Agenzia delle entrate, abitazioni locate come uffici e viceversa

[basty]

In passato non si faceva caso. Ed i Comuni non contestavano, ... (o quasi?)
Oggi sembra siano più restrittivi.
teoricamente occorrerebbe chiedere la variazione come A10, che avrà per il locatore un aggravio considerevole di rendita catastale.
Formalmente gli inquilini non potrebbero contabilizzare nella contabilità, il canone se il contratto è di tipo abitativo: non so per quanto riguarda targhe ed insegne, che tra l'altro dipendono anche dal condominio.

Se avessi occasione di informarti presso gli altri studi presenti nel palazzo, magari facci sapere.

 

[mapeit]

Non puoi fare un contratto ad uso abitativo per un locale in cui svolgono la loro attività due professionisti. Devi fare un contratto 6 + 6 ad uso diverso da abitazione, regolato dalla Legge 392/78.
Che io sappia l'Agenzia dele Entrate non ha mai contestato il fatto che il locale sia classificato come A/2 e non come A/10, semmai potrebbe obiettare qualcosa il Comune. Per quanto riguarda gli ordini professionali, alcuni suggeriscono ai propri aderenti di locare solo immobili censiti come ufficio (A10) per non incorrere in rischi di contestazione sulla deduzione dei canoni e, soprattutto, per la necessità di particolari requisiti di sicurezza relativi agli impianti ecc., altri invece non sollevano il problema.
Non so cose ne pensa l'Ordine degli Psicologi e Psicoterapeuti, ma credo che questa attività si possa tranquillamente svolgere in un locale censito come abitazione.

 

[basty]

Non so cose ne pensa l'Ordine degli Psicologi e Psicoterapeuti, ma credo che questa attività si possa tranquillamente svolgere in un locale censito come abitazione.

Questo è appunto il paradosso. Un A2 é sicuramente più "dotato" di un A10, che teoricamente dovrebbe essere sprovvisto di bagno completo e cucina. Dovrebbe quindi essere semmai vietato l'uso di un A10 come abitazione, non il viceversa. Ma qui entra l'aspetto fiscale, e pure in modo ottuso.
Perche anche per un A10, quando locato, si paga l'IRPEF in funzione del canone, non della rendita. Solo quando è sfitto si paga in base al catasto, con tariffe salate proprio quando in pratica non rende.

 

[uva]

qui entra l'aspetto fiscale

Infatti dal punto di vista fiscale quando si registra un contratto di locazione occorre indicare sul mod. RLI anche i dati catastali dell'immobile locato. Quindi se un'abitazione cat. A2 o A3 viene locata uso ufficio è subito evidente l'anomalia, che può essere sanzionata.

Invece pare che il conduttore non possa chiedere la risoluzione del contratto e l'eventuale risarcimento del danno al locatore se quando ha stipulato il contratto era a conoscenza della destinazione catastale dell'immobile non consona all'uso a cui lo destina.
SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»

 

[mapeit]

Infatti dal punto di vista fiscale quando si registra un contratto di locazione occorre indicare sul mod. RLI anche i dati catastali dell'immobile locato. Quindi se un'abitazione cat. A2 o A3 viene locata uso ufficio è subito evidente l'anomalia, che può essere sanzionata.

Sanzionata in base a quale norma da parte dell'Agenzia delle Entrate ?

 

[uva]

I riferimenti normativi sono nel link che ho indicato
SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»
(prime dieci righe)

Non so se successivamente la normativa è stata soppressa o modificata:

 

[peopeo]

Sanzionata in base a quale norma da parte dell'Agenzia delle Entrate

In caso di immobile abitativo locato come ufficio con contratto di locazione 6+6 e pertanto con cambio di destinazione d’uso, il Comune può richiedere ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, la variazione catastale in A10 indicando anche la data di decorrenza fiscale, con recupero di tributi pregressi, applicazione di sanzioni, interessi di mora. In caso di mancato adempimento provvede all’accertamento, con addebito degli oneri, l’Agenzia delle Entrate. Anche questa può richiedere la variazione catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 277 della legge 244 (finanziaria per il 2008). La sanzione per omessa presentazione di variazione catastale dovrebbe essere min. € 1032,00 - max. € 8264,00 (importi elevati a decorrere dal 1° luglio 2011 con Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 art 2, comma 12., come modificato dal D.L. 13/5/2011 art. 5, comma 15.

 

[mapeit]

I riferimenti normativi sono nel link che ho indicato
SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»
(prime dieci righe)

Non so se successivamente la normativa è stata soppressa o modificata:

L'articolo de Il Sole 24 Ore cita l’articolo 19, comma 15, del Dl 31 maggio 2010, n. 78 che si riferisce all'obbligo di indicare i dati catastali degli immobili in fase di registrazione di un contratto di locazione. L'eventuale omissione è punita ai sensi dell’articolo 69 del Dpr 131/1986. Poi dice che "È comunque opportuno – a evitare contenziosi con il conduttore – chiedere in Comune la voltura catastale...", ma questo non ha nulla a che vedere con l'Agenzia delle Entrate.
Per l'Agenzia è sufficiente che all'atto della registrazione vengano indicati correttamente i dati catastali dell'immobile, per cui non entrano nel merito del tipo di locazione e della classificazione catastale dell'immobile.

 

[peopeo]

Quali modalità e tipologie contrattuali dovrei utilizzare? Ho sentito parlare di uso promiscuo?

Ti conviene affittare con contratto di locazione abitativo inserendo nel contratto la clausola per cui l'abitazione può essere usata secondariamente anche come ufficio. I conduttori potranno detrarre solo il 50% delle spese e tu dovrai accontentarti di un affitto un po' più basso. In compenso, non dovrai sobbarcarti i costi di un cambio di destinazione d'uso e di una riclassificazione catastale in A10.

 

[peopeo]

Per l'Agenzia è sufficiente che all'atto della registrazione vengano indicati correttamente i dati catastali dell'immobile, per cui non entrano nel merito del tipo di locazione e della classificazione catastale dell'immobile.

E' vero, ma i problemi possono arrivare dopo. Vedi quello che è successo a kate22 in questa stessa discussione.