Acquisto vincolato alla vendita del mio immobile

[nasca]

buongiorno,
ho firmato una proposta di acquisto (io sono l'acquirente) che è stata accettata ma a mio avviso contiene alcune anomalie.
1) Ho vincolato la proposta alla vendita del mio immobile ma non viene indicata una data di scadenza per tale clausola.
la proposta puo' considerarsi comunque valida ?
2) dato che la proposta e vincolata alla vendita del mio appartamento il venditore puo' incassare la caparra confirmatoria che ho allegato alla proposta ?
3) la proposta rimanda ad un "prelilminare" che verra sottoscritto tra 20 giorni circa (anche se io credo che la proposta irrevocabile di acquisto che ho firmato sia gia un preliminare). in quel momento devo pagare la commissione all'agenzia oppure devo ritenere che il contratto si chiude solo alla vendita del mio immobile ?
4) alla stipula del preliminare devo versare una sostanziosa caparra (che integra quella precedentemente versata), anche in questo caso la caparra è incassabile o no dal venditore ? deve attendere prima la vendita della mia casa ?
grazie mille

grazie

 

[Jrogin]

Benvenuto in propi.it nasca

Le risposte che troverai qui sotto vanno considerate di carattere generale, non avendo possibilità di vedere "le carte" nella loro interezza, quindi ti prego di prenderle come semplici osservazioni.

1) Ho vincolato la proposta alla vendita del mio immobile ma non viene indicata una data di scadenza per tale clausola. la proposta puo' considerarsi comunque valida ?

Già questa è un anomalia. Ritengo che una data entro la quale la condizione si deve avverare o meno sia un dato essenziale, quindi a mio parere la proposta non è valida e andrebbe riformulata.

2) dato che la proposta e vincolata alla vendita del mio appartamento il venditore puo' incassare la caparra confirmatoria che ho allegato alla proposta ?

Dipende da cosa avete concordato nella proposta. Può essere si come come no. Solitamente è preferibile che la somma versata alla proposta di acquisto condizionata sia un assegno non trasferibile, intestato al proprietario, che rimane come in deposito presso l'AI (Agenzia Immobiliare)

3) la proposta rimanda ad un "prelilminare" che verra sottoscritto tra 20 giorni circa (anche se io credo che la proposta irrevocabile di acquisto che ho firmato sia gia un preliminare). in quel momento devo pagare la commissione all'agenzia oppure devo ritenere che il contratto si chiude solo alla vendita del mio immobile ?

Premesso che ci sono recenti sentenze della corte di cassazione che recitano in sostanza che una proposta che rimanda ad un preliminare (e non direttamente al rogito) sia da considerarsi NULLA (nullità da richiedere da una delle parti), il diritto alla mediazione per l'Ai sorgerebbe in questo caso al verificarsi della condizione sospensiva (vendita della casa del proponente)

4) alla stipula del preliminare devo versare una sostanziosa caparra (che integra quella precedentemente versata), anche in questo caso la caparra è incassabile o no dal venditore ? deve attendere prima la vendita della mia casa ?

Una volta verificatasi la condizione sospensiva, è un giusto diritto del venditore incassare la capparra.

 

[arianna26]

1) Ho vincolato la proposta alla vendita del mio immobile ma non viene indicata una data di scadenza per tale clausola.
la proposta puo' considerarsi comunque valida ?

Anch'io sono d'accordo con Jrogin così formulata la clausola sembra nulla in quanto, in teoria, tu potresti decidere di non vendere più, tenendo il tuo venditore in uno stato di limbo eterno. dunque secondo me doveva esser formulata con un termine, scaduto il quale il proprietario era libero di trovarsi un altro acquirente o di accettare una dilazione del termine e darti altro tempo.

 

[akillea]

...mi intrometto,una domandaerchè l'assegno della caparra deve rimanere in agenzia? se è non trasferibile non va dato al legittimo proprietario?

 

[jofly]

Nasca, ti dico la mia esperienza perchè ci sono passata ed avevo aperto anche una discussione. Per quanto posso dire rispondo con:
- se la proposta che tu hai fatto non è stata controfirmata (hai qualcosa in mano?) dal venditore e l'assegno sta ancora nelle mani dell'agente, di fatto stanno (l'agente ed il venditore) tenendo un piede quà e uno là. Nel senso che sarai vincolato definitivamente quando farai il compromesso, versando una sostanziosa parte di contanti. Già il fatto che è indicata la data del compromesso, la devi rispettare. Se non la rispetti l'assegno che hai lasciato a garanzia verrà incassato ed il contratto sarà concluso per tua inadempienza.
Nel contempo ho una ulteriore domanda: la casa che devi comprare è ancora "in vendita"? Fanno visite, prendono appuntamenti ecc ecc.? Se si, vuol dire che fino al compromesso le parti si ritengono libere. Il vincolo è, come detto, successivo al compromesso. Dopodichè potrebbe succedere che tu dai i soldi, fate il compromesso, poi non riesci a vendere la tua casa (quindi non puoi rogitare per l'acquisto della nuova) intanto il tempo passa, la data del rogito (stabilita nel compromesso) si avvicina e quindi potrebbe succedere:
A) che pur di vendere, SVENDI casa tua, se no perdi la caparra data al compromesso per l'acquisto della nuova casa;
B) che non vendi perchè non vuoi SVENDERE casa tua, e quindi ti rassegni e perdi comunque la caparra...
Ti dico francamente che io ci sono passata, solo con una differenza sostanziale: avevo subordinato l'acquisto con la vendita della mia casa, dando incarico allo stesso mediatore. Poi lui mi ha cominciato a mettere fretta, spingendo sul compromesso (a lui interessava arrivarci perchè era in quel momento che prendeva la provvigione!!!); ma nella mia proposta era chiaramente indicato che il compromesso lo avrei fatto solo quando IO avevri fatto il compromesso per la mia casa - in sostanza i soldi che avrei avuto al MIO compromesso, li avrei rigirati per l'acquisto della nuova casa). Quando ho capito che il clou stava tutto nel compromesso, e che l'agente voleva farmi svendere casa mia con la conseguenza che per l'acquisto della nuova mi sarei ulteriormente indebitata, ho fatto retromarcia, soprattutto perchè volevo dormire di notte e non avere il pensiero incombente di vendere a tutti i costi! Anche perchè nel contempo la casa "nuova" era ancora a disposizione di probabili acquirenti...il che mi è sembrato alquanto scorretto e poco etico. Io non avevo una proposta firmata e l'assegno a garanzia non era stato riscosso...
spero di averti chiarito un pò le cose.
Morale: attenzione che quando farai il compromesso sarai vincolato del tutto e quindi valuta bene perchè rischi di trovarti "stretto" in una situazione "scomoda".
saluti

 

[acquirente]

...mi intrometto,una domandaerchè l'assegno della caparra deve rimanere in agenzia? se è non trasferibile non va dato al legittimo proprietario?

deve rimanere in deposito presso l'agente perche' esiste una clausola sospensiva nel contratto.
cioe'..................io compro casa tua se .............vendo casa mia.

 

[akillea]

non sarebbe meglio vendere PRIMA casa mia e poi comprare casa? lasciando un lasso di tempo ovviamente fino al rogito?

 

[Jrogin]

non sarebbe meglio vendere PRIMA casa mia e poi comprare casa? lasciando un lasso di tempo ovviamente fino al rogito?

In questo particolare momento di mercato, suggerisco sempre a miei clienti che si trovano in condizione di voler/dover cambiare casa di prorietà, PRIMA di vendere la propria (o quanto meno avere firmato un compromesso con una sostanziale caparra di almeno un terzo del valore totale) e SUCCESSIVAMENTE di acquistarne un altra (o obbligarsi a farlo stipulando un compromesso con una caparra inferiore a quella ricevuta per il proprio immobile).

Naturalmente c'è l'alta probabilità di mettere in conto di "parcheggiare" la mobilia presso un deposito e prendere in locazione temporanea un immobile fino a che non si abbia di nuovo la disponibilità della nuova casa.

Buona Pasqua.

 

[akillea]

sono d'accordo.....anche se trovare chi ti dà un terzo del valore per la caparra è molto difficile:???:di solito è il 10% del valore,fanno tutti il mutuo.......buona pasqua a lei....

 

[acquirente]

sono d'accordo.....anche se trovare chi ti dà un terzo del valore per la caparra è molto difficile:???:di solito è il 10% del valore,fanno tutti il mutuo.......buona pasqua a lei....

la caparra iniziale e' del 10%, certo ma dopo l'accettazione del venditore ci sono i pagamenti intermedi fino al rogito.
cioe' se io compro un appartamento di 400.000 euro do' un acconto di 40.000 euro ma dopo prima di arrivare al rogito ne verso ancora fino ad arrivare almeno al 30% del valore.
saldo al rogito.
non si puo' pensare di bloccare un immobile per magari 6-10 mesi solo con il 10%.