Agenzia delle entrate, abitazioni locate come uffici e viceversa

[peopeo]

Domanda: è regolare la locazione, con contratto commerciale ad uso ufficio (6 + 6 anni) di un immobile censito al catasto come abitazione A2, A3, A4, ecc.?
Secondo quanto deriverebbe dal DL78/10 che ha comportato la dichiarazione dei dati catastali anche nei contratti di affitto e secondo un’interpretazione circolata anche su questo forum (che allego), si direbbe di no. C’è chi ha parlato anche di possibili sanzioni.
Secondo invece la Circolare 26/E dell’Agenzia delle Entrate del 01/06/11 relativa alla “cedolare secca”, questa ipotesi ed anche il viceversa, cioè locazioni abitative entro uffici A10, sarebbe invece plausibile, in quanto alla pag. 6 (che allego) si escludono esplicitamente dall’opzione gli immobili classificati in catasto come abitativi ma locati per uso ufficio, e le abitazioni invece classificate come uffici o addirittura negozi (!).
So che l’argomento è già stato trattato, ma mi piacerebbe trovare una risposta definitiva a questo rebus. Grazie.

 

[mapeit]

Che gli immobili accatastati come ufficio (A10) o negozi (C1) vengano locati come abitazioni la trovo un'ipotesi poco plausibile, anche perché si andrebbe a violare delle norme comunali e sarebbe necessario, per essere in regola, chiedere ed ottenere dal proprio comune un cambio di destinazione d'uso.
L'ipotesi inversa, invece, è spesso praticata. Un immobile accatastato come abitazione (A2, A3, ecc.) viene locato come ufficio con un contratto 6 + 6 regolato dalla Legge 392/78.
Ovviamente a tale contratto non sono applicabili le norme sulla "cedolare secca".
Qualora i locali siano dotati di impianti elettrici e idro-sanitari a norma e non vi siano controindicazioni date dai regolamenti comunali o dai regolamenti di condominio che spesso specificano dei limiti per le attività esercitabili nei locali di proprietà individuale, di solito una siffatta situazione non crea problemi.
Al fisco in particolare non interessa se i locali affittati sono censiti come abitazione. Purché il contratto sia registrato e l'imposta di registro corrisposta regolarmente, l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito della desstinazione d'uso originaria dei locali... e perché dovrebbe ?

 

[martino954]

Non capisco perchè un Ufficio non si possa affittare come abitazione ma il viceversa sia lecito: in entrambi i casi dovrebbe valere la regola:
l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito della desstinazione d'uso originaria dei locali... e perché dovrebbe ?

Chiedo scusa per la domanda, ma non vedo la differenza: in entrambi i casi la destinazione d'uso non è conforme all'accatastamento e ci dovrebbe essere una violazione: la cosa mi interessa assai perchè ho un Ufficio A/10 e non risco ad affittarlo, stando la crisi economica, invece ho qualche possibilità di usarlo come abitazione.
La Tarsu si pagherebbe in base alla categoria di accatastamento o all'uso indicato nel contratto?
Grazie
Martino

 

[cichi]

Condivido l'opinione di Martino957 e sono curioso di leggere altri autoroveli commenti.

 

[mapeit]

Non capisco perchè un Ufficio non si possa affittare come abitazione ma il viceversa sia lecito: in entrambi i casi dovrebbe valere la regola:
l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito della desstinazione d'uso originaria dei locali... e perché dovrebbe ?

Chiedo scusa per la domanda, ma non vedo la differenza: in entrambi i casi la destinazione d'uso non è conforme all'accatastamento e ci dovrebbe essere una violazione: la cosa mi interessa assai perchè ho un Ufficio A/10 e non risco ad affittarlo, stando la crisi economica, invece ho qualche possibilità di usarlo come abitazione.
La Tarsu si pagherebbe in base alla categoria di accatastamento o all'uso indicato nel contratto?
Grazie
Martino

Spesso i locali accatastati ad uso ufficio non hanno le caratteristiche per poter essere adibiti ad abitazione. Ad esempio potrebbero avere i servizi senza vasca o doccia, non avere gli attacchi per il gas uso cucina, non avere i locali destinati ad uso cucina dotati di prese d'aria di sicurezza o canne fumarie adeguate, avere le stanze da letto di superficie inferiore al minimo previsto per tali locali oppure non sufficientemente aereate ecc...
Questo è abbastanza facile che accada in quanto i requisiti di un immobile destinato ad uso abitazione sono più restrittivi di quelli di un immobile destinato ad uso ufficio.
Non altrettanto si può dire nel caso inverso. In genere ogni immobile accatastato come abitazione ha anche i requisiti per essere utilizzato come ufficio.
Per quanto riguarda la TARSU credo dipenda dall'attività che viene svolta nei locali, non dalla tipologia del loro accatastamento.

 

[martino954]

Bene: ho capito; ma nel mio caso l'Ufficio ora accatastato come A/10 era una Abitazione: è stato il mio impegno che ha portato alla variazione catastale e alla delibera del condominio con cui definitivamente ha poi avuto l'agibilità. Quindi si tratta di vedere caso per caso: non si può secondo me generalizzare e dire: sempre una Abitazione può essere affittata come Ufficio (ad esempio quando la nostra abitazione è diventata Ufficio, abbiamo dovuto costruire un anti bagno -piccolo locale che separa il bagno dalla hall) e non il viceversa o comunque dovrebbe esserci una adeguata verifica. Escludo la possibilità di far riaccatastare l'Ufficio come abitazione perchè non posso rifare una seconda volte le citate spese che ho fatto ventanni fa.
Chissà come si può reisolvere il problema.
Grazie e scusate.
Martino

 

[alberto bianchi]

Condivido l'opinione di Martino957 e sono curioso di leggere altri autoroveli commenti.

Ma tu affitteresti ad uso abitazione un "open space" A10 di 350mq. ? Ci fai dormire una compagnia di alpini ?
Altra cosa è utilizzare un appartamento di 75 mq. A3 per svolgere l'attività di commercialista o l'ambulatorio di medico.
Mi pare che non esista una perfetta fungibilità tra le categorie catastali.

 

[mapeit]

Bene: ho capito; ma nel mio caso l'Ufficio ora accatastato come A/10 era una Abitazione: è stato il mio impegno che ha portato alla variazione catastale e alla delibera del condominio con cui definitivamente ha poi avuto l'agibilità. Quindi si tratta di vedere caso per caso: non si può secondo me generalizzare e dire: sempre una Abitazione può essere affittata come Ufficio (ad esempio quando la nostra abitazione è diventata Ufficio, abbiamo dovuto costruire un anti bagno -piccolo locale che separa il bagno dalla hall) e non il viceversa o comunque dovrebbe esserci una adeguata verifica. Escludo la possibilità di far riaccatastare l'Ufficio come abitazione perchè non posso rifare una seconda volte le citate spese che ho fatto ventanni fa.
Chissà come si può reisolvere il problema.
Grazie e scusate.
Martino

Anche nelle abitazioni di nuova costruzione il bagno non può avere accesso direttamente a un locale di soggiorno, ma serve un disimpegno che lo isoli da quest'ultimo. Le normative edilizie sono dettagliate riguardo a queste cose e se il tuo immobile A10 rispecchia tutte le norme in vigore per gli immobili di civile abitazione, non avrai alcuna difficoltà a richiedere di nuovo il cambio di destinazione d'uso senza effettuare ulteriori modifiche e quindi solamente con le spese "burocratiche".
Dovresti, per esserne sicuro, far visionare l'immobile ad un professionista (un geometra o un architetto) che saprà darti tutte le indicazioni del caso.

 

[kate22]

Carissimo Martino957 , ho dei locali cìvile abitazione ( A2) in affitto da 30 anni come ufficio con contratto regolarmente registrato- Ad agosto ho avuto un cambio di inquilino con la conseguenza che il comune di TO ufficio tecnico mi notifica di dover fare il cambio di destinazione d'uso. Affidata la pratica ad un tecnico, oltre al costo del professionista la rendita catastale è lievitata di 1/3 . Ormai telematicamente gli uffici sono tutti collegati TARSU compresa -Questa è la mia esperienza Ciao Kate22

 

[mapeit]

Carissimo Martino957 , ho dei locali cìvile abitazione ( A2) in affitto da 30 anni come ufficio con contratto regolarmente registrato- Ad agosto ho avuto un cambio di inquilino con la conseguenza che il comune di TO ufficio tecnico mi notifica di dover fare il cambio di destinazione d'uso. Affidata la pratica ad un tecnico, oltre al costo del professionista la rendita catastale è lievitata di 1/3 . Ormai telematicamente gli uffici sono tutti collegati TARSU compresa -Questa è la mia esperienza Ciao Kate22

Scusa la mia curiosità. Se l'U.T. del Comune di Torino ti ha chiesto di fare il cambio di destinazione d'uso poiché avevi affittato un A2 ad uso ufficio, ti avrà anche scritto in base a quale norma ha potuto richiederti ciò. Puoi fornirne gli estremi? Regolamenti comunali o norme urbanistiche nazionali?
Grazie.