Acquisto immobile locato

[arcy]

Salve,
sono in fase di perfezionamento (trattativa in corso) per l'acquisto di un immobile già locato avente contratto con scadenza il 31 dic 2022.
Il venditore, intestatario del contratto, è già deceduto da circa un anno e gli eredi (nr 7 nipoti) dopo aver provveduto alla successione stanno disponendo la vendita.
Se dovessi acquistare l'immobile è necessario risolvere il contratto in essere poiché ha perso la sua efficacia giacché il locatario è defunto?
Posso integrare , qualora il contratto sia da rifare ex novo, ulteriori clausole e condizioni contrattuali?
Grazie

 

[vittorievic]

Se dovessi acquistare l'immobile è necessario risolvere il contratto in essere poiché ha perso la sua efficacia giacché il locatario è defunto?

no: secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 1811/89), «la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone.
Quindi devi sapere 1) che tipo di contratto è in essere 4+4 o 3+2; 2) che la data del 31/12/2022 si riferisce alla prima o alla seconda scadenza; 3) se l'inquilino si sta già organizzando per lasciare libero l'appartamento quando il contratto sarà risolto.
Gli eredi devono mandare la disdetta della locazione nei termini prevista dalla legge altrimenti il contratto di proroga di 4 o 3 anni a secondo del tipo di contratto sottoscritto.

 

[vittorievic]

Posso integrare , qualora il contratto sia da rifare ex novo, ulteriori clausole e condizioni contrattuali?

fino a quando non sei proprietario non puoi fare nulla e quando lo diventerai dovrai aspettare la scadenza del contratto per rinnovare le clausole.

 

[arcy]

no: secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 1811/89), «la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone.
Quindi devi sapere 1) che tipo di contratto è in essere 4+4 o 3+2; 2) che la data del 31/12/2022 si riferisce alla prima o alla seconda scadenza; 3) se l'inquilino si sta già organizzando per lasciare libero l'appartamento quando il contratto sarà risolto.
Gli eredi devono mandare la disdetta della locazione nei termini prevista dalla legge altrimenti il contratto di proroga di 4 o 3 anni a secondo del tipo di contratto sottoscritto.

ok,
la scadenza del 31 dic 2022 è riferito a un contratto 4+4 (secondo quadriennio);
l'inquilino ha espresso il gradimento a rimanere nell'immobile dopo la scadenza;
preciso che sto acquistando per uso investimento pertanto non ho necessità di abitarci;
solo una pecca..
l'agenzia immobiliare, per cui sto in trattativa privata, mi ha riferito che da accordi tra locatore defunto e conduttore non veniva riportata l'intero importo del canone nel contratto ma su una cifra di 400 euroè riportato un importo di 280 euro.
Questa soluzione a me non piace assolutamente pertanto ho chiesto all'agenzia di porre come clausola a premessa del rogito la risoluzione del presente contratto.
Il nuovo contratto dovrà riportare l'intero importo concordato.
Adesso sono in dubbio se fare un 3+2 oppure un 4+4 cosa mi conviene ?
Grazie

 

[uva]

la scadenza del 31 dic 2022 è riferito a un contratto 4+4 (secondo quadriennio);

Si può impedire il rinnovo tacito per un ulteriore quadriennio inviando disdetta al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi.
E successivamente stipulare un nuovo contratto regolarizzando il canone.
Dovrà occuparsene chi sarà proprietario nel momento in cui verrà inviata la disdetta.

Per risolvere (cioè chiudere) il contratto in essere prima di quella scadenza e fare un contratto nuovo occorre che l'inquilino sia d'accordo e venga firmata una risoluzione anticipata consensuale.

 

[arcy]

Per risolvere (cioè chiudere) il contratto in essere prima di quella scadenza e fare un contratto nuovo occorre che l'inquilino sia d'accordo e venga firmata una risoluzione anticipata consensuale.

Certo,
l'inquilino è d'accordo, e abbiamo intenzione di sottoscrivere ancor prima del rogito un nuovo contratto di locazione che abroga e sostituisce quello in essere e che sarà registrato non appena sarà perfezionato il rogito.
E' corretta la procedura?

 

[uva]

sono in dubbio se fare un 3+2 oppure un 4+4 cosa mi conviene ?

Il contratto 3 + 2 implica un canone concordato, che si calcola in base ai parametri previsti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
I canoni concordati sono inferiori a quelli di mercato che si scelgono liberamente stipulando i contratti 4 + 4; però quella tipologia di contratto consente al locatore dei benefici fiscali: tassazione ordinaria IRPEF e con cedolare secca agevolate, IMU ridotta.

Quindi per scegliere è opportuno leggere l'Accordo Territoriale e calcolare il canone concordato, confrontarlo col canone libero (quasi sempre superiore, a seconda delle condizioni di mercato di quella zona), confrontare la differenza col risparmio fiscale.

 

[uva]

abbiamo intenzione di sottoscrivere ancor prima del rogito un nuovo contratto di locazione che abroga e sostituisce quello in essere

Prima del rogito tu non puoi fare nulla, perché i proprietari/locatori sono gli eredi del signore defunto.

La procedura è corretta se:
gli attuali locatori risolvono consensualmente con l'inquilino il contratto in essere,
ne comunicano all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata,
stipulano un nuovo contratto con l'inquilino e lo registrano all'Agenzia,
dopo il rogito comunicate all'Agenzia il tuo subentro ex lege quale nuovo locatore.

Dal punto di vista fiscale, dovresti precisare se attualmente il contratto è in regime ordinario o cedolare secca.

Se vuoi occuparti tu della procedura, compresa la scelta del nuovo contratto 4 + 4 oppure 3 + 2, devi farlo dopo il rogito.

 

[arcy]

Se vuoi occuparti tu della procedura, compresa la scelta del nuovo contratto 4 + 4 oppure 3 + 2, devi farlo dopo il rogito

sì,
dovrei occuparmene io , ovviamente dopo il rogito poiché prima di quella data non avrei alcun titolo a farlo.
Sono incline a formulare un contratto 4+4 con tassazione ordinaria.
A questo punto dovrò:
risolvere consensualmente con l'inquilino il contratto in essere,
comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata,
stipulare un nuovo contratto con l'inquilino e procedere alla relativa registrazione all'Agenzia delle entrate.

O è sufficiente sottoscrivere un nuovo contratto che abroga e sostituisce quello in essere?

 

[uva]

O è sufficiente sottoscrivere un nuovo contratto che abroga e sostituisce quello in essere?

No.
Quello in essere deve essere risolto = chiuso.

Se, come probabile, il rogito avverrà prima del 31/12/2022, la procedura si svolgerà come segue:

1) Subito dopo il rogito comunichi all'Agenzia delle Entrate il tuo subentro nel contratto in essere come nuovo locatore. Trattandosi di subentro ex lege non dovrai pagare l'imposta di registro.

2) Ti accordi con l'inquilino per una risoluzione anticipata (in quanto precedente alla scadenza naturale del contratto del 31/12/2022) consensuale del contratto in essere, firmando un accordo scritto.

3) Comunichi all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata.
Se il contratto che state risolvendo è in cedolare secca non si paga l'imposta di risoluzione.
Se è in regime IRPEF ordinario si paga l'imposta di € 67.

4) Stipuli il nuovo contratto con l'inquilino e lo registri all'Agenzia pagando l'imposta di registro (50% ciascuno) e di bollo (generalmente tutta a carico dell'inquilino) avendo scelto il regime ordinario.