COME FUNZIONA
Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (ad un canone superiore rispetto al mercato) e un contratto di opzione con il quale l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare.
A CHI SI RIVOLGE
Questo approccio alternativo all’acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell’acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.
Anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell’acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell’affitto a riscatto. Rimandando l’accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Ma soprattutto, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l’affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.
COME VIENE CALCOLATO IL CANONE MENSILE
Premesso che chi si avvicina all’affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell’importo del canone di locazione tiene conto dei seguenti parametri:
Canone pari a ….. volte l’affitto di mercato pagato per immobili simili;
Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.
E SE L’INQUILINO NON ESERCITA L’OPZIONE?
Se l’inquilino, alla scadenza fissata, non intende esercitare l’opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l’immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).
In caso di disdetta naturalmente nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi si approccia all’affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. E’ importante sottolineare che, anche in quest’ipotesi, in realtà è comunque più vantaggioso l’affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché complessivamente le spese notarili, le imposte di legge e gli interessi dovuti alla banca supererebbero quanto versato per la locazione.
I VANTAGGI PER L’INQUILINO/ACQUIRENTE:
Acquisto dell’immobile fra n. mesi a prezzo bloccato oggi;
In caso di acquisto l’affitto pagato non andrà perduto;
Al momento dell’acquisto diminuirà sensibilmente l’importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
Tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
Ci si sente da subito a casa propria.
I VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE:
L’immobile genera entrate (non rimane vuoto);
Si captano futuri acquirenti;
Alta probabilità di concludere la vendita: l’inquilino avrà tutto l’interesse ad acquistare dato il canone di locazione superiore al canone di mercato;
Se alla scadenza concordata l’inquilino non esercitasse l’opzione e liberasse l’immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’appartamento.
