Buongiorno a Tutti. Vorrei porre questo quesito che mi assilla da qualche giorno. Io ed il mio compagno, nel ricercare
un immobile da acquistare e da adibire ad abitazione principale da cointestare,
abbiamo contattato svariate Agenzie di mediazione per visionare gli immobili
che, di volta in volta previsionati sui siti internet delle rispettive imprese
di intermediazione immobiliare, ci interessavano. A tal fine abbiamo inviato
richieste di visione circostanziate alle unità specifiche di nostro interesse.
Tra le tante abbiamo contattato la Agenzia A per la visione di due
appartamenti. Fissato l'appuntamento, scopriamo che l'Agente A ci propone due
soluzioni differenti, senza far cenno a ciò che avevamo richiesto di vedere. Ci
accompagna a visionare detti immobili, due appartamenti su due Comuni
differenti ma offerti dalla medesima impresa costruttrice. Rientriamo in
ufficio e ci consegna una copia delle planimetria, senza farci firmare ricevuta
del materiale e senza farci firmare il foglio di visita. Uno dei due
appartamenti, sebbene da noi non richiesti, alla vista comincia ad interessarci
per spazi e posizione, sebbene ci siano almeno due motivi ostativi
nell'iniziare l'eventuale trattativa con il costruttore tramite l'Agenzia A e
glieli elenco: 1) prezzo molto alto, con spese di accatastamento e di
allacciamento escluse, e a dire dell'Agente assolutamente non trattabile; 2)
Non è possibile usufruire della detrazione del 36% dei costi sostenuti per
l'acquisto/realizzo del box pertinenziale (art. 1, comma 1, della legge 27
dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni - circ. Min. Finanze n.95/E
del 12/05/2000 - Risoluzione Ag. Entrate del 05/06/2007 n. 127) perché, a detta
dell'Agenzia A, "il costruttore non rilascia la dichiarazione relativa ai soli
costi di costruzione del garage per motivi fiscali, perché teme l'intervento
dell'Agenzia delle Entrate se vengono dichiarati correttamente tali costi, non
lo fa per nessuno". Nel proseguire il nostro giro di valutazione generale sugli
immobili di nostro interesse entriamo in contatto con l'Agenzia B, che si
mostra decisamente molto professionale, proponendoci una iniziale illustrazione
approfondita di tutti i costi da sostenere nell'acquisto di un immobile e
proponendoci eventuale intermediazione finanziaria per l'accensione di un
mutuo. Con questa visioniamo esattamente gli immobili da noi richiesti e visti
antecedentemente sul sito internet, che però sul posto non ci convincono.
Ritorniamo in agenzia per l'appuntamento con l'intermediario finanziario a loro
collegato e ragioniamo sul nostro interessamento all'immobile visionato con
l'Agenzia A che, seppur da noi non richiesto inizialmente, ci interessa
veramente molto per la distribuzione degli spazi e la localizzazione ma che non
abbiamo intenzione di contrattare alle condizioni esposte dall'Agenzia A,
soprattutto per l'impossibilità di recuperare in dieci anni il 36% della spesa
di costruzione del box pertinenziale. Esponiamo quindi molto chiaramente il
fatto di aver visionato, seppur senza firmare la presa visione, l'immobile una
prima volta con l'Agente A e chiediamo se questo possa essere un problema per
la distribuzione della provvigione nel caso di "affare" concluso con l'Agente
B. Veniamo rassicurati dall'Agente B che nulla può essere richiesto
dall'Agente A in quanto non è ancora in essere la trattiva intermediaria, non
funge ancora da tramite con la parte venditrice, non si manifesta ancora la
causalità dello stesso per la conclusione dell'affare, tanto più non è
dimostrabile alcun suo intervento al riguardo non avendo noi firmato alcunché.
In cuor mio, e lo manifesto all'Agente B, dubito pure che non vi sia un
rapporto di collaborazione tra l'Agente A e l'impresa costruttrice, visto e
considerato che i due immobili dallo stesso fattici visionare e da noi non
richiesti sono costruiti dalla medesima impresa, e esprimo che questo andrebbe
a inficiare lo status di mediatore normato dall'art. 1754 del codice civile al
quale conseguerebbe una eventuale legittima pretesa di provvigione. Decidiamo
quindi di affidare all'Agente B la trattativa, considerata la notevole
competenza professionale sino a quel punto manifestata. Preciso, inoltre, che
mentre l'Agente A conserva i riferimenti personali (nome, cognome e numero
telefonico, nient'altro) solamente del mio compagno in quanto da questi presi
gli accordi per gli appuntamenti in Agenzia, sarò invece io a firmare la
proposta di acquisto con l'Agente B, in quanto la mia coparte acquirente
assente qualche giorno per motivi di lavoro. L'Agente B entra subito in
contatto con l'impresa costruttrice e ci fa avanzare una proposta di acquisto,
ad un prezzo decisamente vantaggioso e di gran lunga inferiore a quello
stabilito dall'Agente A. Tale proposta non viene accettata dall'impresa, ma
viene fatta una controproposta di importo più elevato ma comunque per noi
vantaggiosa, ovviamente a dire dell'Agente B che ci illustra dettagliatamente
il costo di acquisto commerciale fissato sulla base dell'intera superficie
dell'immobile da planimetrie (già in suo possesso peraltro, senza utilizzare
quelle rilasciateci dall'Agente A...). Decidiamo, dopo una paio di giorni di
ragionamenti tra me e la coparte acquirente, di procedere con l'accettazione
dell'accordo, proponendo una nuova proposta di acquisto, alle condizioni
illustrateci dall'Agente B, prontamente controfirmata dalla parte venditrice, a
condizioni finali sempre più vantaggiose economicamente rispetto a quelle
verbalmente (e mai formalizzate) proposte dall'Agente A: soprattuto, è chiara
l'ammissibilità a detrazione del box pertinenziale e ci impegniamo a liquidare
separatamente in fase di rogito il box senza ricorrere per lo stesso al mutuo.
Tale condizione, per noi davvero sostanziale, è ovviamente accettata dalla
parte venditrice. A questo punto, nel fissare l'appuntamento finale, a proposta
firmata da entrambe le parti per la consegna materiale della caparra
confirmatoria, assistiamo ad una telefonata all'Agente B da parte del
costruttore venditore che avanza "l'ostacolo Agente A" il quale, venuto a
conoscenza della trattativa in corso, sembra avanzare la pretesa di una
provvigione. Ora, a proposta firmata da entrambe le parti ma non ancora
liquidata nemmeno per la parte della caparra, cosa mi consigliate di fare?
Sospendo il pagamento della provvigione a B e "rischio" l'eventuale gudizio con
riparto delle quote provvigionali tra più mediatori ai sensi art. 1758 c.c.? Ma
l'Agente A ha fatto davvero il suo mestiere di mediatore? L'Agente A con noi
non ha ancora sostenuto alcuna pretesa, a dire il vero il costruttore si è
lamentato di "gioco sporco" con l'Agente B, secondo Voi abbiamo qualche obbligo
nei confronti dell'Agente A? Grazie infinite per la Vostra preziosa
collaborazione. Cordiali saluti.
un immobile da acquistare e da adibire ad abitazione principale da cointestare,
abbiamo contattato svariate Agenzie di mediazione per visionare gli immobili
che, di volta in volta previsionati sui siti internet delle rispettive imprese
di intermediazione immobiliare, ci interessavano. A tal fine abbiamo inviato
richieste di visione circostanziate alle unità specifiche di nostro interesse.
Tra le tante abbiamo contattato la Agenzia A per la visione di due
appartamenti. Fissato l'appuntamento, scopriamo che l'Agente A ci propone due
soluzioni differenti, senza far cenno a ciò che avevamo richiesto di vedere. Ci
accompagna a visionare detti immobili, due appartamenti su due Comuni
differenti ma offerti dalla medesima impresa costruttrice. Rientriamo in
ufficio e ci consegna una copia delle planimetria, senza farci firmare ricevuta
del materiale e senza farci firmare il foglio di visita. Uno dei due
appartamenti, sebbene da noi non richiesti, alla vista comincia ad interessarci
per spazi e posizione, sebbene ci siano almeno due motivi ostativi
nell'iniziare l'eventuale trattativa con il costruttore tramite l'Agenzia A e
glieli elenco: 1) prezzo molto alto, con spese di accatastamento e di
allacciamento escluse, e a dire dell'Agente assolutamente non trattabile; 2)
Non è possibile usufruire della detrazione del 36% dei costi sostenuti per
l'acquisto/realizzo del box pertinenziale (art. 1, comma 1, della legge 27
dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni - circ. Min. Finanze n.95/E
del 12/05/2000 - Risoluzione Ag. Entrate del 05/06/2007 n. 127) perché, a detta
dell'Agenzia A, "il costruttore non rilascia la dichiarazione relativa ai soli
costi di costruzione del garage per motivi fiscali, perché teme l'intervento
dell'Agenzia delle Entrate se vengono dichiarati correttamente tali costi, non
lo fa per nessuno". Nel proseguire il nostro giro di valutazione generale sugli
immobili di nostro interesse entriamo in contatto con l'Agenzia B, che si
mostra decisamente molto professionale, proponendoci una iniziale illustrazione
approfondita di tutti i costi da sostenere nell'acquisto di un immobile e
proponendoci eventuale intermediazione finanziaria per l'accensione di un
mutuo. Con questa visioniamo esattamente gli immobili da noi richiesti e visti
antecedentemente sul sito internet, che però sul posto non ci convincono.
Ritorniamo in agenzia per l'appuntamento con l'intermediario finanziario a loro
collegato e ragioniamo sul nostro interessamento all'immobile visionato con
l'Agenzia A che, seppur da noi non richiesto inizialmente, ci interessa
veramente molto per la distribuzione degli spazi e la localizzazione ma che non
abbiamo intenzione di contrattare alle condizioni esposte dall'Agenzia A,
soprattutto per l'impossibilità di recuperare in dieci anni il 36% della spesa
di costruzione del box pertinenziale. Esponiamo quindi molto chiaramente il
fatto di aver visionato, seppur senza firmare la presa visione, l'immobile una
prima volta con l'Agente A e chiediamo se questo possa essere un problema per
la distribuzione della provvigione nel caso di "affare" concluso con l'Agente
B. Veniamo rassicurati dall'Agente B che nulla può essere richiesto
dall'Agente A in quanto non è ancora in essere la trattiva intermediaria, non
funge ancora da tramite con la parte venditrice, non si manifesta ancora la
causalità dello stesso per la conclusione dell'affare, tanto più non è
dimostrabile alcun suo intervento al riguardo non avendo noi firmato alcunché.
In cuor mio, e lo manifesto all'Agente B, dubito pure che non vi sia un
rapporto di collaborazione tra l'Agente A e l'impresa costruttrice, visto e
considerato che i due immobili dallo stesso fattici visionare e da noi non
richiesti sono costruiti dalla medesima impresa, e esprimo che questo andrebbe
a inficiare lo status di mediatore normato dall'art. 1754 del codice civile al
quale conseguerebbe una eventuale legittima pretesa di provvigione. Decidiamo
quindi di affidare all'Agente B la trattativa, considerata la notevole
competenza professionale sino a quel punto manifestata. Preciso, inoltre, che
mentre l'Agente A conserva i riferimenti personali (nome, cognome e numero
telefonico, nient'altro) solamente del mio compagno in quanto da questi presi
gli accordi per gli appuntamenti in Agenzia, sarò invece io a firmare la
proposta di acquisto con l'Agente B, in quanto la mia coparte acquirente
assente qualche giorno per motivi di lavoro. L'Agente B entra subito in
contatto con l'impresa costruttrice e ci fa avanzare una proposta di acquisto,
ad un prezzo decisamente vantaggioso e di gran lunga inferiore a quello
stabilito dall'Agente A. Tale proposta non viene accettata dall'impresa, ma
viene fatta una controproposta di importo più elevato ma comunque per noi
vantaggiosa, ovviamente a dire dell'Agente B che ci illustra dettagliatamente
il costo di acquisto commerciale fissato sulla base dell'intera superficie
dell'immobile da planimetrie (già in suo possesso peraltro, senza utilizzare
quelle rilasciateci dall'Agente A...). Decidiamo, dopo una paio di giorni di
ragionamenti tra me e la coparte acquirente, di procedere con l'accettazione
dell'accordo, proponendo una nuova proposta di acquisto, alle condizioni
illustrateci dall'Agente B, prontamente controfirmata dalla parte venditrice, a
condizioni finali sempre più vantaggiose economicamente rispetto a quelle
verbalmente (e mai formalizzate) proposte dall'Agente A: soprattuto, è chiara
l'ammissibilità a detrazione del box pertinenziale e ci impegniamo a liquidare
separatamente in fase di rogito il box senza ricorrere per lo stesso al mutuo.
Tale condizione, per noi davvero sostanziale, è ovviamente accettata dalla
parte venditrice. A questo punto, nel fissare l'appuntamento finale, a proposta
firmata da entrambe le parti per la consegna materiale della caparra
confirmatoria, assistiamo ad una telefonata all'Agente B da parte del
costruttore venditore che avanza "l'ostacolo Agente A" il quale, venuto a
conoscenza della trattativa in corso, sembra avanzare la pretesa di una
provvigione. Ora, a proposta firmata da entrambe le parti ma non ancora
liquidata nemmeno per la parte della caparra, cosa mi consigliate di fare?
Sospendo il pagamento della provvigione a B e "rischio" l'eventuale gudizio con
riparto delle quote provvigionali tra più mediatori ai sensi art. 1758 c.c.? Ma
l'Agente A ha fatto davvero il suo mestiere di mediatore? L'Agente A con noi
non ha ancora sostenuto alcuna pretesa, a dire il vero il costruttore si è
lamentato di "gioco sporco" con l'Agente B, secondo Voi abbiamo qualche obbligo
nei confronti dell'Agente A? Grazie infinite per la Vostra preziosa
collaborazione. Cordiali saluti.
