Acquisto seconda casa: comunione? Separazione? Intestazione?

[Ernestino]

Buongiorno, so che avete affrontato questo argomento decine di volte e ho letto i vecchi post. Chiedo lo stesso gentilmente un consiglio più aggiornato.

Io e mia moglie, in comunione di beni, possediamo insieme la nostra casa di abitazione.
Vorremmo investire su una seconda casa, nel nostro stesso comune di residenza, da affittare.

Quale regime (comunione/separazione dei beni), quale intestazione (o eventuale donazione) conviene per fare questa operazione con il regime fiscale più favorevole?

Specifico: con "favorevole" non intendo "fraudolento". Desideriamo fare tutto secondo legalità, ma certamente sfuggire soluzioni magari per noi svantaggiose se ve ne sono altre legali ma più vantaggiose per noi.

Ringrazio per i consigli e se mi è sfuggito un thread recente su questo stesso argomento vi prego di segnalarmelo.
Cordialmente,
Ernesto

 

[Maivertu]

Buongiorno, so che avete affrontato questo argomento decine di volte e ho letto i vecchi post. Chiedo lo stesso gentilmente un consiglio più aggiornato.

Io e mia moglie, in comunione di beni, possediamo insieme la nostra casa di abitazione.
Vorremmo investire su una seconda casa, nel nostro stesso comune di residenza, da affittare.

Quale regime (comunione/separazione dei beni), quale intestazione (o eventuale donazione) conviene per fare questa operazione con il regime fiscale più favorevole?

Specifico: con "favorevole" non intendo "fraudolento". Desideriamo fare tutto secondo legalità, ma certamente sfuggire soluzioni magari per noi svantaggiose se ve ne sono altre legali ma più vantaggiose per noi.

Ringrazio per i consigli e se mi è sfuggito un thread recente su questo stesso argomento vi prego di segnalarmelo.
Cordialmente,
Ernesto

Se attualmente sei in comunione dei beni, qualunque immobile acquisti anche solo a nome tuo , è anche suo . Bisogna cambiare il regime in separazione . E solo da quel momento l'acquisto fatto a nome di uno non diventa pro quota anche dell'altro .

 

[Adriano Giacomelli]

Per sciogliere la comunione dei beni dovreste farvi assistere da un professionista a fronte di una spesa di circa 500 €. Nella gestione di una seconda casa da mettere a reddito, comunque non vedo particolari elementi di vantaggio fiscale o di altro genere. Anche se uno dei coniugi avesse un reddito inferiore e dunque il reddito locatizio incidesse meno nella tassazione, basterà che il contratto di locazione venga intestato e firmato solo da quel coniuge, a prescindere dalla intestazione della casa ad entrambi.

 

[basty]

basterà che il contratto di locazione venga intestato e firmato solo da quel coniuge, a prescindere dalla intestazione della casa ad entrambi.

Sicuro?

 

[chiacchia]

La casa è di tutti e due e il ricavato va a uno solo? e che unione dei beni è

 

[Adriano Giacomelli]

Pur essendo una casa cointestata, ma a maggior ragione se intestata al coniuge con minor reddito, seppur in comunione dei beni -redditi-, il contratto conta ed è attivo per la persona che è attrice nel contratto, e in base al contratto verrà addebitato il reddito in dichiarazione dei redditi.

 

[uva]

una casa cointestata

Art. 26 TUIR:
1. I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla
percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che
possiedono gli immobili a titolo di proprieta', enfiteusi, usufrutto
o altro diritto reale, ...

 

[Nemesis]

Art. 26 TUIR:
1. I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla
percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che
possiedono gli immobili a titolo di proprieta', enfiteusi, usufrutto
o altro diritto reale, ...

Ma recente giurisprudenza ha stabilito il superamento dell’automatismo della tassazione dei redditi da locazione di un immobile in comproprietà in base alla percentuale di possesso e a prescindere dall'effettiva percezione del reddito.

 

[uva]

recente giurisprudenza ha stabilito il superamento dell’automatismo

Sì, l'avevo letto.

Però non mi è chiaro se il superamento dell'automatismo vale quando il contratto di locazione è stipulato da un solo comproprietario. Oppure anche se tutti i comproprietari figurano come locatori ma uno solo incassa i canoni.

Quando ci sono più comproprietari (ad esempio due coniugi) io preferisco che il contratto sia intestato ad entrambi e ricordo loro l'art. 26 del TUIR. Non so come si comportino per la dichiarazione del reddito da locazione.

 

[Adriano Giacomelli]

Evidentemente vale solo se intestato ad un coniuge o comproprietario.