Acquisto immobile : difformita tra planimetria catastale e titolo di proprietà

[mulsum]

Salve,
avrei bisogno di un consglio.
Vi prospetto sinteticamente la situazione.
Immobile costruito prima del 67.
Titolo di proprietà in cui viene descritta l'immobile come composto da 2 camere bagno cucina e balconcino.
Nella planimetria catastale che mi è stata fornita l'immobile invece è composto da 2 camere bagno cucina e balconcino, ma su quest'ultimo viene individuato un W.C..
In sostanza quindi, allo stato attuale l'immobile presenta 2 bagni di cui uno ricavato su di un balconcino, in cui è stato chiuso il perimetro con delle vetrate.
Ora, mi sembra evidente che l'intervento sul balconcino è un abuso edilizio per il quale nn risulta alcuna sanatoria o richiesta di condono.
Interesse mio sarebbe quello di capire se mi è possibile, dopo l'acquisto dell'immobile, sanare l'abuso ripristinando il balconcino trasformato in bagno.
Del resto mi chiedo, anche con riferimento all'articolo 19, comma 14, del Dl 78/2010, se questo immobile è in realtà commerciabile.
In ultima analisi vi chiedo quale procedura posso adottare per acquistare, senza rischio alcuno, questo immobile.
Saluti e Grazie in anticipo.
R.

 

[tamara]

a mio parere queste difformità dovrebbe sanarle il venditore prima di procedere alla compravendita, questo anche perchè nella compravendita occorrerà dichiarare la conformità dello stato dei fatti alle planimetrie e ai dati catastali. Tecnicamente non ho idea di cosa occorra fare (sicuramente c'è un geom. nel forum che saprà darti spiegazioni)ma credo che sia abbastanza irrilevante in quanto non spetta te sanare la situazione.

 

[acquirente]

la planimetria deve essere identica allo stato di fatto al momento del rogito.
lo ha stabilito il DL. 78/10
quindi il venditore deve contattare un geometra, un tecnico abilitato che fara' la richiesta di sanatoria.
comunque un wc in piu' e' un abuso edilizio bello e buono.............difficile che sia sanato.
puo' sempre ripristinare la situazione come era in originale.
tutto a carico del venditore.
se vuoi lo stesso fermare l'immobile metti nella proposta/preliminare una clausola sospensiva per la regolarita' dell'immobile. INDISPENSABILE.
se al rogito sara' tutto a posto, bene, altrimenti sara' inadempiente il venditore.
Se vuoi sapere che tipo di clausola chiedi pure.
ciao

 

[mulsum]

la planimetria deve essere identica allo stato di fatto al momento del rogito.
lo ha stabilito il DL. 78/10
quindi il venditore deve contattare un geometra, un tecnico abilitato che fara' la richiesta di sanatoria.
comunque un wc in piu' e' un abuso edilizio bello e buono.............difficile che sia sanato.
puo' sempre ripristinare la situazione come era in originale.
tutto a carico del venditore.
se vuoi lo stesso fermare l'immobile metti nella proposta/preliminare una clausola sospensiva per la regolarita' dell'immobile. INDISPENSABILE.
se al rogito sara' tutto a posto, bene, altrimenti sara' inadempiente il venditore.
Se vuoi sapere che tipo di clausola chiedi pure.
ciao

sul fatto che si tratti di un abuso vero e proprio siamo d'accordo.
Ti chiedo pero: quando parli di sanatoria, non sarebbe possibile ( e realizzabile) eliminare l'abuso e depositare al catasto una nuova planimetria corrispondente a quanto descritto nell'atto?
In questo caso non si tratterebbe di sanatoria, ma di una procedura più semplificata, giusto? anche perche, come giustamente dici, nel centro storico di roma nn è ipotizzabile una sanatoria del genere.

Altro consiglio. Per agevolare il tutto, mi consiglieresti di includere nella proposta preliminare il solo obbligo di aggiornamento della piantana catastale a quanto contenuto nell'atto per poi, in un secondo momento, provvedere io stesso alla demolizione dell'abuso?
In questo modo potrei io gestirmi il ripristino, evitando complicazioni ed eventuali opere sommarie e non a regola d'arte.

come clausola da inserire, infine, ti sarei grato se mi dessi indicazioni a riguardo.
Grazie ancora,
r.

 

[acquirente]

Se il venditore elimina fisicamente il wc non c'e' piu' bisogno di sanatoria perche' tutto sarebbe identico alla planimetria originale.
queste sono le clausole indispensabile da inserire nella proposta/preliminare:
CLAUSOLE PROPOSTA DI ACQUISTO/PRELIMINARE

-Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
-certificato di conformita' urbanistica
-Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
-certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
-Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
-salvo accettazione mutuo-
-libero al rogito (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
-la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
-spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
-data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
-l'immobile non proviene da donazione ventennale
-libero da cause e contenziosi di qualunque natura
-Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
-registrazione preliminare
-trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
-penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
-La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose interposte ed altresì franchi e liberi da servitù, censi, livelli, pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ed in genere, diritti di o verso terzi di qualunque natura, imposte arretrate, spese condominiali o qualsivoglia altro obbligo di natura fiscale, e presta al riguardo la più ampia garanzia da evizione e da molestie nel possesso, come pure garantisce, per la data dell'atto di trasferimento della proprietà, la piena commerciabilità e la completa regolarità catastale, fiscale ed urbanistica.
-il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.

inoltre ti parlavo della clausola sospensiva per la regolarita' dell'immobile:
Condizione Sospensiva alla regolarità dell’immobile:
Le parti di comune accordo, convengono che la validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile
La parte venditrice si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche a prima richiesta; nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà proporre un nuovo accordo oppure potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore.

ps.
(naturalmente la provigione sara' dovuta solo se dopo i controlli positivi sull'immobile il contratto prosegue e anche la registrazione obbligatoria del preliminare si effettuera' dopo i controlli sull'immobile)

se hai dubbi, chiedi.

 

[mulsum]

Se il venditore elimina fisicamente il wc non c'e' piu' bisogno di sanatoria perche' tutto sarebbe identico alla planimetria originale.
queste sono le clausole indispensabile da inserire nella proposta/preliminare:
CLAUSOLE PROPOSTA DI ACQUISTO/PRELIMINARE

-Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
-certificato di conformita' urbanistica
-Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
-certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
-Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
-salvo accettazione mutuo-
-libero al rogito (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
-la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
-spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
-data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
-l'immobile non proviene da donazione ventennale
-libero da cause e contenziosi di qualunque natura
-Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
-registrazione preliminare
-trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
-penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
-La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose interposte ed altresì franchi e liberi da servitù, censi, livelli, pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ed in genere, diritti di o verso terzi di qualunque natura, imposte arretrate, spese condominiali o qualsivoglia altro obbligo di natura fiscale, e presta al riguardo la più ampia garanzia da evizione e da molestie nel possesso, come pure garantisce, per la data dell'atto di trasferimento della proprietà, la piena commerciabilità e la completa regolarità catastale, fiscale ed urbanistica.
-il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.

inoltre ti parlavo della clausola sospensiva per la regolarita' dell'immobile:
Condizione Sospensiva alla regolarità dell’immobile:
Le parti di comune accordo, convengono che la validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile
La parte venditrice si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche a prima richiesta; nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà proporre un nuovo accordo oppure potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore.

ps.
(naturalmente la provigione sara' dovuta solo se dopo i controlli positivi sull'immobile il contratto prosegue e anche la registrazione obbligatoria del preliminare si effettuera' dopo i controlli sull'immobile)

se hai dubbi, chiedi.

prima di tutto, ti ringrazio.
unico dubbio: se il venditore elimina l'abuso, basta una semplice rettifica della pianta catastale o serve una procedura piu complessa. Basterà depositare al catasto la pianta prima dell'abuso o saranno necessari altri adempimenti?
grazie ancora

 

[acquirente]

prima di tutto, ti ringrazio.
unico dubbio: se il venditore elimina l'abuso, basta una semplice rettifica della pianta catastale o serve una procedura piu complessa. Basterà depositare al catasto la pianta prima dell'abuso o saranno necessari altri adempimenti?
grazie ancora

Vediamo di spiegarci meglio........l'abuso risulta perche' c'e' un wc che sulla planimetria (piantina in comune) non e' riportato.
questo e' l'abuso in questione.
se il venditore elimina il wc e ripristina la situazione come era prima di costruire in quel posto il wc, e' logico che la planimetria depositata in comune sara' identica allo stato di fatto................cioe' alla realta'.
quindi non c'e' bisogno di fare niente.

 

[mulsum]

Vediamo di spiegarci meglio........l'abuso risulta perche' c'e' un wc che sulla planimetria (piantina in comune) non e' riportato.
questo e' l'abuso in questione.
se il venditore elimina il wc e ripristina la situazione come era prima di costruire in quel posto il wc, e' logico che la planimetria depositata in comune sara' identica allo stato di fatto................cioe' alla realta'.
quindi non c'e' bisogno di fare niente.

allora forse nn mi sono spiegato bene:
il venditore nn solo ha costruito il wc ma ha anche aggiornato pochi anni fa la pianta al catasto inserendo l'abuso!
quindi attualmente la pianta corrisponde allo stato dei luoghi, ma quest'ultimo è difforme da quanto descritto nel titolo di proprietà in cui il bagno è uno solo!

 

[acquirente]

allora forse nn mi sono spiegato bene:
il venditore nn solo ha costruito il wc ma ha anche aggiornato pochi anni fa la pianta al catasto inserendo l'abuso!
quindi attualmente la pianta corrisponde allo stato dei luoghi, ma quest'ultimo è difforme da quanto descritto nel titolo di proprietà in cui il bagno è uno solo!

ehm allora...............non ho letto bene io................accid.
adesso ho capito...........tu dici sul rogito c'e' descritto un solo bagno ma sulla planimetria ce ne sono due perche' il venditore l'ha costruito ma tu dici che ha anche aggiornato al catasto l'abuso.
dove e' il problema???
Probabilmente ha costruito il wc sul balconcino dopo aver comperato.

 

[mulsum]

ehm allora...............non ho letto bene io................accid.
adesso ho capito...........tu dici sul rogito c'e' descritto un solo bagno ma sulla planimetria ce ne sono due perche' il venditore l'ha costruito ma tu dici che ha anche aggiornato al catasto l'abuso.
dove e' il problema???
Probabilmente ha costruito il wc sul balconcino dopo aver comperato.

la storia secondo me è questa, anche da quello che mi hanno detto.
lui ha comprato 15 anni fa e già c'era il bagno sul balconcino.
ma sia la planimetria catastale che l'atto (ovviamente) riportavano la sola presenza di un bagno.
a questo punto l'incomprensibile: pochi anni fa aggiornano la piantina catastale inserendo l'abuso non condonato, ovvero il bagno sul balconcino.
tu mi chiedi quale è il problema...semplice: l'atto dice che c'è un solo bagno, la planimetria al catasto 2!
quindi difformità e abuso nn sanato...