Affitto abitazione ad onlus e cedolare secca

[marconero]

Buonasera a tutti, sempre in merito al contratto di affitto per abitazione 4+4 a canone libero che sto per sottoscrivere, la controparte è una cooperativa onlus che accoglie i rifugiati. Chiedo se secondo gli esperti sarà possibile optare per la cedolare secca grazie.

 

[Nemesis]

sarà possibile optare per la cedolare secca

Sì, se sono soddisfatte entrambe queste condizioni:
- sei una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni;
- risulti dal contratto di locazione la destinazione dell'immobile a uso abitativo in conformità alle finalità della società conduttrice.

 

[marconero]

Entrambe le condizioni sono soddisfatte, non impotta a chi viene affittato l' immobile? (Persona fisica o onlus)

 

[Un giocatore]

Ritengo invece che il regime della cedolare secca non sia applicabile.
L'Agenzia delle Entrate dice:
"
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
"
Quella 'e' (prima di 'date a disposizione dei comuni' è un AND logico.

 

[basty]

Al solito ha ragione @Nemesis: una recente circolare o DL, ha precisato che sono incluse nella cedolare secca, proprio le Onlus che destinano l'immobile ad uso abitazione.

Per la verità io approfitto per contestare l'interpretazione restrittiva fatta da Agenzia delle Entrate, che adotta il criterio della doppia condizione: sia il locatore che il conduttore debbono essere persone fisiche (o il conduttore sia onlus che lo subaffitta uso abitazione)

Mi risulta che la legge preveda il solo requisito per il locatore, e così si sono espresse due sentenze di commissione provinciale.

Nonostante ciò è recente la riconferma della posizione della Agenzia delle Entrate: no CS per le foresterie.

 

[Nemesis]

una recente circolare o DL, ha precisato che sono incluse nella cedolare secca, proprio le Onlus che destinano l'immobile ad uso abitazione.

Non proprio recente. Dato che è la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 (punto 1.2):
[...] Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma. [...]

approfitto per contestare l'interpretazione restrittiva fatta da Agenzia delle Entrate, che adotta il criterio della doppia condizione: sia il locatore che il conduttore debbono essere persone fisiche (o il conduttore sia onlus che lo subaffitta uso abitazione)

Non basta che il locatore sia una persona fisica: la cedolare secca
non si applica alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni.

 

[basty]

Non basta che il locatore sia una persona fisica: la cedolare secca
non si applica alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni.

Questa è la risposta forse giuridicamente corretta, ma che cozza col buonsenso e con la sintassi italiana del DL. Mi rendo conto che contestare una tua affermazione, che poi è quella ufficialmente assunta da Agenzia delle Entrate, è una gara persa in partenza, ma proviamo a leggerla questa benedetta norma.


Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 -
1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita' immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo' optare per il seguente regime.
2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche' delle imposte di registro e di bollo
..................................
6. Le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attivita' d'impresa, o di arti e professioni.................

Visto che il soggetto di tale DL è senza ombra di dubbio il locatore, come si evince al comma 1 e 2 del DL, per quale recondito motivo la condizione espressa al comma 6 si viene ad applicare anche al conduttore, il quale non è il soggetto deputato a decidere quale tassazione il locatore intenda adottare?
Ora mi pare alquanto arbitrario, che in presenza di un locatore privato, che loca non nell'esercizio di impresa (che non ha) ma ad una società che adibirà i locali ad uso abitativo di un dipendente, sia escluso dalla CS.
In fondo, a parte l'aspetto umanitario, è la medesima situazione concessa alle onlus.
Di questo parere, favorevole al locatore, si sono espresse le CP di Reggio Emilia e Milano, condannando la Agenzia delle Entrate: qualche funzionario della stessa ha poi risposto, dicendo che fin che non ci sono 10 sentenze contrarie la Agenzia delle Entrate non cambierà atteggiamento. (bontà sua).

 

[Nemesis]

Questa è la risposta forse giuridicamente corretta, ma che cozza col buonsenso e con la sintassi italiana del DL. Mi rendo conto che contestare una tua affermazione, che poi è quella ufficialmente assunta da Agenzia delle Entrate...

Ma la mia affermazione (che riguardava i requisiti del solo locatore) non è contestabile, dato che faceva preciso riferimento alla norma istitutiva della cedolare secca. Il problema della posizione sull'argomento dell'Agenzia delle Entrate, riguardante i requisiti del conduttore (che pure io non condivido) è che non si limita a fare riferimento alla norma.

 

[basty]

Ma la mia affermazione (che riguardava i requisiti del solo locatore) non è contestabile,

Ma figurati se mi cimento a contestare tue affermazioni ....
Ma nemmeno la mia, visto che lamentavo la attribuzione del requisito anche al conduttore......
Comunque ,.... o fai causa alla Agenzia delle Entrate, o ti tieni quell'editto bulgaro.

 

[marconero]

Quindi praticamente se applicassi la cedolare mi devo aspettare un accertamento da parte di Agenzia delle Entrate che però avrei "buone" possibilità di annullare in sede di ricorso in commissione tributaria?