive di ipo-catastali : totale 2100 ; acquistando invece senza i “requisiti prima casa “ non godendo delle agevolazioni , l’assegnatario avrebbe pagato il 9% di 100.000 , ossia euro 9.000 piu’ ipo-catastali complessive di euro 100,00 : totale euro 9.100 .
Tale rigida applicazione trae origine dal fatto che l’agenzia delle entrare si è sempre rifiutata ( vedi risoluzione n. 102/2007) di interpretare il dettato normativo in maniera estensiva nel senso di possibile applicazione del prezzo valore adducendo che “la norma agevolativa è una norma speciale e di stretta interpretazione e, in quanto tale, non ammette deroghe” . Fra l’altro la tesi dell’Agenzia è stata nel tempo avvalorata dalla Giurisprudenza (vedi p.es. : Cassazione 13217/2007 )
La recentissima citata sentenza della Corte costituzionale n. 6/2014, depositata il 23 gennaio 2014, ribalta la tesi rigorista dichiarando costituzionalmente illegittima la mancata possibilità opzionale di applicazione della norma del "prezzo valore" per gli acquisti effettuati in sede d‘ Asta Pubblica . Secondo la Consulta, il contribuente deve poter scegliere la soluzione per lui più conveniente in relazione all'andamento del mercato immobiliare: e cioè di determinare la base imponibile facendo riferimento al valore catastale o al valore di mercato. La tesi rigorista, per la Corte Costituzionale è palesemente discriminatoria laddove crea disparità di trattamento fra la persona fisica che può scegliere fra le due opzioni se acquista mediante un contratto ordinario di compravendita , facoltà non concessa invece a chi acquista in esito a procedure esecutive o per asta pubblica. Secondo la Corte tale disparità di trattamento è illegittima e và rimossa immettendo nel diritto di scegliere anche l’acquirente in sede d’asta
Il "prezzo-valore" è stato introdotto dall'articolo 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266: secondo tale norma, in caso di contratto a titolo oneroso avente a oggetto il trasferimento di una abitazione a una persona fisica che non agisca nell'esercizio di impresa, arte o professione, la parte acquirente può richiedere che la base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, sia costituita non dal valore del bene trasferito, ma dal prodotto che si ottiene (da qui la denominazione di questa regola come "principio del prezzo-valore") moltiplicando la rendita catastale per gli applicabili coefficienti di aggiornamento, e quindi indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto.
In conseguenza, riprendendo l’esempio, in sede di acquisizione in asta di “ prima casa” d’ora in poi potrà essere richiesta l’applicazione del c.d. prezzo valore tal che la prima casa sarà tassata sulla base di euro 57.750,00 ( ossia 50000+5%+10%) e la seconda casa su una base imponibile di euro 63.000,00 ( 50.000+5%+20% )
Cio’ significa che nel primo caso l’assegnatario pagherà euro 57.750x2% = euro 1155,00 piu’ 100 di fisse ( risparmio 845 euro) ; mentre nel secondo caso pagherà 63000x9%= 5670,00+100 di fisse ( risparmio di euro 3.330,00) , una riduzione non da poco .
L’autore: Ennio Alessandro Rossi
