Acquisto locale commerciale

[Valed+]

Buongiorno a tutti,

ho bisogno del vostro parere su una situazione che riguarda il mio contratto di affitto per un locale commerciale, in scadenza ad ottobre 2025. Al momento, il contratto prevede un preavviso di tre mesi, e recentemente il proprietario ha manifestato l’intenzione di vendere l’immobile.

In questo contesto mi chiedo se, a fronte della volontà di cessione, sia possibile bypassare il diritto di prelazione mediante una disdetta del contratto, da parte del locatore, che preceda la vendita. Personalmente, sarei molto interessato ad acquistare il locale, a condizione di farlo ad un prezzo congruo e in linea con il reale valore di mercato, senza dover pagare una cifra eccessiva.

Quale strategia consigliate in una situazione del genere? Esistono soluzioni giuridiche o clausole specifiche che potrebbero tutelare i miei interessi sia come conduttore sia come potenziale acquirente? Sono curioso di conoscere il vostro parere e le eventuali esperienze in merito.

Grazie in anticipo per i vostri contributi.

 

[Elisabetta2]

Buongiorno a tutti,

ho bisogno del vostro parere su una situazione che riguarda il mio contratto di affitto per un locale commerciale, in scadenza ad ottobre 2025. Al momento, il contratto prevede un preavviso di tre mesi, e recentemente il proprietario ha manifestato l’intenzione di vendere l’immobile.

In questo contesto mi chiedo se, a fronte della volontà di cessione, sia possibile bypassare il diritto di prelazione mediante una disdetta del contratto, da parte del locatore, che preceda la vendita. Personalmente, sarei molto interessato ad acquistare il locale, a condizione di farlo ad un prezzo congruo e in linea con il reale valore di mercato, senza dover pagare una cifra eccessiva.

Quale strategia consigliate in una situazione del genere? Esistono soluzioni giuridiche o clausole specifiche che potrebbero tutelare i miei interessi sia come conduttore sia come potenziale acquirente? Sono curioso di conoscere il vostro parere e le eventuali esperienze in merito.

Grazie in anticipo per i vostri contributi.

intendi 3 mesi di disdetta d parte del Locatore?

 

[Valed+]

Si, al momento della stipula del contratto avevo chiesto io di modificare da 6 a 3 mesi. Il motivo è perché avevo 28 anni ed era la mia prima esperienza nell'ambito dell'imprenditoria e nel caso fosse andata male volevo non avere anche il vincolo dei 6 mesi di preavviso per la disdetta. Ovviamente questa disdetta vale anche per la proprietà quandi diciamo che adesso gioca a mio sfavore.

 

[Nemesis]

disdetta del contratto, da parte del locatore

Tu sei il conduttore, o locatario. Non il locatore. E dando tu disdetta, saresti obbligato a restituire l'immobile, senza diritto all'eventuale indennità di avviamento, e il proprietario-locatore sarebbe libero di vendere a chi vuole (come di non vendere), come di darlo in locazione ad altri. Ma se volesse vendere ad altri, non avresti più il diritto di prelazione.
Non si vede quale vantaggio ne avresti.

 

[Valed+]

Chiedo scusa, ho confuso i termini nel titolo della discussione.
Quindi da conduttore nel caso ricevessi una disdetta da parte della proprietà avrei un'eventuale indennità di avviamento?
Io non ho intenzione di dare disdetta ma avrei piacere di, o continuare ad affittare oppure sarei interessato ad acquistare il locale ( sono più per ques'ultima soluzione).

 

[Nemesis]

Quindi da conduttore nel caso ricevessi una disdetta da parte della proprietà avrei un'eventuale indennità di avviamento?

Sì, se vi svolgi attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. L'indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Ed è prevista un'ulteriore indennità pari all'importo di cui sopra qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata da te (conduttore uscente) e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

 

[uva]

da conduttore nel caso ricevessi una disdetta da parte della proprietà avrei un'eventuale indennità di avviamento?

Dipende dall'attività che svolgi in quell'immobile.

 

[Elisabetta2]

Chiedo scusa, ho confuso i termini nel titolo della discussione.
Quindi da conduttore nel caso ricevessi una disdetta da parte della proprietà avrei un'eventuale indennità di avviamento?
Io non ho intenzione di dare disdetta ma avrei piacere di, o continuare ad affittare oppure sarei interessato ad acquistare il locale ( sono più per ques'ultima soluzione).

in ogni caso, il locatore ha 12 mesi di disdetta anticipata

 

[Valed+]

Ok vi ringrazio, inizio ad avere più chiarezza. Ero convinto che anche la proprietà avrebbe avuto la possibilità di darmi la disdetta 3 mesi prima.
Quindi se non ho ricevuto la disdetta a ottobre 2024 vuol dire che nel caso la valutazione dell'immobile non combaci con le aspettative della proprietà e quindi non volessero per esempio più vendere il locale, io non dovrei preoccuparmi di trovare un altro locale commerciale perché il contratto verrà automaticamente riconfermato per altri 6 anni?

 

[Nemesis]

non dovrei preoccuparmi di trovare un altro locale commerciale perché il contratto verrà automaticamente riconfermato per altri 6 anni?

Sì.
E se la scadenza di ottobre 2025 fosse la prima scadenza del contratto, il locatore non avrebbe potuto negarne la rinnovazione motivando la disdetta sulla sua intenzione di vendere l'immobile.
In ogni caso, il locatore può vendere l'immobile, anche se occupato, quando vuole (non deve aspettare scadenze contrattuali), e tu avresti il diritto di prelazione.