Acquisto immobile con problema frazionamento

[giulia.buso]

Salve,
ero in procinto di firmare l'atto di acquisto di una casa, quando la banca mi richiede la relazione notarile preliminare perchè non riesce a definire le proprietà dello stesso; contatto quindi il mio notaio per richiedergliela e lei, dopo aver preso in mano la pratica, mi chiama dicendomi che c'è un problema che sussiste sul terreno su cui sorge l'immobile. Vi esplico la cronistoria: il terreno nel 1966 è stato acquistato da una coppia di coniugi X (da cui acquisto) in comproprietà con un'altra coppia Y (i vicini di casa), entrambi hanno costruito la propria bifamiliare con una divisione prettamente fisica. Nel 1979 è stato redatto al catasto terreni una pratica di tipo mappale dove al terreno è stato dato un identificativo diventano ente urbano e su cui viene inserito carograficamente il fabbricato dei coniugi X. Nel 1991, il marito X muore e l'appartamento del piano primo viene intestato ad una delle figlie e quello al piano terra rimane in successione alla moglie e a tutte e 4 le figlie. Tutto tace fino al 2017 quando (deceduti entrambi) attraverso un protocollo al catasto terreni, viene effettuato l'inserimento in mappa del fabbricato dei coniugi Y e scaturisce da qui il frazionamento della particella in due mappali: il mappale 1 della famiglia X e il mappale 2 della famiglia Y. Il problema sorge qui, nel senso che non è mai stato fatto un atto notarile che attesti il frazionamento. E' possibile? Ma soprattutto è possibile che gli eredi facciano un atto di frazionamento con i vicini?
Grazie!

 

[Franci63]

Ma soprattutto è possibile che gli eredi facciano un atto di frazionamento con i vicini?

Il notaio che si è accorto del problema, e che conosce la situazione avendo visto i documenti, dovrebbe saperti anche indicare la soluzione.

 

[vittorievic]

Come al solito si cercano escamotage per pagare di meno o aggirare le norme e poi sono i posteri che devono correre per mettere a posto le cose.
Il racconto poi conferma ancora una volta la inattendibilità delle risultanze catastali. Il Catasto è un ente costituito per far pagare ai cittadini possessori le tasse sugli immobili; ma non è probante il diritto di proprietà sull' immobile (che deve risultare alla ex conservatoria dei Registri Immobiliari ora Agenzia del Territorio), nè è probante la destinazione d'uso dell'immobile che deve risultare dalle concessioni edilizie comunali.
Quindi ora, secondo me gli eredi delle due famiglie devono chiedere ad un giudice lo scioglimento della comproprietà dell'unico appezzamento con la speranza che il costruito si compatibile per cubatura con le norme urbanistiche comunali. Quindi sistemare o sanare la situazione al comune, con la sanatoria far registrare al CAtasto lo stato di fatto delle due proprietà.

 

[Gianco]

Salve,
ero in procinto di firmare l'atto di acquisto di una casa, quando la banca mi richiede la relazione notarile preliminare perchè non riesce a definire le proprietà dello stesso; contatto quindi il mio notaio per richiedergliela e lei, dopo aver preso in mano la pratica, mi chiama dicendomi che c'è un problema che sussiste sul terreno su cui sorge l'immobile. Vi esplico la cronistoria: il terreno nel 1966 è stato acquistato da una coppia di coniugi X (da cui acquisto) in comproprietà con un'altra coppia Y (i vicini di casa), entrambi hanno costruito la propria bifamiliare con una divisione prettamente fisica. Nel 1979 è stato redatto al catasto terreni una pratica di tipo mappale dove al terreno è stato dato un identificativo diventano ente urbano e su cui viene inserito carograficamente il fabbricato dei coniugi X. Nel 1991, il marito X muore e l'appartamento del piano primo viene intestato ad una delle figlie e quello al piano terra rimane in successione alla moglie e a tutte e 4 le figlie. Tutto tace fino al 2017 quando (deceduti entrambi) attraverso un protocollo al catasto terreni, viene effettuato l'inserimento in mappa del fabbricato dei coniugi Y e scaturisce da qui il frazionamento della particella in due mappali: il mappale 1 della famiglia X e il mappale 2 della famiglia Y. Il problema sorge qui, nel senso che non è mai stato fatto un atto notarile che attesti il frazionamento. E' possibile? Ma soprattutto è possibile che gli eredi facciano un atto di frazionamento con i vicini?

Cerco di ripercorrere i vari passaggi e conseguentemente esprimo le dovute considerazioni:
- inizialmente il lotto intero è stato acquistato da X e Y nel 1966;
- entrambi costruiscono il proprio fabbricato nella rispettiva porzione di area concordata;
- nel 1979 redazione del tipo mappale per il solo accatastamento del fabbricato nel lotto X. Contemporaneamente è stato frazionato anche il lotto in due parti?;
- nel 1991 muore proprietario lotto X. Il piano 1 viene intestato alla figlia, per testamento o con atto pubblico precedente al decesso? Il piano terra per successione(?) va alla vedova ed a 4 figlie su 5 o rientra anche la precedente(?);
- nel 2017 tipo mappale per introduzione del fabbricato Y con contemporaneo frazionamento della particella intera:
il mappale 1 è relativo al fabbricato X;
il mappale 2 è relativo al fabbricato Y.
Aldilà dei necessari chiarimenti si potrebbe seguire il consiglio di @vittorievic, magari sostenendo l'avvenuta usucapione che dovrebbe essere più veloce e più economica.
Infine, ma in tutto questo tempo non avete trovato un tecnico che vi consigliasse di mettere un poco di ordine fra i vostri rapporti? O non l'avete ascoltato?

 

[giulia.buso]

Come al solito si cercano escamotage per pagare di meno o aggirare le norme e poi sono i posteri che devono correre per mettere a posto le cose.
Il racconto poi conferma ancora una volta la inattendibilità delle risultanze catastali. Il Catasto è un ente costituito per far pagare ai cittadini possessori le tasse sugli immobili; ma non è probante il diritto di proprietà sull' immobile (che deve risultare alla ex conservatoria dei Registri Immobiliari ora Agenzia del Territorio), nè è probante la destinazione d'uso dell'immobile che deve risultare dalle concessioni edilizie comunali.
Quindi ora, secondo me gli eredi delle due famiglie devono chiedere ad un giudice lo scioglimento della comproprietà dell'unico appezzamento con la speranza che il costruito si compatibile per cubatura con le norme urbanistiche comunali. Quindi sistemare o sanare la situazione al comune, con la sanatoria far registrare al CAtasto lo stato di fatto delle due proprietà.

Gli immobili sono stati costruiti con concessione edilizia nel 1968, per cui immagino che abbia tutto in regola, almeno l’immobile, anche perché i proprietari nel dicembre 2022 hanno sabato l’immobile e riaccatastato perché sussistevano dei problemi. Il terreno sicuramente no. Quindi andrebbero sanate solo le questioni del terreno prima tramite scioglimento della comproprietà da un giudice e poi sanare al comune e al catasto? Io mi chiedo come sia possibile che sia avvenuto il frazionamento di un lotto di terreno quando la parte X era deceduta da meno di 20 anni, potevano farlo gli eredi?

 

[giulia.buso]

Cerco di ripercorrere i vari passaggi e conseguentemente esprimo le dovute considerazioni:
- inizialmente il lotto intero è stato acquistato da X e Y nel 1966;
- entrambi costruiscono il proprio fabbricato nella rispettiva porzione di area concordata;
- nel 1979 redazione del tipo mappale per il solo accatastamento del fabbricato nel lotto X. Contemporaneamente è stato frazionato anche il lotto in due parti?;
- nel 1991 muore proprietario lotto X. Il piano 1 viene intestato alla figlia, per testamento o con atto pubblico precedente al decesso? Il piano terra per successione(?) va alla vedova ed a 4 figlie su 5 o rientra anche la precedente(?);
- nel 2017 tipo mappale per introduzione del fabbricato Y con contemporaneo frazionamento della particella intera:
il mappale 1 è relativo al fabbricato X;
il mappale 2 è relativo al fabbricato Y.
Aldilà dei necessari chiarimenti si potrebbe seguire il consiglio di @vittorievic, magari sostenendo l'avvenuta usucapione che dovrebbe essere più veloce e più economica.
Infine, ma in tutto questo tempo non avete trovato un tecnico che vi consigliasse di mettere un poco di ordine fra i vostri rapporti? O non l'avete ascoltato?

Il lotto è stato frazionato nel 2017, a quanto ho capito dalle figlie, perché i coniugi X sono deceduti uno dal 1991 e uno dal 2009.
Il piano 1 non viene intestato subito alla figlia, ma rimane in comproprietà con le restanti sorelle e poi dopo 20 anni lo ha usucapionato.
Il piano terra va a tutte e 4 le figlie, compresa quella di su. Ma l’usucapione si può fare pur non avendo i 20 anni del decesso della madre? Mancano 6 anni.
Il tecnico incaricato dalla proprietà per sanare due abusi e riaccatastare l’immobile, che era stato accatastato diversamente dalla realtà, non ha mai parlato di una comproprietà del lotto, mi ha solo dato l’atto di acquisto e i vari documenti richiesti dalla banca nel dicembre 2022. Quando mi ha consegnato l’APE, tre settimane fa mi ha detto che era tutto a posto. Ora scopriamo questo problema, il tecnico dice che le proprietarie lo sapevano e non ce l’hanno detto, ma lo sapeva anche lui perché le pratiche del 2017 le ha fatte lui.

 

[vittorievic]

Il piano 1 non viene intestato subito alla figlia, ma rimane in comproprietà con le restanti sorelle e poi dopo 20 anni lo ha usucapionato.

strano che una delle sorelle abbia avuto riconosciuta la proprietà per usucapione considerando che si trattava di un bene di famiglia caduto in eredità (penso parziale). In questo caso (tra parenti) si tratta di comodato gratuito precario (dove non è indicata la scadenza del comodato). Comunque se gli usucapendi accettano di essere usucapiti, e non si oppongono, il gioco è fatto.

 

[giulia.buso]

Ah ecco, non saprei, loro mi hanno parlato di usucapione con atti del tribunale, ma non mi sono dilungata perché non mi interessava. Quindi si può usucapionare il terreno? Se le sorelle sono d’accordo, ma devono essere d’accordo anche i vicini? Ma non devono passare 20 anni? O basta che sia deceduto uno dei coniugi da quel tempo? Grazie

 

[vittorievic]

. Quindi si può usucapire il terreno? S

tutti gli immobili si possono usucapire, l'importante è che la persona che vuole usucapire abbia dimostrato di avere posseduto pubblicamente, senza dolo o atti violenti, per 20 anni l'immobile (casa o terreno) e che abbia dimostrato la volontà di possedere come proprietario l'immobile, compiendo atti che solo il proprietario può fare nella sua qualità di padrone.
Spesso tra famigliari il possesso di immobili avviene con il consenso verbale del parente proprietario (comodato ad uso gratuito) già questa premessa farebbe decadere l'usucapibilità dell'immobile. Altro fattore che ostacolerebbe l'usucapione è quello che durante i 20 anni di possesso il possessore diventi comproprietario per eredità di una porzione definita ma indivisa dell'immobile che possiede.
Comunque se c'è stata una sentenza di avvenuta usucapione (sostantivo femminile) quella è.
Un altro problema riguarda il costruito: la legge dice che il proprietario dell'edificato non è chi costruisce ma il proprietario del terreno. Questo contribuisce ad intorbidire la situazione.
Credo, a questo punto, che la figlia abbia usucapito solo la casa che occupava.

 

[giulia.buso]

tutti gli immobili si possono usucapire, l'importante è che la persona che vuole usucapire abbia dimostrato di avere posseduto pubblicamente, senza dolo o atti violenti, per 20 anni l'immobile (casa o terreno) e che abbia dimostrato la volontà di possedere come proprietario l'immobile, compiendo atti che solo il proprietario può fare nella sua qualità di padrone.
Spesso tra famigliari il possesso di immobili avviene con il consenso verbale del parente proprietario (comodato ad uso gratuito) già questa premessa farebbe decadere l'usucapibilità dell'immobile. Altro fattore che ostacolerebbe l'usucapione è quello che durante i 20 anni di possesso il possessore diventi comproprietario per eredità di una porzione definita ma indivisa dell'immobile che possiede.
Comunque se c'è stata una sentenza di avvenuta usucapione (sostantivo femminile) quella è.
Un altro problema riguarda il costruito: la legge dice che il proprietario dell'edificato non è chi costruisce ma il proprietario del terreno. Questo contribuisce ad intorbidire la situazione.
Credo, a questo punto, che la figlia abbia usucapito solo la casa che occupava.

Si una delle figlie ha usucapito solo la casa che occupava, dimostrando appunto che ci avesse vissuto per più di 20 anni, non il terreno. Il terreno è stato acquistato in comproprietà ma la casa è stata costruita singolarmente da ogni coppia di coniugi, quindi in questo caso il proprietario dell’immobile è anche il vicino e viceversa? O ho capito male? Ma le figlie possono usucapire attualmente il terreno dato che una di loro ci vive da più di 20 anni? O comunque le figlie hanno la proprietà da più di 20 anni dalla morte del padre? O bisogna aspettare che lo sia anche la madre?
Scusami tutte le domande ma veramente capirci qualcosa mi è difficile, vorrei acquistare ma non riesco a capire se il problema attualmente è risolvibile o meno e soprattutto se acquistando io avessi gli stessi problemi di comproprietà