Acquisto villa per uso promiscuo aziendale/privato

[lmtrade]

Buongiorno a tutti,

sono azionista al 95% di una srl, il cui restante 5% delle quote è intestato a mia moglie.
L'SRL in questione progetta e produce sistemi di automazione per un determinato settore industriale. L'oggetto sociale verrà ampliato prossimamente per altre attività che stiamo pensando di includere.

Dunque. Per svariate ragioni personali/aziendali, riteniamo che l'acquisto di un immobile residenziale con parte dedicata ad uffici e laboratorio sia la soluzione migliore. Meno spostamenti, grosso risparmio economico e - last but not least - col monte ore passati in ufficio non sarebbe male unire "casa e bottega" per tentare di ritagliare qualche ora per la vita...

Per tanto avremmo individuato diverse soluzioni. Fondamentalmente trattasi in tutti i casi di ville residenziali, con ampi seminterrati finestrati e altezze idonee per lo svolgimento in sicurezza e in qualità dell'attività.

L'idea sarebbe di acquistare l'intero immobile tramite la nostra SRL. E' fattibile? (i venditori sono dei privati in tutti i casi al vaglio attualmente)

Successivamente separeremmo l'unità frazionandola grosso modo come segue: abitazione; uffici; depositi/magazzini; autorimessa; laboratori
E' fattibile? Ha senso?

Dovrebbe poi l'srl a sua volta stipulare un contratto di locazione verso i proprietari che risiederanno nella parte abitativa dell'immobile? O è possibile evitarlo? (Sostanzialmente si tratterebbe della srl che affitta un'abitazione agli unici due soci della stessa srl...)

Quali controindicazioni vedete in un'operazione di questo genere? (ammesso che ve ne siano)

Per completare il quadro e consentirvi di valutare al meglio quanto riportato, includo le seguenti info:
- stipuleremmo un mutuo ipotecario sull'immobile
- l'azienda ha costantemente buone risorse di liquidità e relativi utili
- la soluzione non va vista (almeno non esclusivamente) in un tentativo di ottimizzare l'aspetto fiscale, bensì risulta a livello patrimoniale di gran lunga più conveniente rispetto all'acquisto/locazione di unità separate (tanto per intenderci la locazione di un laboratorio di 300 mq in buone condizioni in brianza/varese costerebbe molto di più di una rata del mutuo ipotecario ecc ecc)

Grazie infinite a quanti vorranno dire la loro!

 

[Dimaraz]

L'idea sarebbe di acquistare l'intero immobile tramite la nostra SRL. E' fattibile?

Non ci sono ostacoli.

Successivamente separeremmo l'unità frazionandola grosso modo come segue: abitazione; uffici; depositi/magazzini; autorimessa; laboratori
E' fattibile? Ha senso?

Fattibile con tanti "se"...in primis se il Reg. Urbanistico lo prevede.
Quanto al "senso" difficile esprimere un'opinione sulla base del poco raccontato.

Dovrebbe poi l'srl a sua volta stipulare un contratto di locazione verso i proprietari che risiederanno nella parte abitativa dell'immobile? O è possibile evitarlo?

Considerazioni che necessitano info ulteriori...o da porre al tuo commercialista.
È possibile ricorrere ad un contratto di comodato...ma al pari dell'uso personale "gratuito" di beni aziendali (es. autovetture) è rilevabile un "fringe benefit" quindi probabilmente meglio una locazione.

Quali controindicazioni vedete in un'operazione di questo genere? (ammesso che ve ne siano)

Per completare il quadro e consentirvi di valutare al meglio quanto riportato...

- la soluzione non va vista (almeno non esclusivamente) in un tentativo di ottimizzare l'aspetto fiscale, bensì risulta a livello patrimoniale di gran lunga più conveniente rispetto all'acquisto/locazione di unità separate (tanto per intenderci la locazione di un laboratorio di 300 mq in buone condizioni in brianza/varese costerebbe molto di più di una rata del mutuo ipotecario ecc ecc)

Non scherziamo con i numeri.
Che una serie di locazioni costi "molto" di più di un acquisto+ristrutturazione+assunzione di tutti gli oneri e rischi è una affermazione fatta senza ponderare tutti i fattori.

Te pensa solo al fatto che ad un certo punto decidiate di chiudere la Srl volendo rimanere "padroni" della vostra dimora.
Tutti gli immobili come cespiti ammortizzabili verranno "rivalutati" con emersione di utili da tassare e con ulteriori balzelli per rimanere in possesso degli stessi.

Tutta la questione necessita di analisi e previsioni...che non si fanno in un forum.

 

[angeloameglio]

Noto che la Srl dispone di buona liquidità, ma comunque intendi far ricorso ad un mutuo immobiliare.
Tieni comunque presente che,per l'acquisto da parte della srl la banca di norma finanzia al massimo il 60% del minor valore tra acquisto e perizia, con durata massimo di 15 anni, mentre per acquisto da parte di privati il mutuo può arrivare all'80% e oltre, con durata fino a 30 anni.

 

[basty]

Per capire il senso di questa operazione, mi servirebbe rovesciare la domanda: perchè non acquistare come privati e poi locare alla srl? non si cadrebbe nel problema evidenziato da Dimaraz in occasione della chiusura della srl, e la società potrebbe scaricare i costi di locazione.

Perchè si è ipotizzato invece il contrario?

 

[lmtrade]

Ciao! Grazie a tutti per il vostro contributo.

Rispondo di seguito a tutti:

@Dimaraz
- sì, il registro urbanistico prevede il cambio di destinazione in tutte le ipotesi al vaglio attualmente
- per quanto riguarda l'acquisto a titolo aziendale e l'eventuale "perdita" della dimora il problema non si pone. Nel senso che siamo già in possesso di altre due abitazioni a titolo privato. Per quanto riguarda i costi, bhe sì. Per locare un laboratorio/capannone di 3-400 mq in ottime condizioni si spendono circa 2000€ al mese. E seppur le condizioni fossero realmente ottime, ci troveremmo a dover apportare tutta una serie di modifiche ed interventi mirati al nostro tipo di attività (postazioni di collaudo, strumentazione di analisi/misura ecc), per tanto conviene molto di più l'acquisto dal nostro punto di vista.
- d'accordo con te che queste analisi non si facciano su un forum ma, come ben saprai, i commercialisti non sono un blocco granitico di vedute in questo campo. Per tanto sto cercando pareri diversi da quelli che "il mio" professionista mi sta fornendo. Confronto ed analisi, a mio modo di vedere, sono alla base di una scelta giusta o nefasta.

@angeloameglio
- pur non avendo riscontro sul 60% massimo di cui parli, l'operazione resterebbe fattibile. La liquidità c'è ma non è mia intenzione prosciugarla. Ecco perché l'idea del mutuo.

@basty
- per diverse ragioni che riassumo di seguito: abbiamo personalmente già 2 immobili, un terzo ed un quarto in arrivo da unici ereditari (il più in là possibile, ci si augura!); l'operazione ha un costo (per il solo acquisto) che oscilla tra il mezzo ed il milione a seconda delle soluzioni. Cifre di cui personalmente non disponiamo (quanto meno interamente) e che quindi ci costringerebbero a ricorrere a mutui personali anche poco vantaggiosi.

Spero di essere stato esaustivo!
Grazie ancora

 

[Dimaraz]

Per locare un laboratorio/capannone di 3-400 mq in ottime condizioni si spendono circa 2000€ al mese.

5 Euro/mq. sono prezzi di 10 anni fa...qui i valori si sono dimezzati (affitti anche a meno di 2 Euro/mq x unità1000mq.)
Ovviamente i ragionamenti si fanno con dati precisi della zona interessata.

Se fai un finanziamento con la Società i tassi non sono agevolati come per la prima casa di un privato cittadino...ma dite di averne altre sicchè comprendi come solo un analisi "seria e in loco" con tutti i particolari sia imprescindibile.
A livello di bilancio un finanziamento significa impegnare l'eventuale credito...poi si ha più difficoltà ad ottenere aperture in c/c in caso di bisogno.

Se acquisti non devi dimenticare IMU e gabelle varie che colpiscono la proprietà e non il locatario.