L’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Si tratta di una disposizione quanto mal saggia e opportuna, perché chi acquista un appartamento in condominio deve avere la diligenza di accertare la posizione debitoria del proprio venditore nei confronti dell'amministrazione di condominio, rivolgendosi all'amministratore: se non lo fa, peggio per lui.
Questa norma, che opera in ogni caso, anche nei confronti di chi ha acquistato l'immobile a un'asta pubblica (Trib. Milano, sentenza 8.7.1971) ha il pregio di evitare all'amministratore di essere coinvolto nelle non infrequenti contestazioni fra i contraenti della compravendita, in ordine alla decorrenza e attribuzione di certe spese a carico dell'uno o dell'altro: richiesto dalle parti di provvedere al conguaglio, l'amministratore, appellandosi alla riportata norma, potrebbe dichiarare di non esservi tenuto perché i conguagli delle spese debbono essere regolati direttamente dalle parti, mentre prenderà nota dell'avvenuto trasferimento di proprietà unicamente al fine delle convocazioni assembleari e delle future richieste di versamento dei contributi, senza che questo significhi rinuncia a far valere il 2° comma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Qualora, a fronte della richiesta di un versamento, fatta al nuovo proprietario, o alla richiesta del saldo di pendenze sospese, l'amministratore si sentisse eccepire che tali contributi dovevano essere pagati dalla parte venditrice, l'amministratore formulerà nuovamente la richiesta di quanto dovuto, in duplice copia, inviandone una al venditore e. l'altra al compratore ed avvertendo che, a norma dei ripetuto 2° comma art. 63 delle DD.AA. del codice civile, in caso di mancato pagamento della somma entro 15 giorni (o entro il termine fissato dal regolamento o da delibera dell'assemblea) sarà costretto a chiamare in giudizio e in solido entrambe le parti.
In ogni caso l'omessa comunicazione all'amministratore di condominio dell'avvenuto subentro nella proprietà di un'unità immobiliare non esoneri il nuovo condomino dagli obblighi in materia di spese condominiali: in tal senso la Cassazione, sentenza n..1946 de1 26.4.1978.
L'amministratore di condominio, ove ne sia richiesto dalle parti interessate, deve provvedere al conguaglio delle spese fra venditore ed acquirente di un'unità immobiliare; il conguaglio esatto può essere effettuato solo al termine della gestione, quando sarà noto l'effettivo ammontare delle spese sostenute per la gestione in corso al momento del trasferimento di proprietà dell'unità immobiliare; ove non esistano richieste o contestazioni delle parti, nessun rilievo particolare sarà dato per eventuali spese straordinarie.
Le corrette regole del conguaglio delle spese condominiali fra venditore ed acquirente sono le seguenti:
l'amministratore deve prendere in considerazione il preventivo della gestione annuale relativamente all'unità immobiliare compravenduta (secondo la sent. di Cassazione n. 4393/1997 le spese straordinarie per opere iniziate dopo la data della compravendita sono a carico dell'acquirente anche se deliberate in precedenza dall'assemblea);
detrarre dalla quota l'importo di eventuali spese straordinarie già effettuate alla data in cui è avvenuta la compravendita;
dividere l'importo per 365 (giorni dell'anno) e quindi moltiplicare il risultato per i rispettivi giorni dell'anno di proprietà del venditore e dell'acquirente, comunicando alle parti il conguaglio e precisando che esso è provvisorio e verrà precisato al momento dell'approvazione del rendiconto annuale finale;
rifare gli stessi conteggi di cui alla lettera precedente considerando il consuntivo di cui al rendiconto annuale, comunicando alle parti il conguaglio definitivo.
Ove esista un fondo di riserva, ved. il paragrafo 102.
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