Affittare come abitazione un appartamento accatastato come A/10 (ufficio)?

[martino954]

Posseggo a Novara un immobile in condominio accatastato come A/10 Ufficio: ho fatto tutte le procedure catastali e di delibera di condominio per trasformarlo da abitazione in Ufficio, alcuni anni orsono perché c’era una certa richiesta di Uffici: il problema:
sono ormai due anni (la recessione è terribile) e non c’è nessuno che lo voglia come ufficio, ho interessato tutte le agenzie, sto facendo per conto mio pubblicità su vari portali, ho messo cartelli, ma niente di niente. Ho provato a ridurre di oltre un terzo il canone richiesto rispetto a quello che ho preso con l’ultimo contratto, ma niente.

Mi dicono che se lo affitto come abitazione ho qualche possibilità in più: ecco la domanda: si può, senza ripercorrere all’inverso la trafila e cambiare destinazione, affittare l’appartamento come abitazione o facendo un regolare contratto di 4 + 4 oppure 3 + 3 potrei avere dei problemi (fisco oppure condominio?)
Grazie
Martino

 

[mimma]

credo che non ci dovrebbero essere grossi problemi, ma tenga presente che per es. le utenze che andrebbero volturate avranno tutte tariffe più alte compresa la spazzatura credo che sia questo a frenare la richiesta

 

[martino954]

Ma non esiste anche il problema che essendo ufficio io pago l'ICI su un valore che si ottiene moltiplicando per 50 la rendita catastale rivalutata e non per 100 come per le abitazioni?
Grazie
martino

 

[mimma]

l'ICI in caso di affitto è un onere che resta a carico del proprietario e non dell'inquilino, qui credo che il problema è degli inquilini che dovrebbero occupare l'immobile che oltre all' affitto dovrebbero pagare tutte le utenze di più del dovuto comunque si informi andando a chiedere se si può recepire la circolare n.19 del 2001 dell'agenzia delle entrate al punto credo 2.2 se le può essere d'aiuto

 

[Mariangela Morelli]

Dovresti rendere edotto il conduttore che stai affittando quale abitazione un immobile accatastato ad ufficio.
Naturalmente di ciò dovresti dare atto nel contratto di locazione.
Non te lo consiglio.
E' come se volessi affittare una cantina come appartamento.
Anche se è bellina e pavimentata ha un'altra destinazione urbanistica.
Molto meglio ripercorrere la strada inversa e fare un CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO.
Informati presso l'Ufficio Tecnico del tuo comune.
Purtroppo non sempre è possibile perchè nei cambi di destinazione d'uso bisogna osservare gli standard previsti dal Regolamento Edilizio attualmente in vigore, spesso molto più restrittivo che in passato e magari con maggiori esigenze ad esempio in merito allo standard richiesto per il parcheggio.

 

[martino954]

Ho chiesto all'Agenzia delle Entrate: loro dicono che si può affittare, se ho capito bene, un ufficio ad uso abitazione, l'IRPEF che l'erario incassa è sempre la stessa, l'ICI bisgna pagarla tenendo conto della nuova destinazione e non ci sono altri problemi, a parte le bollette (gas, luce e telefono che saranno calcolate tenendo conto che si tratta di una abitazione? e la tassa raccolta rifiuti si pagherà tenendo conto dell'uso?): e poi il contratto diventa 4+ 4 oppure 3 + 2 e non più commerciale?
La soluzione proposta di cambiare destinazione incontra da parte mia difficoltà perchè probabilmente è una situazione provvisoria, quando ci sarà più lavoro potro affittare l'immmobile ad uso ufficio, è molto costosa (parcelle professionisti, delibera di assemblea di condominio) e non è detto che riesca.
Grazie, che rebus
Martino

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La soluzione ottimale è insistere nell 'affittare ad uso ufficio ad un soggetto IVA ( es. agente e rappresentante, consulente informatico etc.) che lo destini anche ad abitazione. Infatti è possibile ottenere la residenza in un ufficio se questo è attrezzato in modo da essere fruito anche come abitazione (antibagno, bagno, angolo cucina, divano letto)
Cio' costituirebbe un elemento preferenziale perchè il conduttore potrebbe quanto meno scaricare il 50% delle spese ( i più arditi scaricano anche il 100%). In questo caso il contratto ovviamente dovrebbe essere 6+6; per cui l'annuncio economico dovrebbe essere piu' o meno cosi' " affitto abitazione-ufficio, ottimale e conveniente soluzione abitativa per soggetti con Partita IVA che fra l'altro scaricano i costi "
Nella realtà è assai frequente che il piccolo lavoratore autonomo senza un proprio ufficio e senza segretaria, destini una parte dell'abitazione alla propria ttività: come archivio, computer, per emettere le fatture , per telefonare ai clienti etc.

 

[mimma]

per quanto cocerne i rifiuti almeno in Puglia che non c'è differenziata e altro si paga in base alla categoria catastale e quindi uffici e commeriali pagano tariffe molto più alte, per l'enel quello che so e che chiedono solo i riferimenti catastali (Fg. Pall. Sub ) e non la categoria catastale, per il telefono i vari gestori non richiedono nulla che riguardi l'immobile per il gas deve informarsi in base alla società appaltatrice o municipalizzata che detiene la fornitura nella sua citta, da noi non richiedono i dati catastali ma l'indirizzo dell'utenza ed eventuale n. di contratto precedente per il subbentro, la tipologia (abitativo, commerciale, ecc.ecc.)la ricavano dal contratto stesso. A mio avviso gli unici due problemi sono l'ICI in capo al proprietario che fa lievitare il prezzo del fitto e la tarsu in capo all'inquilino che potrebbe inficiare il contratto

 

[mimma]

se l'agenzia delle entrate a detto che può fare il contratto abitativo su una categoria A/10 vuol dire che biogna anche applicare le condizioni dell' abitativo e quindi 4+4 per il contratto che si deve stipulare.

 

[Mariangela Morelli]

Sono daccordo con Rossi.
Se comunque lo affitti ad uso abitativo è chiaro che devi fare un contratto 4+4 L. 431/98.