Acquisto casa locata

[fedeintheweb]

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• Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti

Acquisto casa locata​

• Creatore Discussionefedeintheweb
• Data di inizioOggi alle 11:08
• TagNessuno

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fedeintheweb​

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Privato Cittadino

• Oggi alle 11:08
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• #1

Buongiorno a tutti. Ho individuato un immobile che presenta tutte le caratteristiche che sto cercando (posizione, condizioni generali, e rapporto qualità prezzo molto elevato).
L'immobile però risulta locato ad una signora (che vive con i suoi due figli minorenni) con un contratto 4+4 sottoscritto a maggio 2020.
Potendo eventualmente anche aspettare un anno prima di andare ad abitare in questo immobile la mia idea era di stipulare un patto con l'inquilino, in base al quale dietro pagamento di una somma l'inquilino si obbliga a lasciare l' immobile alla scadenza dei primi 4 anni (maggio 2024).

Vorrei proprio evitare procedimenti di sfratto e problematiche di vario genere connesse.
Secondo voi può funzionare questo tipo di patto?

E soprattutto, si può inserire nella proposta di acquisto la condizione che l'inquilino accetti tale mia proposta?

Quali soluzioni poter consigliarmi per raggiungere l'obiettivo di acquistare questo immobile e potere andare a viverci alla scadenza del primo quadriennio?

Vi ringrazio molto.

 

[vittorievic]

fanfasticare non costa nulla.

 

[fedeintheweb]

fanfasticare non costa nulla.

Perché fantasticare?

 

[uva]

Potendo eventualmente anche aspettare un anno prima di andare ad abitare in questo immobile

Ti consiglierei di non avventurarti in patti con l'inquilina o porre condizioni all'attuale proprietario, che potrebbero essere disattesi.
Acquistando l'immobile locato subentri come locatore nel contratto in essere e comunichi il subentro ex lege all'Agenzia delle Entrate (non è dovuta l'imposta di 67 euro).
Invii disdetta all'inquilina con raccomanda ar osservando il preavviso di almeno 6 mesi, in modo da evitare il rinnovo tacito per il quadriennio successivo. Lo puoi fare perché sussiste una delle motivazioni elencate nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998. Devi formulare bene la disdetta: se non scrivi la motivazione è nulla, se non giunge al destinatario almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale (non rileva la data di spedizione della raccomandata) è tardiva.
Questa procedura non ti garantisce il rilascio alla scadenza, come non te lo garantiscono le altre soluzioni che hai ipotizzato, Se l'inquilina non andrà via dovrai procedere con lo sfratto per finita locazione.
In alternativa alla disdetta, puoi come proprietario / locatore rivolgerti ad un avvocato e avviare la procedura di licenza per fine locazione. Ha un costo, ma precostituendo un titolo esecutivo permette di velocizzare i tempi per ottenere il rilascio se l'inquilina non andrà via spontaneamente alla scadenza contrattuale.

Devi chiedere al venditore il contratto di locazione, controllare che sia stato redatto, firmato e registrato regolarmente all'Agenzia delle Entrate. Verifica che l'inquilina stia pagando regolarmente canoni ed oneri accessori, visionando i bonifici all'attuale locatore. Se il contratto è intestato ad una sola persona, quindi un solo reddito, sarebbe opportuna la presenza di un garante.
Puoi anche chiedere di visionare la documentazione attuale dei redditi dell'inquilina (le buste paga che aveva consegnato al proprietario nel 2020 potrebbero non rispecchiare la sua attuale situazione lavorativa). Probabilmente ti rispondono di no appellandosi alla privacy, perché adesso tu non sei ancora il suo locatore. Succede sovente agli investitori che acquistano immobili locati: in questo caso consiglio di chiedere il report money ad un'agenzia investigativa. Tramite i dati anagrafici e codice fiscale, che si desumono dal contratto, è possibile ottenere info utili ad un costo abbastanza contenuto.

In conclusione: non è possibile avere la certezza che l'inquilina sia solvibile per tutta la durata del contratto e rilasci l'immobile alla scadenza.
Però se veramente quell'immobile

presenta tutte le caratteristiche che sto cercando (posizione, condizioni generali, e rapporto qualità prezzo molto elevato).

dopo aver fatto tutti i controlli puoi procedere all'acquisto con la consapevolezza che rimane pur sempre un margine di rischio.

 

[fedeintheweb]

Grazie per la una risposta!

 

[fedeintheweb]

Mi hai fatto aprire gli occhi su alcuni importanti aspetti

 

[uva]

Mi hai fatto aprire gli occhi su alcuni importanti aspetti

Secondo me un altro aspetto importante è il motivo di quello ritieni essere un

rapporto qualità prezzo molto elevato

Forse il proprietario mette in vendita l'immobile locato senza impegnarsi a liberarlo entro maggio 2024 in quanto per lui non sussistono le condizioni tassativamente indicate nella l. 431/1998 per disdire il contratto alla prima scadenza.
Oppure ritiene che (malgrado una regolare disdetta per evitare il rinnovo tacito alla fine del primo quadriennio) l'inquilina andrebbe via solo se la incentiva con una congrua buonuscita, troppo costosa per lui.

Sarebbe anche utile sapere se quel proprietario desidera vendere in fretta per necessità economiche: quando seguo compravendite di immobili locati a volte chiedo il report money anche del venditore per farmi un'idea della sua situazione reddituale e patrimoniale.
E' utile verificare se il canone attuale è congruo in base all' andamento del mercato degli affitti in quella zona (vedo che scrivi da Asti) per immobili simili.

E' difficile riuscire a vendere un immobile locato con un contratto in essere non disdettato. Ritengo ci si possa riuscire in tempi ragionevoli solo se il prezzo (ovviamente inferiore a quello proponibile per lo stesso immobile libero) è molto interessante per i potenziali acquirenti.

 

[fedeintheweb]

L'immobile si trova nel centro di Palermo, una zona molto in voga, dove i prezzi sono rimasti elevati. Il prezzo richiesto è quasi la metà degli altri che presentano simili caratteristiche (ristrutturato completamente, in una zona altamente strategica sotto vari punti di vista).

L'agente mi ha detto che il proprietario vende perché vuole ristrutturare una sua villa e finanzierebbe la ristrutturazione con la vendita di questo alloggio.

L'inquilina non ha una situazione economica solida e ha due figli minori che vivono sotto lo stesso tetto.

Il fatto che l'inquilina possa fare "saltare" la disdetta dilatando i tempi di ricezione della raccomandata mi fa veramente venire numerosi dubbi sulla bontà dell' operazione.

Inoltre anche il canone di locazione che paga è sotto la media. Quindi ha tutto l'interesse a restare in quell'alloggio.

 

[fedeintheweb]

Vedendola come investimento può avere senso (a parte i problemi che potrei avere con un'inquilina che ha problemi economici). Ma per andare a viverci nel breve periodo non è l'operazione giusta.

 

[uva]

Il fatto che l'inquilina possa fare "saltare" la disdetta dilatando i tempi di ricezione della raccomandata

Non lo può fare.
Gli inquilini furbetti che non ritirano le raccomandate o le ritirano in ritardo non ottengono alcun risultato a loro favore. Non sanno come e quando si perfeziona l'avvenuta comunicazione da parte del locatore.

Ne abbiamo già parlato sul Forum, specificando che

la comunicazione tramite raccomandata si perfeziona decorsi 10 gg. dalla data di rilascio dell'avviso di giacenza. Oppure dalla data di ritiro della raccomandata (presso l'ufficio postale) se anteriore.

Può interessarti questo thread:

Data di decorrenza disdetta locazione

Becouse I wait .... our prof: ... così mi risparmio una riga blu!

www.propit.it

(avevo fatto un esempio nei post #16 - #19)