Aggiungere un intestatario al contratto d'affitto

[luix73]

Un inquilino mi ha chiesto se è possibile aggiungere un intestatario al contratto d'affitto.
Io non vorrei fare un nuovo contratto, ma mantenere lo stesso contratto.
Mi chiedo se sia possibile introdurre una variazione, visto che cmq il contratto deve essere variato nella parte relativa alle modalità di pagamento.
Come posso fare?

 

[maidealista]

Non sarà una aggiunta ma una "cessione di contratto tra inquilini".
Il conduttore cede il contratto, che resterà invariato, a se stesso ed al nuovo coconduttore.
Bisognerà versare con l' F23 € 67,00 col codice 110T.
Auguri !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

[luix73]

ah ok. Cessione di contratto. E per la variazione lo posso fare in contemporanea?
Ci siamo accordati per un piccolo aumento in seguito all'aggiunta di un'altra persona e per variare le modalità di pagamento.

 

[maidealista]

Ci siamo accordati per un piccolo aumento

La cessione allora non è praticabile. Occorrerà fare una "risoluzione anticipata di contratto" (€ 67 codice 113T) + registrazione del nuovo.
:daccordo:

 

[luix73]

Perchè devo fare un nuovo contratto?
Io ho fatto variazioni sia a rialzo sia a ribasso nei contratti di locazione in essere.
Voglio proprio evitare di fare un nuovo contratto perchè io mi fido del vecchio inquilino e non di quello nuovo.
In questo modo avrei due anni per verificare se si comporta bene. L'aumento è un accordo di compromesso che abbiamo trovato per le condizioni particolarmente favorevoli che aveva essendo un vecchio contratto.

 

[Clematide]

Ciao luix! Purtroppo temo che maidealista abbia ragione.

Se intendi procedere ad un aumento del canone, devi per forza risolvere il vecchio contratto e registrarne uno nuovo a canone maggiorato (solo la riduzione del canone non si registra, anche se è vivamente consigliato darne notizia all'Agenzia delle Entrate, vista la riduzione dell'imponibile). Se, poi, sei in cedolare, tanto meglio: it's all free!

Diverso il caso in cui tu voglia aggiungere - a canone invariato - un nuovo conduttore. In tal caso, trattandosi di modifica di intestazione contrattuale, dovrai comunicarlo in Agenzia, presentando il modello F23 (cod. tr. 109T - 67,00 euri), l'ormai classico modello 69 nonché due righe, vergate di tuo pugno (alcuni uffici le pretendono in bollo), in cui avverti l'Agenzia delle Entrate della novità in corso.

 

[luix73]

vi devo contraddire.
In passato ho variato in aumento i canoni. Il tutto su suggerimento del funzionario.
Non capisco il motivo per cui sostenete che sia obbligatorio un nuovo contratto.

 

[Clematide]

Perché non è consentito al locatore aumentare il canone, originariamente pattuito, nel corso del rapporto locativo: ciò colliderebbe con quanto previsto dalla legge n°431/98. Che poi, il funzionario dell'Agenzia delle Entrate, abbia dato il suo benestare, beh questo non mi sorprende affatto, luix.. "Ho visto cose [all'Agenzia delle Entrate] che voi umani..." (cit..)

 

[luix73]

Potresti citare la parte della legge a cui ti riferisci?

Ti cito per esempio la risoluzione 60 del 28/06/10 dell'Agenzia delle Entrate.
"Né, d’altra parte, trova applicazione, nel caso di accordo di riduzione del canone, il principio sancito dall’articolo 19 del TUR, secondo cui è fatto obbligo alle parti contraenti, ai loro aventi causa e a coloro nel cui interesse è stata richiesta le registrazione di denunciare entro venti giorni, dal loro verificarsi, gli “…eventi…che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta”. Tra tali eventi, sicuramente è annoverabile l’aumento contrattuale del canone di locazione, cui segue la liquidazione di una maggiore imposta di registro mentre non vi può essere ricondotto un accordo che preveda la riduzione del canone e di conseguenza della base imponibile." Questo sembra confermare che sia possibile.

 

[Clematide]

Oh, giusto cielo! Sorry, luix, non conoscevo tale risoluzione dell'Agenzia delle Entrate, in risposta ad un interpello vertente una riduzione di canone, e ti ringrazio di avermela segnalata. Per la cronaca, la parte della legge n°431/1998 a cui mi riferivo era, nello specifico, l'art.13 (patti contrari alla legge).

Da quello che capisco, ad una prima veloce lettura della risoluzione da te citata, premesso che le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, l'accordo di riduzione del canone non deve essere obbligatoriamente assoggettato a registrazione; infatti l'art. 19 del T.U. registro, impone tale onere solo per gli eventi che diano luogo a ulteriori liquidazioni di imposta, e non già per quelli che, come nel caso di diminuzione del canone originariamente pattuito in contratto, porterebbero ad una riduzione: da cui si evince - se bene intendo - che, in caso di riduzione, la registrazione è volontaria, mentre nel caso di aumento, è obbligatoria?.