Acquisto sulla carta e misure non corrispondenti

[rotella]

Ho da poco fatto un preliminare (registrato) da dove risulta la dicitura della vendita a corpo, ma è anche stata allegata una planimetria di casa controfirmata dal costruttore e da noi. La costruzione è già iniziata, e le misure del giardino di proprietà (casa al pian terreno) non corrispondono con quelle della planimetria (parliamo di quasi 30mq in meno su 160 mq che dovrebbero essere). Che fare? Posso ritirarmi e pretendere il doppio della caparra? O posso pretendere uno sconto sul prezzo? Grazie

 

[Franz]

credo che il contratto sia da annullare, per la vendita di un qualcosa che fortemente non corrisponde alla realtà, e alla planimetria inserita nel preliminare...il tutto senza perdite di caparre da ambo le parti

in alternativa puoi chiedere una riduzione di prezzo proporzionale ai mq che mancano

 

[archisilvio]

Come prima cosa, chiedi (per iscritto) che ti venga dato il giardino come pattuito!
Se il costruttore non vuole dartelo (o magari non può), chiedi un forte sconto (non solo il valore di 30 mq. in meno) oppure la rescissione del contratto con restituzione del doppio della caparra (ma bisogna leggere bene cosa prevede il preliminare).

In questo caso, secondo me, sarebbe stato opportuno richiedere prima della firma del preliminare, la presentazione di planimetrie catastali ed elaborato planimetrico, in modo da avere già l'individuazione catastale esatta del bene promesso in vendita. Se il venditore non consegna la giusta consistenza è automaticamente inadempiente.
Una semplice pianta allegata al preliminare di solito è carente sotto il profilo della collocazione dei beni nel "mondo reale" ed inoltre non ci dà alcuna garanzia che il venditore abbia la disponibilità di tutta l'area promessa in vendita (beh, in realtà la garanzia assoluta neanche il catasto, ma bisogna farla parecchio più sudicia!).

Arrabbiati e chiedi il tuo bel giardino, dato che ti serve lo spazio per il barbecue per poi inviatarci a mangiare la ciccia alla brace!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

IL MIO PARERE
Premessa: analizziamo in prima battuta quanto prevede il codice:

Art. 1537. -Vendita a misura.-Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.-Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.

Art. 1538. -Vendita a corpo.-
Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura , sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.--Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.

Sostanzialmente non si applica l'articolo 1537 (vendita a misura ); dubbia pare anche l'applicazione dell'articolo 1538 in quanto in tal caso la vendita doveva effettuarsi "a corpo e a misura" ( 5% tolleranza sulla misura)e nel contratto doveva indicarsi comunque la misura, cosa di cui pare non esserci menzione.

La terza ipotesi è quella della "vendita a corpo" e di cui della "misura" non si fa cenno. Pare che il venditore volesse farla rientrare in questa fattispecie se non che si potrebbe affermare che si applica l'articolo 1538 nel caso che la planimetria allegata fosse quotata.

In sintesi la situazione si appalesa incerta in quanto pare esserci contraddizione fra quanto stipulato ( a corpo) e quanto deducibile dall'allegato (planimetria quotata ).

Inoltre il venditore potrebbe sostenere che la tolleranza del 5% và calcolata sulle dimensioni generali di quanto si deve costruire e non sul singolo manufatto (giardino)

 

[bolognaprogramme]

Come prima cosa, chiedi (per iscritto) che ti venga dato il giardino come pattuito!
Se il costruttore non vuole dartelo (o magari non può), chiedi un forte sconto (non solo il valore di 30 mq. in meno) oppure la rescissione del contratto con restituzione del doppio della caparra (ma bisogna leggere bene cosa prevede il preliminare).

In questo caso, secondo me, sarebbe stato opportuno richiedere prima della firma del preliminare, la presentazione di planimetrie catastali ed elaborato planimetrico, in modo da avere già l'individuazione catastale esatta del bene promesso in vendita. Se il venditore non consegna la giusta consistenza è automaticamente inadempiente.
Una semplice pianta allegata al preliminare di solito è carente sotto il profilo della collocazione dei beni nel "mondo reale" ed inoltre non ci dà alcuna garanzia che il venditore abbia la disponibilità di tutta l'area promessa in vendita (beh, in realtà la garanzia assoluta neanche il catasto, ma bisogna farla parecchio più sudicia!).

Arrabbiati e chiedi il tuo bel giardino, dato che ti serve lo spazio per il barbecue per poi inviatarci a mangiare la ciccia alla brace!

Quando si vende sulla carta o in corso di costruzione è impossibile allegare l'elaborato planimetrico e le planimetrie, in quanto non conviene accatastare prima della variante finale, e penso che questo sia il caso in questione.

Se hanno compravenduto a corpo e non a misura, come accade sempre tranne che nell'edilizia convenzionata, dubito che possa rivalersi sul costruttore per l'annullamento del contratto.

Come ha evidenziato Rossi, al massimo potrebbe bonariamente chiedere al costruttore di fargli un piccolo sconto, calcolando anche il fatto che bisogna vedere anche quanto è stata calcolata l'incidenza del giardino nel prezzo...

Noi lo calcoliamo spesso al 5%, se è più ampio di 30 mq, quindi.... la cifra potrebbe non essere sostanziale.

E' anche vero che ci si rimane male e che il costruttore avrebbe dovuto avvisare l'acquirente del fatto che in corso d'opera le misure del giardino cambiavano: capita spesso e noi avvisiamo sempre prima del compromesso...

Silvana

 

[rotella]

Grazie a tutti, ma ho scoperto che il giardino è quello che realmente mi hanno venduto. Sono stati aggiunti 2 pilastri nel patio fuori e 1 dentro l'appartamento per le leggi antisismiche, di conseguenza le stanze all'interno saranno leggermente diverse nelle misure. Quello che mi ha fatto imbestialire che prima del preliminare mi potevano informare invece di farmi prendere un colpo...

 

[Jrogin]

Grazie a tutti, ma ho scoperto che il giardino è quello che realmente mi hanno venduto.

Meglio così. Ti ringrazio per averci tenuto aggiornati.

 

[ambient]

Ciao a tutti ho un problema simile alla persona cache ha iniziato il post.in pratica sto quasi per diventare possessore di un appartamento in fase di costruzione, nel quale, a differenza della planimetria del compromesso di vendita, é "magicamente" spuntato da un muro un pilastro, e nel giardino è nato un muretto porta contatori corrente/gas. Il costruttore dice che ciò è contemplato nel contratto ti vendita di tipo a corpo. Nel preliminare non ci sono misure,ne tantomeno planimetrie catastali visto che l'immobile è accatastato al rustico e non ancora come appartamento finito. Intanto devo "chiarire le idee" al costruttore visto che lui mi parla di un 10% ed invece ho capito che la legge prevede il 5% di scostamento dalle misure iniziali,poi volevo capire con esattezza qual'è la base per calcolare la percentaule.per il muro in giardino considero il giardino, mentre per il pilastro considero l'interno?oppure devo considerare l'intera metratura comm.le di quello che sto acquistando?se devo considerare tutta la casa,il sottotetto, la cantina..etc etc li devo calcolare al 100% come se fossero l'appartamento o devo calcolare solo una parte degli stessi?

 

[bolognaprogramme]

Nel compromesso ci sarà anche scritto che l'acquirente si impegna ad accettare eventuali variazioni dovute ad ingombri, servitù, ecc, che si siano rese necessarie... per cui, un pilastro è sicuramente necessario.

Secondo il codice civile, non si vende "a misura" ma "a corpo", quindi le tue eventuali misurazioni non servono.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Trasmetto un mio articolo pubblicato sul "Giornale di Brescia ":
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE : VENDITA A CORPO , VENDITA A MISURA, VENDITA A CORPO E MISURA
In materia di compravendita immobiliare riveste particolare rilevanza la differenza fra “una vendita a corpo (art.1538 cod.civ. )” ed “una vendita a misura (art.1537 cod.civ. ).”
Si ha “vendita a corpo” quando il prezzo è stato dalle parti determinato in relazione all'immobile nella sua globalità senza alcun riferimento a specifici aspetti dimensionali (superficie, cubatura ). Si ha invece “vendita a misura” quando nel contratto viene indicata la misura dell'immobile ed il prezzo viene determinato in relazione all'unità adottata (esempio 1500 euro ogni metro cubo, 2000 euro al metro quadrato, etc.). In questo ultimo caso la volontà delle parti è quella di far derivare la determinazione del corrispettivo dalla moltiplicazione del prezzo unitario stabilito per il numero delle unità di misura di riferimento (es.: Tizio vende a Caio un terreno edificatorio, un fabbricato, un appartamento di 1000 metri quadrati a tot al metro ).

Le conseguenze della qualificazione della vendita a corpo od a misura variano nell'ipotesi in cui la consistenza dell'immobile si riveli “a posteriori “ diversa da quella indicata negli atti .

Qualora infatti la vendita fosse stata fatta “ a misura " il compratore ha diritto ad una riduzione (del prezzo), se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto" (art.1537 cod.civ.).

Se invece la vendita è stata fatta a corpo la regola generale prevede "non si fa luogo a diminuzione o a supplemento del prezzo”. Ma questa condizione soffre di una eccezione nell’ipotesi che siano stati seppure indirettamente richiamati i limiti dimensionali ( si pensi ad una allegata planimetria esattamente quotata ) ; altrimenti la locuzione contenuta nell’articolo 1538 “sebbene questa sia stata indicata “ risulterebbe inattuabile. In quest’ultimo caso pertanto se la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto" và rimesso in discussione il prezzo indicato

Pertanto, salvo per la vendita a corpo priva di qualsiasi riferimento dimensionale , le norme civilistiche richiamate attribuiscono al compratore un diritto di recesso nella eventualità in cui egli sia tenuto a corrispondere un supplemento di prezzo al venditore; se invece la misura effettiva rispetto a quella dichiarata risultasse inferiore al ventesimo il compratore avrebbe diritto ad una riduzione . Ai sensi dell'art. 1539 cod.civ. nell'ipotesi in cui l'acquirente eserciti il diritto di recedere, il venditore è tenuto alla restituzione del prezzo .

I diritti afferenti al supplemento, alla restituzione, al recesso sono assoggettati a termine prescrizionale breve annuale ex art. 1541 cod.civ. .



Ennio Alessandro Rossi



Codice Civile : Inquadramento normativo



Art. 1537. Vendita a misura. .1comma) :Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. 2comma) :Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.

Art. 1538. Vendita a corpo. 1.comma) Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura , sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.2comma) .Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.

Art. 1539. Recesso dal contratto. .Quando il compratore esercita il diritto di recesso, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare le spese del contratto

.Art. 1540. Vendita cumulativa di più immobili. Se due o più immobili sono stati venduti con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo, con l'indicazione della misura di ciascuno di essi, e si trova che la quantità è minore nell'uno e maggiore nell'altro, se ne fa la compensazione fino alla debita concorrenza; il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo spetta in conformità delle disposizioni sopra stabilite.