Acquisto di immobile che presenta un abuso e non corrispondenza tra situazione urbanistica e catasta

[rosamund]

Salve, non molto tempo fa ho acquistato una bella casa indipendente, su due livelli, in zona periferica rispetto al centro abitato, tramite un mutuo in 30anni. La casa sognata da tempo. Al momento dell'acquisto e dell'erogazione del mutuo c'era già stata la perizia di un tecnico della banca e la documentazione sembrava in regola.... per il catasto. Ora scopro, grazie ad un amico ingegnere (che vede continuamente casi del genere), che non sempre c'è corrispondenza tra dati catastali e situazione urbanistica. Faccio un controllo in comune ed ho una bella sorpresa: il piano terra della mia bella casa, per il comune non esiste, è abusivo, e la planimentria del il primo piano presente in sede urbanistica differisce da quella catastale. Senz'altro la mia responsabilità sta nel non aver fatto prima i controlli in comune, ma ignoravo che potessero esserci queste divergenze. Mi sono fidata del fatto che per erogare un mutuo, la banca fa dei controlli (o dovrebbe fare) così come il notaio, anche perchè non avrebbe interesse a porre un ipoteca su un immobile inesistente o parzialmente esistente. Mi chiedo dunque se ci siano responsabilità e di chi. Credo che il venditore lo sia per ever dichiarato in atto che la situazione dell'immobile fosse regolare non essendolo, ma esiste una responsabilità della banca per non aver fatto i dovuti controlli, evidentemente? Si può impugnare la cosa e chiedere un risarcimento? Qualcuno mi può dare informazioni su come muovermi?

 

[Massimiliano Lusetti]

Puoi sicuramente chiamare in causa chi ti ha venduto la casa ed il notaio. anche se fa strano dirlo quest'ultimo non ha l'obbligo di verificare la conformità urbanistica ma solo quella catastale. Rimane comunque il problema di avere un'immobile in parte abusivo. La banca attraverso il suo tecnico ha solo valutato l'immobile e le verifiche urbanistiche fino a poco tempo fa non venivano sempre richieste. ( diciamo che la banca è stata "fregata " come te). Bisogna quindi capire se è possibile una sanatoria o se è meglio non sollevare troppi polveroni. Certo che un piano in più non è poca cosa! Ma sei sicura che in comune non si siano persi una variante...o dei disegni ( a me è capitato di vedere anche questo) Dovresti contattare il progettista e il direttore dei lavori del cantiere e verificare presso di loro cosa è successo e perché.
Anche loro se hanno avvallato un abuso sono responsabili... (risulta comunque difficile di solito provare questo) ma se il piano abusivo è il piano terra è evidente anche qui la loro responsabilità.

 

[spaikid]

Da quello che ho capito i responsabili sono sia il venditore, che in notaio.
Il venditore perchè è responsabile della vendita che ha fatto (non mi icordo se per 5 o per 10 anni) ed il Notaio perche' da che io sappia (ma forse la Sardegna essendo a statuto speciale puo' differire) era tenuto a richiedere le varie conformità (energetica, catastale, urbanistica) tra cui appunto urbanistica, da far fare ad un tecnico competente (e non compiacente come invece succede molte volte).

Io fossi in te mi appoggierei ad un tecnico esperto della tua zona (che conosce meglio le leggi, i regolamenti comunali e regionali e gli usi comuni) e con lui deciderei il da farsi.

Personalmente mi mandano in bestia queste situazioni, che secondo me dovrebbero essere comparate con la truffa.... visto che sempre piu' spesso i venditori per risparmiare 2-300 euro per una perizia "truffano" letteralemente l'acquirente, e troppo spesso tecnici (colleghi) compiacenti si prestano a questi comportamenti.

spaikid

 

[w2fdr]

Puoi sicuramente far causa al venditore e richiedere i danno come riduzione del prezzo o addirittura rescissione del
contratto. Il primo passo è sentire un geometra per verificare effettivamente la situazione.

 

[Massimiliano Lusetti]

Ho proposto idea in altro tema simile. Considerato che i comuni che sono quelli che dovrebbero vigilare sulle attività edilizie e non lo fanno se non quando avviene qualche compravendita e il privato cittadino va a chiedere i lpezzo di carta.. sono o no responsabili anche loro di una mancata sorveglianza e dei danni procurati all'acquirente. Perchè chi ha acquistato ( e neanche incautamente) deve patire tutti i danni id un abuso che non ha contribuito a pepretare.. .ci sarebbe di che discutere per una "class action" contro i comuni che non svolgono azioni di controllo sul territorio; anche da parte loro esistono manchevolezze e colpe!

 

[rosamund]

Dalle informazioni trovate sembra di capire che il notaio sia quasi intoccabile così come la banca: la cosa assurda è che il notaio prende fior di quattrini da chi acquista un immobile, così pure il tecnico che viene a fare la perizia sull'immobile quando chiedi un mutuo e che al 90% è inviato dalla banca e incaricato di fare tutti i controlli del caso. Progettista e direttore dei lavori ho già intenzione di contattarli: nel mio caso le due figure sono la stessa persona, se non fosse che questa persona attualmente svolge funzioni di Sindaco in un comune della zona! Un bel pasticcio. In tuttii casi mi sono già rivolta ad un avvocato che consiglia di procedere senz'altro nei confronti del venditore chiedendo l'annullamento del contratto di mutuo o il rimborso al venditore di una quota corrispondente alla differenza tra quella versata per l'acquisto e il valore reale dell'immobile. In entrambi i casi temo di rimanere con un pugno di mosche: nel primo caso perderei la casa, il venditore dovrebbe restituirmi la cifra da me avuta per l'acquisto (più il valore aggiunto, sostiene l'avvocato,legato ai lavori e migliorie che ho fatto nel tempo). Se il venditore non è in grado di restituire la cifra stabilita si effettua un pignoramento: ma stiamo parlando di famiglie con un reddito medio-basso, non di imprenditori che hanno barche, immobili, ecc. Io sono un'educatrice, lavoro con persone disabili, ho un reddito basso (nonostante la laurea: ma in Italia questa figura non è per nulla valorizzata); il venditore e la famiglia forse economicamente stanno un po' meglio di me, ma mi chiedo come una famiglia normale possa rimborsare una cifra che si aggira sui 300.000euro, o cosa gli si possa pignorare per tale cifra. Rivedrei mai i miei soldi? Nel secondo caso dovrei chiedere il rimborso del valore mancante,forse più facile da ottenere perchè più bassa la cifra (ammesso che la si ottenga!) ma rimarrei con una casa col valore dimezzato, col rischio da un lato che possa essere abbattuta (ma mi assicurano che è quasi impossibile che venga abbattuta!) e con un mutuo da pagare che rimarrebbe tale e quale: continuerei a pagare un mutuo in 30 anni chiesto per una casa il cui valore non corrisponde a quello di acquisto (e pagare un mutuo in 30 anni significa che se oggi la banca mi da 100, fra 30 anni io avrò rimborsato 200...e io ho chisto molto più di 100!).

 

[Massimiliano Lusetti]

Non vedo dove sia il pasticcio se il progettista è anche sindaco li o da un'altra cittadina limitrofa. Non farti tropi scrupoli la cosa da fare è sempre quella che ti ho detto all'inizio: Avvocato - tecnico consulente di parte - verifica possbilità sanatoria e/o cosa è successo in comune quindi chiamata in correità a seconda di quello che verificano i tuoi consulenti di parte di chi non ha svolto i suoi doveri. Bisogna essere pragmatici e difendersi dai soprusi in questa vita sempre e comunque senza piangersi addosso ma mostrando forza e determinazione. In bocca al lupo!