Acquisto da Tribunale: come liberarsi per la prima casa

[roberto cedolini]

Buon giorno a tutti,
avrei un quesito da porre potendo acquisire dal Tribunale un appartamento da destinare a prima abitazione, con trasferimento immediato della famiglia.
Premetto che, attualmente, sono proprietario in regime di comunione dei beni di prima casa nel comune dove avverrebbe l'acquisto. Ovviamente se riesco a vendere l'attuale nei 60 giorni che trascorrono dall'aggiudicazione al trasferimento il problema non si pone ma, nel caso contrario, quali potrebbero essere le soluzioni da attuare prima del trassferimento? Ho sentito parlare di separazione dei beni, ma è necessaria la vendita del 50% alla moglie, per poter essere io destinatario della prima casa, oppure basta una dichiarazione nell'atto di separazione? A che parametro di prezzo può essere ceduta la mia parte, quali sarebbero gli usi, se ci sono? E comunque, una volta ceduto il bene alla moglie che dovrà venderlo comunque, il 50% da me ceduto (con qualifica di prima casa) nella immediata vendita a terzi perde le agevolazioni di prima casa ai fini fiscali, pur essendo stato acquisito nel 1972 (chissà se le ho avute allora !) Se ci sono altre soluzioni, sono bene accette.
Ringrazio fin da ora
roberto

 

[cappottone]

Dunque, la comunione dei beni e' una cosa e gestisce come dividere e gestire il patrimonio in caso di guai (qualsiasi essi siano) le agevolazioni prima casa seguono l'intestazione di un immobile, quindi, dipende tutto dall'intestazione dell'attuale immobile.
Se e' intestato ad entrambe, allora devi fare la vendita del tuo 50% a tua moglie, ma ci deve essere il passaggio VERO di denaro, non si puo' piu' fare una vendita fittizia e' contro la legge e nessun notaio si assumera' mai la responsabilita', senza contare che per farlo ci devi pagare su le spese e le tasse.
Altri metodi non ce ne sono che io sappia.
Consiglio, che il mercato immobiliare sia fermo e' una balla enorme, prova a vendere un filino sottoprezzo casa tua e vedrai che in 1 mese la vendi. Ovvio che se da quotazione di mercato vale 100.000 euro e tu ne vuoi 105.000, e' fattibile, am ci vuole del tempo, se la metti fuori ad 85.000, la bruci in 5 giorni.
Per di piu', hai comprato un immobile all'asta quindi c'hai sicuramente risparmiato un bel po' di soldini ( diversamente, perdonami, ma cosa l'hai comprata a fare all'asta ??? ) a maggior ragione potresti abbassare il prezzo di vendita no ???
Anche perche', una volta intestata a te la casa, se poi devi rifare il giro per cointestarla anche a tua moglie, sono altri soldi di tasse e notaio...ed allora a sto punto, al posto di spendere 10.000 euro in Notaio, tasse e Fastidi, non conviene tirarli giu dal prezzo (tanto per te dal punto di vista economico non cambia niente), fare contenta un'altra famiglia, risparmiarti un sacco di burocrazia per ottenere lo stesso risultato ma con molta meno fatica ???

 

[Jrogin]

......., allora devi fare la vendita del tuo 50% a tua moglie, ma ci deve essere il passaggio VERO di denaro, non si puo' piu' fare una vendita fittizia e' contro la legge e nessun notaio si assumera' mai la responsabilita', senza contare che per farlo ci devi pagare su le spese e le tasse.....

prima però devi fare la separazione dei beni.
Ad ogni modo credo che il suggerimento di cappottone di abbassare il prezzo di vendita della tua attuale casa, forse sia più conveniente, ma sei tu che conosci i "valori" reali e tu puoi fare i conti.Al limite fatti fare un preventivo delle spese (imposte, notaio, ecc.) a cui vai incontro dal notaio.
Inoltre come già fatto osservare da Ennio Alessandro Rossi in altri post, oltre agli aspetti fiscali inerenti l'operazione in oggetto, fare la separazione dei beni è un cosa da valutare anche sotto altri aspetti.

 

[cappottone]

E' vero, m'ero dimenticato pure della menata della spearazione dei beni.
Quoto al 100% Jrogin, i miei genitori si sono travati in una situazione simile per la casa al mare.
Alla fine, abbiam pagato un po' di tasse in piu' perche' altrimenti c'era da diventare matti ed il rapporto COSTI-BENEFICI andava a farsi benedire.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

D. Quali potrebbero essere le soluzioni da attuare prima del trasferimento?
R. Separazione dei beni ( ma pare che già siate in questo regime- in caso costo 300-500 euro) e vendita del 50% alla moglie, cosi’ che Lei Roberto possa spogliarsi e divenire destinatario di prima casa,

D. Basta una dichiarazione nell'atto di separazione per liberarsi del 50%?
R. No bisogna fare un atto notarile ad “hoc”. Costo Notaio euro 2000-2500 euro piu’ imposte sotto indicate

D. A quale prezzo potrebbe essere ceduta la mia parte.?
Il prezzo di cessione del suo 50%–pagamento con assegno- andrebbe tenuto elevato ma richiesta la tassazione in base alla minore base imponibile data dal “prezzo valore “ ( rendita catastale rivalutata +5%+20%); Se la moglie rivende di li’ a poco non vale per la moglie medesima richiedere le agevolazioni prima casa perché le perderebbe e sconterebbe anche sanzioni del 30% in sede della cessione che vorreste fare a breve

R. Imposte di Cessione al coniuge e da questi all ’ acquirente terzo
L’imposta di registro (comprese catastali e ipotecarie) da applicare sul 50% ceduto alla moglie ammonterebbe al 10% del prezzo-valore ( rendita catastale rivalutata)
In caso di rivendita a breve da parte della moglie del 50% appena acquistato da Roberto dovrebbe pagare imposte ordinarie od opzionali (20%) sul maggior valore (plusvalenza speculativa) ed è questo il motivo per cui nella terza risposta raccomandavo di tenere il valore di cessione alto

R. In alternativa Lei potrebbe donare il suo 50% alla moglie cosi’ da non avere problemi “di far girare i soldi” , pagando imposte pari al 3% piu’ notaio (2000,2500 euro) ma ciò creerebbe complicazioni a sua moglie in caso di rivendita ( la donazione crea parecchi problemi di incertezza all’acquirente in particolare se volesse contrarre un mutuo)

Nell’occasione tenga conto che nel suo acquisto all’asta Lei dovrà pagare o il 3% se prima casa o il 10% su seconda casa, ma in OGNI CASO la base imponibile sarebbe data dall’ INTERO corrispettivo e non in base al “prezzo valore”

In sintesi varie possibilità
1-la miglior vendere nei 60gg che la distaccano dall’asta e fare il riacquisto
2-vendere la quota al Coniuge e ricomperare da solo come prima casa ( quella dell’asta)
3- Donare la quota al C. e ricomperare da solo come prima casa quella all’asta
4- Comperare la casa all’asta come seconda casa e rivendere con calma la prima casa senza toccare le quote.
5. Rinviare l’acquisto ad una prossima asta per diverso immobile
Conclusioni
A-La scelta sulla base della convenienza fiscale và fatta facendo dei calcoli sui valori effettivi
B-Le questioni fiscali vengono spesso erroneamente anteposte “sfasando” gli effettivi equilibri patrimoniali e diritti di proprietà dei coniugi , cosa che si sconta spesso amaramente in sede di separazione o divorzio

Risposta complessa

 

[roberto cedolini]

Ringrazio tutti della cortese, professionale e rapida risposta