simo55

Membro Ordinario
Proprietario Casa
E' piu' conveniente x il proprietario un affitto con cedolare secca 4+4 o a canone concordato 3+2?il contratto 4+4 posso darlo solo x primi 4 e non dare seguito agli altri 4? Ci vuole una motivazione?
 
La prima proroga è obbligatoria/garantita per legge: non puoi negarla sia si tratti del +4 sua del +2;
Il cosiddetto 4+4 è a canone liberamente stabilito
Il 3+2 invece deve sottostare ai parametri concordati in sede accordo sindacale.
In genere quest’ultimo comporta canoni più bassi ma gode di agevolazioni fiscali ed ha durata minima più breve.
Tra l’altro quelle sono le durate minime: non è vietato allungarle.
La convenienza non è assoluta: è il risultato del confronto considerando i vari aspetti
 
La prima proroga è obbligatoria
Giusta tecnicamente la correzione, ma dato che il nostro non ha indicato delle motivazioni, ho espresso la conclusione ordinaria. Le eccezioni sono le seguenti, e sono abbastanza .... eccezionali. Eccole
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

  1. a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  2. b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  3. c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  4. d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  5. e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
  6. f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  7. g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Fonte: Art. 3 legge sulle locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore
 
E' piu' conveniente x il proprietario un affitto con cedolare secca 4+4 o a canone concordato 3+2?
Per valutare la convenienza puoi procedere come segue:

1) Ipotizzi il canone libero 4 + 4, in base al mercato delle locazioni in quella zona per immobili simili al tuo.
2) Calcoli il canone concordato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.
3) Calcoli il "risparmio fiscale" inerente il contratto concordato: minore tassazione del reddito da locazione (sia se opti per la cedolare secca, sia se rimani in regime IRPEF ordinario); tassazione IMU ridotta ("sconto statale" del 25% oltre ad eventuale aliquota IMU agevolata deliberata dal Comune).
4) Confronti il minor incasso che otterresti dal canone concordato rispetto a quello libero col risparmio fiscale.
 
cedolare secca
In entrambi i casi (contratto libero o contratto concordato) la convenienza per la cedolare secca dipende dalla situazione fiscale complessiva del locatore.

Puoi verificarla con un'app come questa:
 

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