A differenza di ciò che accade in altri paesi, non vi sono in italia gli estremi per lo scoppio di una bolla immobiliare. i dati e le caratteristiche del mercato immobiliare italiano parlano più che altro di una domanda insoddisfatta di casa, che non trova uno sbocco per la crisi del credito. a dirlo è stato il presidente dell'ance (associazione nazionale costruttori edili) paolo buzzetti
l'attuale fase del ciclo immobiliare è caratterizzata da un ridimensionamento delle compravendite residenziali, ma da una sostanziale stabilità nei prezzi. alla base di tale dinamica - che escluderebbe di per sè l'esistenza di una bolla immobiliare- vi è l'andamento demografico. nel nostro paese, la popolazione, negli ultimi anni non ha arrestato la sua crescita (+3,7% tra il 2004 e il 2010), soprattutto per quanto riguarda i nuovi nuclei famigliari, che sono aumentati di circa 328.000 unità l'anno
l'aumento dei nuovi nuclei famigliari non è stata accompagnata da un aumento della produzione di nuove abitazioni. dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta, infatti, un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni. e il fenomeno dell'inveduto, lungi dall'essere generalizzato, riguarda poche e definite realtà locali
il confronto tra il mercato immobiliare residenziale italiano e quello dei paesi con rischio scoppio bolla immobiliare, fa emergere importanti differenze. non esiste nel nostro paese un problema di invenduto dovuto a un default sui mutui, analogo a quello che ha dato il via alla caduta dei prezzi negli stati uniti. anche nei momenti di crisi, le famiglie italiane mantengono un tasso di insolvenza in linea con il passato, questo perché il loro livello di indebitamento è uno dei più bassi a livello mondiale
nonostante la loro solidità finanziaria, le famiglie italiane sono state oggetto di uno dei più severi credit crunch dall'inizio della crisi. negli ultimi anni, il differenziale applicato dalle banche sui mutui è cresciuto in maniera maggiore rispetto a quello degli altri paesi. ciò, unito alla sensibile riduzione del loan to value, ha reso particolarmente difficile l'accesso al credito per le famiglie italiane. impedendo a una parte consistente della popolazione di acquistare una nuova abitazione e di trasformare la domanda potenziale di abitazioni in domanda effettiva
in un contesto economico come quello del nostro paese, dove circa due terzi della ricchezza delle famiglie è costituita da attività reali, e di queste l'80% è la quota di abitazioni, la stabilità nelle quotazioni immobiliari è un elemento positivo. permette alle famiglie di mantenere intatto il valore degli immobili, svolgendo, anche una funzione di sostegno ai consumi. un'eccessiva contrazione dei prezzi delle abitazioni potrebbe comportare una riduzione del reddito disponibile ed influenzare negativamente la disponibilità a investire e a consumare
per tale motivo, l'ance considera fondamentale allontanare gli allarmismi, cercando, al contrario, di sfruttare le potenzialità di traiano del comparto immobiliare sull'intera economia. in tale direzione vanno le seguenti proposte avanzate dall'associazione dei costruttori
1) istituzione di un fondo di garanzia dello stato per l'erogazione dei mutui alle famgilie per ridurre i rischi di credito legati all'instabilità dei redditi da lavoro
2) alleggerimento del costo fiscale nella fase di acquisto di aree e fabbricati destinati a nuova edificazione o a progetti di recupero, sostituendo un'imposta fissa all'attuale percentuale del 10, 11% sul prezzo d'acquisto
3) riduzione del carico fiscale sulle compravendite, introducendo -anche per le seconde abitazioni- una detrazione IRPEF pari all'IVA o all'imposta di registro. la detrazione dovrebbe essere calcolata su un valore massimo di 100.000 euro, a condizone che il corrispettivo d'acquisto non superi i 200.000 euro
4) riconoscimento integrale della detrabilità degli interessi passivi relativi al muto per l'acquisto dell'abitazione principale
5) eliminazione dell'IMU sui fabbricati inveduti fino a tre anni dall'ultimazione dei lavori
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