Affitti occasionali di una camera

[JO MARCH]

Grazie. Mi informerò prima di prendere iniziative.

 

[moralista]

Se ti affidi ad una agenzia immobiliare, che tratta AIRBNB, almeno all'inizio risolvi i tuoi problemi, certamente oltre alla trattenuta fiscale del 21% una percentuale agli operatori

 

[Clematide]

Se ti affidi ad una agenzia immobiliare, che tratta AIRBNB, almeno all'inizio risolvi i tuoi problemi, certamente oltre alla trattenuta fiscale del 21% una percentuale agli operatori

Moralista colpisce ancora. Quali problemi @JO MARCH (l’eroina ribelle di “Piccole donne”?) risolverebbe all’inizio affidandosi ad una agenzia immobiliare che inserisse l’offerta su AIRBNB o su altri portali?

Cambierebbe ben poco: invece del portale, sarebbe l’agenzia stessa ad effettuare la ritenuta: anzi, questo comporterebbe ulteriori casini, in quanto la stessa agenzia dovrebbe poi informare la piattaforma riguardo la veste nella quale opera in modo che il portale a sua volta non effettui lui gli adempimenti di legge (ritenuta + Certificazione Unica + comunicazione dati relativi al contratto concluso suo tramite alle Entrate).

Se poi l’agenzia dovesse ritenere che la locazione breve fosse riconducibile ad una attività d’impresa (non applicabile al regime fiscale per le locazioni brevi) potrebbe perfino rifiutarsi di effettuare gli adempimenti di legge.

Anche in questo caso, non si sfugge alle opportune formalizzazioni e regolarizzazioni del caso in capo al proprietario-locatore: gli obblighi per lui restano gli stessi di sempre, vale a dire accreditarsi in Comune, Provincia e Questura e inserire i proventi percepiti nella dichiarazione dell’anno successivo, a prescindere da come questi introiti si siano ottenuti, tramite un portale telematico o un intermediario fisico adempiente (che ha applicato la ritenuta) , tramite un portale non adempiente, tramite un intermediario fisico che si appoggia su un portale inadempiente ecc.

 

[uva]

sarebbe l’agenzia stessa ad effettuare la ritenuta: anzi, questo comporterebbe ulteriori casini,

Perché pensi ci sarebbero "ulteriori casini"?

In un Comune montano turistico della mia regione (Piemonte) dove ho una seconda casa, diverse agenzie immobiliari affittano appartamenti per conto dei proprietari.
Si tratta di affitti settimanali o mensili per i quali l'agenzia si occupa di tutto: gestisce le visite dei turisti interessati, prepara i contratti, incassa i canoni e li gira ai proprietari effettuando la ritenuta ed emettendo la certificazione unica, pubblicizza l'immobile sul proprio sito internet e sui portali più importanti, manda il personale per le pulizie a fine locazione.
Ovviamente tutto ciò comporta un costo per il proprietario; che però ha solo il compito di mettere a disposizione l'appartamento arredato, corredato e in buono stato di manutenzione.

Forse le agenzie di cui parlo non si occupano dell'affitto per pochi giorni di una singola stanza in una casa abitata dal proprietario (come vuole fare @JO MARCH ) se non lo ritengono remunerativo.
Ma la gestione completa degli affitti settimanali/mensili/stagionali di un appartamento è una prassi normale che non crea problemi né all'agenzia né al proprietario.
Si tratta di locazioni che non hanno nulla a che vedere con l'attività di bed & breakfast/affittacamere perché non vengono forniti servizi accessori durante la locazione stessa: soltanto la pulizia finale a spese dell'inquilino.

 

[Clematide]

Perché pensi ci sarebbero "ulteriori casini"?

Quello che hai descritto tu è un caso classico: il proprietario di una seconda casa al mare o in montagna che si avvale di una agenzia specializzata in affitti brevi: in questo caso, se i canoni di locazione transitano nelle mani dell’agenzia, sarà la stessa ad operare la ritenuta alla fonte. Qui abbiamo un unico intermediario diretto.

Il caso di moralista è diverso: “ti affidi ad una agenzia immobiliare che tratta AIRBNB”. Qui l’intermediario fisico (agenzia immobiliare) si avvale, a sua volta, di un altro intermediario online (AIRBNB), inserendo un annuncio con tanto di foto come host sul portale per intercettare il suo turista in tempi più rapidi (il portale è una vetrina online mondiale), e, se questo avviene tramite il portale telematico, è il portale stesso che rende la prestazione all’agenzia, la quale se ne avvale indirettamente per esercitare la propria attività di intermediazione e non direttamente al locatore: sarà, quindi, l’agenzia stessa ad esercitare il ruolo di sostituto d’imposta.

Questo passaggio di consegne è cruciale, ma, dal punto di vista operativo, può incasinare le cose: qui chi fa l’annuncio non è un host proprietario, ma è un soggetto terzo che agisce in virtù di un mandato, e, se non gli viene data la possibilità, come accade finora su AIRBNB, di segnalare la veste nella quale opera in modo che il portale non effettui gli adempimenti previsti dalla legge e che il reddito si riferisce non a lui, ma ad un altro o ad altri soggetti proprietari, le cose, ripeto, si possono incasinare.

 

[moralista]

questa è la risposta, BOH più incasinato di così, JO MARCH non poteva capitare, quando si vuole incasinare qualcuno si trova sempre da ridire, consiglio per jo march segui quando suggerito e non ti preoccupare per una stanza non vedo altri problemi e soluzioni al tuo caso