Acquisto immobile locato

[arcy]

Se, come probabile, il rogito avverrà prima del 31/12/2022, la procedura si svolgerà come segue:

esatto il rogito è fissato entro il 31 dic 2021.

 

[arcy]

Ti accordi con l'inquilino per una risoluzione anticipata (in quanto precedente alla scadenza naturale del contratto del 31/12/2022) consensuale del contratto in essere, firmando un accordo scritto.

posso già sottoscrivere tra le parti il contratto nuovo ma che ovviamente potrà essere registrato solo dopo il rogito e solo tassativamente dopo aver comunicato all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto in essere anticipato?

 

[uva]

posso già sottoscrivere tra le parti il contratto nuovo

Puoi prepararlo in anticipo e firmarlo insieme all'inquilino, se lui è d'accordo.

Stai attento alle date: il nuovo contratto deve avere data di stipula e decorrenza posteriori alla data di risoluzione del contratto attuale.
Esempio: se il contratto attualmente in essere verrà risolto anticipatamente il 31/12/2021 (posto che per quella data abbiate già rogitato), il contratto nuovo può avere data e decorrenza 01/01/2022.

Per quanto riguarda le comunicazioni all'Agenzia delle Entrate, esse devono essere fatte entro 30 giorni dai singoli eventi.

Se, ad esempio, rogitate verso metà dicembre di quest'anno potreste procedere così:
1) entro fine dicembre comunichi il tuo subentro nel contratto "vecchio" come nuovo locatore;
2) verso metà gennaio 2022 comunichi la risoluzione anticipata al 31/12/2021 del contratto "vecchio";
3) entro fine gennaio 2022 registri il nuovo contratto stipulato in data 01/01/2022.

Tutte le pratiche si possono svolgere telematicamente col mod. RLIWeb, logandoti a Fisconline con lo Spid.

 

[arcy]

Tutte le pratiche si possono svolgere telematicamente col mod. RLIWeb, logandoti a Fisconline con lo Spid

ok
grazie mille

 

[arcy]

Se, ad esempio, rogitate verso metà dicembre di quest'anno potreste procedere così:
1) entro fine dicembre comunichi il tuo subentro nel contratto "vecchio" come nuovo locatore;
2) verso metà gennaio 2022 comunichi la risoluzione anticipata al 31/12/2021 del contratto "vecchio";
3) entro fine gennaio 2022 registri il nuovo contratto stipulato in data 01/01/2022.

ultima cosa
quindi posso preparare il tutto, far sottoscrivere tra le parti ed omettere per il momento le date che saranno subordinate alla data del rogito facendo particolare attenzione a far decorrere la stipula del nuovo contratto successivamente a quella della risoluzione .
Giusto?

 

[uva]

Considerato che le parti siete tu e il conduttore, in quanto risoluzione del vecchio contratto e stipula di quello nuovo avverranno dopo il rogito quando sarai tu il nuovo proprietario/locatore, in teoria puoi preparare tutto in anticipo e firmare insieme all'inquilino.

In pratica bisogna vedere se lui è disposto a firmare in anticipo documentazione relativa ad eventi futuri. Che non si sono ancora verificati e potrebbero non verificarsi.
La compravendita si realizza quando venditore e acquirente firmano l'atto davanti al notaio; se per qualsiasi motivo non giungerete a quel punto il contratto di locazione in essere continuerà con le persone e le condizioni attuali.

Se io fossi l'inquilina non accetterei di firmare in anticipo la risoluzione del mio contratto e la stipula di uno nuovo con una persona che al momento è completamente estranea al mio rapporto locativo.
E comunque non firmerei accordo di risoluzione e contratto di locazione senza le date.
Aspetterei il compiersi degli eventi e la comunicazione che la casa è realmente stata venduta dagli eredi del signore deceduto a te.

 

[arcy]

E comunque non firmerei accordo di risoluzione e contratto di locazione senza le date.
Aspetterei il compiersi degli eventi e la comunicazione che la casa è realmente stata venduta dagli eredi del signore deceduto a te

concordo,
diciamo che siamo in linea
il preliminare sarà effettuato il 30 nov e il rogito entro il 31 dic.

 

[uva]

il preliminare sarà effettuato il 30 nov e il rogito entro il 31 dic.

Sono tempistiche abbastanza brevi, ti auguro che tutto fili liscio!
Se lo desideri, scrivi poi qui come si conclude la vicenda.

 

[arcy]

Sono tempistiche abbastanza brevi, ti auguro che tutto fili liscio!
Se lo desideri, scrivi poi qui come si conclude la vicenda.

Buongiorno,
per aggiornarti, ieri sera ho ricevuto e ratificato l' avvenuta accettazione della mia proposta di acquisto da parte dei 7 eredi presso l'agenzia immobiliare.
L'attuale conduttore è d'accordo a sottoscrivere sin da subito una risoluzione consapevole del contratto di locazione in essere e procedere con nuovo contratto 4+4 a decorrere dal giorno dopo la stipula del rogito (sarà sottoscritto in questi giorni da entrambi le parti , senza data e si procederà alla registrazione dopo il rogito).
Il deposito cauzionale già versato sarà restituito dai venditori al conduttore che a sua volta lo verserà allo scrivente.
Adesso ho solo qualche perplessità, mi è stato chiesto per accelerare i tempi di accorpare preliminare di compravendita e rogito in un unica data in considerazione che non ho tempi di attesa subordinati all'ottenimento di mutuo, finanziamento o altre situazioni, è fattibile?
Nell'ipotesi che il rogito sia stipulato il 10 o 15 dicembre 2021 per l'IMU 1/12 è a carico dell'acquirente?
La corresponsione del canone di dicembre sarà percepito dal venditor e o acquirente?
Grazie

 

[uva]

accorpare preliminare di compravendita e rogito in un unica data

E' fattibile.
Se le parti, venditore e acquirente, si sono accordati su tutto (prezzo, pagamento, ecc) possono andare direttamente al rogito.
Considera che nel momento in cui ti viene comunicato che la tua proposta di acquisto è stata accettata dai venditori, quella proposta è un contratto preliminare.
In quel momento matura la provvigione dovuta all'agenzia immobiliare.
A volte le parti ne fanno uno successivo (il cosiddetto compromesso) più dettagliato, ma non è obbligatorio e neppure necessario se si va velocemente al rogito.