Acquisto con affitto-riscatto o comodato d'uso gratutito

[User_11382]

Salve a tutti...
sto cercando di capire se quello che proponiamo noi e i nostri parenti siano solo sfumature della stessa cosa.
Abbiamo un immobile da acquistare e noi abbiamo proposto un Affitto con riscatto di 3 anni, mentre i nostri parenti ci propongono un Comodato d'uso gratuito.
Ma mentre nel primo caso si fanno due atti tra soggetti privati, uno di locazione e l'altro di futuro acquisto con la segnalazione degli acconti versati e del saldo, nel secondo caso vale la stessa cosa?
Nel caso di comodato gratuito possiamo dare una quota mensile a riduzione del saldo finale?
Dando in ogni caso un 30% di acconto, conviene fare un preliminare?

Poche idee...molto confuse!!^^

Grazie mille a tutti per ogni chiarimento!
Giorgio

 

[Adriano Giacomelli]

Non si capisce se devi acquistare o vendere. Comunque, essendo la cosa una delle due facce della stessa medaglia, la tua questione è assai differente nelle due stesure.
Il fatto saliente è che sembra tu debba dare un acconto del 30% su un futuro acquisto, fatto, di per se stesso talmente rilevante che un preliminare è il minimo degli atti che devi far sottoscrivere e per legge registrare.
Sembra che tu, dopo aver versato l'acconto, voglia pagare un canone di locazione che parzialmente vada a defalcare l'importo a saldo dell'acquisto dell'immobile. Chi sostiene un comodato d'uso gratuito, evidentemente non intendeva sostituirlo al canone di affitto, ma lo aveva identificato come mezzo legale per immettervi nell'uso dell'immobile. Anche il comodato gratuito va registrato, per legge, sia pur in tassa fissa.
Ma venendo alla possibilità di darti un consiglio, ritengo che un preliminare stilato dal notaio sia lo strumento più idoneo, anche perchè nel tuo caso dovrai prevedere una rateizzazione triennale e una data a saldo fra almeno tre anni con un prezzo sin d'ora bloccato.
Considerato che tra parenti si baruffa spesso, il suggerimento di farvi assistere dal notaio e precisare tutto molto bene, registrando l'atto, il cui costo lo recupererai in occasione dell'atto a saldo, ti eviterà sgradevoli discussioni.

 

[Jrogin]

Condivido l'intervento dell'amico Adriano Giacomelli.
Ritengo utile che Eggy76 dia ulteriori informazioni in modo da poter chiarire meglio la situazione.

 

[Nemesis]

Anche il comodato gratuito va registrato, per legge, sia pur in tassa fissa.

Solamente se è stipulato in forma scritta o enunciato in altri atti.

 

[adimecasa]

Per un comodato d'uso non si deve dare degli anticipi ne di acconti di pagamento, altrimenti quale comodato d'uso gratuito sarebbe???:daccordo:

 

[Nemesis]

La configurabilità di un rapporto di comodato non è esclusa della circostanza che il cessionario sia tenuto al versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, ove detto contributo si mantenga nei limiti del modus, il quale è compatibile col carattere di essenziale gratuità del comodato medesimo, e non integra una controprestazione a vantaggio del concedente.
Quindi anche eventuali acconti di quelle spese, se non integrano un vero e proprio corrispettivo (una controprestazione), sono ammissibili.
Certo è che se l'apparente comodante richiedesse somme per il godimento del bene non di lieve entità, non simboliche, assimilabili ai canoni del mercato delle locazioni...

 

[User_11382]

Grazie mille della pronta risposta, e nel pomeriggio ho fatto un salto dal "nostro" notaio.
In pratica quello che hai detto te, rilevando come le imposte sugli acconti potevano essere recuperate in fase di rogito (solo nel caso di acquisto seconda casa, mentre per un acquisto di prima casa avremmo una perdita secca di oltre 2000€).
Da qui poi mi sorge ora la domanda, io non posseggo casa, ne compro una, in automatico è prima casa? o posso rinunciarvi e comprarla come seconda? (lasciamo perdere la sconvenienza della parte economica, ma valutando solo la fattibilità).

Comunque la nostra famiglia vuole acquistare dai parenti. Per chiarire meglio....noi abbiamo proposto un affitto con riscatto in cui prevedere la quota ad ammortamento capitale e quella di affitto, e un atto privato registrato in cui far vedere gli acconti versati nel tempo. Ma i parenti hanno espressi sulla parte di "peso" fiscale sull'affitto percepito.
Ci hanno quindi proposto un comodato d'uso gratuito, e quello che ho capito ora facendo vedere le carte al notaio, insieme alla stipula di un preliminare registrato in cui mettere il 30% come acconto e delle rate mensili sempre come acconto.
Il tutto sempre per una durata di 3 anni...in modo da avere un preliminare non troppo lungo e regolare come decorrenze.

I parenti poi ci chiedono dal prezzo di partenza della casa una rivalutazione annua del 3,5% circa...quindi partendo da 240.000€, arrivando a 260.000€, può essere giusta? mi sembra eccessivo anche visto l'andamento recessivo del mercato....e poi i conti non me tornano!!Noi si riproponeva il 2%, circa 5.000€/anno che ci sembrava piu adeguata (2,5% al max).

Idee, consigli sono sempre ben accetti!!
Spero di essere stato meno confusionario, ma scusatemi tanto perché mi manca il vocabolario e la materia è già piuttosto incasinata di suo!

Giorgio

 

[adimecasa]

il comodatario deve pagarsi tutte le spese per il funzionamento ed il mantenimento del bene avuto in uso gratuito

 

[Jrogin]

In pratica quello che hai detto te, rilevando come le imposte sugli acconti potevano essere recuperate in fase di rogito (solo nel caso di acquisto seconda casa, mentre per un acquisto di prima casa avremmo una perdita secca di oltre 2000€).

Non capisco il perchè. Forse riacquisti dopo aver venduto una prima casa??

Da qui poi mi sorge ora la domanda, io non posseggo casa, ne compro una, in automatico è prima casa? o posso rinunciarvi e comprarla come seconda? (lasciamo perdere la sconvenienza della parte economica, ma valutando solo la fattibilità).

Le agevolazioni prima casa in acquisto sono una facoltà non un imposizione quindi puoi acquistare l'abitazione anche senza usufruire delle agevolazioni, ma non ho capito perchè converrebbe scegliere quasta strada.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Per non pagare le imposte pare che i parenti vogliano redigere una scrittura formale registrata in cui si sostenga che il bene è dato in comodato (per cui in maniera gratuita ) ed una controdichiarazione "inter nos" in cui in fatto si sostenga che si tratta di una locazione con riserva di acquisto (questo acconsentirebbe loro di condiderare "pieni" gli acconti ; se invece quanto da loro effettivamente percepito fosse tassato il valore effettivo incassato sarebbe p.es. del 60% e solo in questo limite pertanto andrebbe considerato l'acconto . In sostanza tu mi dai mille di affitto che se non dichiaro, 1000 restano di acconto; se li dichiaro ti scalo il 60% ossia 600,00 , per cui c'è convenienza per entrambe.
Da un punto di vista civilistico la controdichiarazione tiene , salvo la comminazione di sanzioni fiscali causate da controlli o la riduzione del canone "a rendita catastale " da Voi invocata

vedi Unione Inquilini