Acquisto casa - Info planimetria "errata"

[Un giocatore]

i muri divisori fra unità immobiliari finitime non può essere costituito da un tramezzo

Puoi spiegarne la ragione? Grazie.

 

[Luigi Criscuolo]

Quando si parla di appartamenti bisogna distinguere la superficie calpestabile ( che poi verrà occupata dai mbili e dalle persone) dalla superficie commerciale che ne rappresenta la proprietà.
Per misurare la superficie calpestabile si usano le distanza tra l'esterno delle pareti.
Per il calcolo delle superfici commerciali comunemente ci si rifà alle seguenti normative: La norma UNI 10750:2005
ed il D.P.R. n. 138/98, allegato C

“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
-la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

-le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

1. 
   
   
   • 100% delle superfici calpestabili;
   • 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
   • 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
25 % dei balconi e terrazze scoperti;

35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);

35% dei patii e porticati;

60% delle verande;

15% dei giardini di appartamento;

10% dei giardini di ville e villini.

comunque sembra che tu stia acquistando due appartamenti, probabilmente con due subalterni catastali differenti.

 

[Gianco]

I muri perimetrali delle unità immobiliari non possono essere costituiti da tramezzi, ma da pareti idonee a garantire la separazione termo-acustica con murature adeguate, uguali o superiori a 25 cm di spessore.

 

[Un giocatore]

Quando si parla di appartamenti bisogna distinguere la superficie calpestabile ( che poi verrà occupata dai mbili e dalle persone) dalla superficie commerciale che ne rappresenta la proprietà.

Non c'è anche la superficie catastale? E' più grande o più piccola della superficie commerciale?

 

[Luigi Criscuolo]

La superficie catastale non è altro che una superficie fittizia, determinata secondo precisi parametri dettati dal dpr del 23 Marzo 1998 n° 138.

Il suo calcolo non è semplicissimo in quanto vengono presi in considerazione determinati fattori. Ho detto che si tratta di una superficie fittizia in quanto non si può misurare semplicemente col metro in maniera fisica in quanto all' interno di tale superficie ci sono sia superfici reali ma anche altre che vengono calcolate in base a determinati parametri. Inoltre l superficie catastale prende in considerazione superfici lorde, ossia comprensive delle murature. Sino a qualche giorno addietro, non sempre la superficie catastale veniva riportata in visura, benché presso gli uffici catastali, in realtà la si conoscesse già. Oggi (09/11/2015) l' agenzia delle entrate offre un nuovo servizio ai contribuenti italiani; infatti da qualche giorno è possibile conoscere la superficie catastale di ogni immobile. Inoltre sarà sempre presente la superficie da utilizzare per il pagamento della TARI.

La superficie catastale nello specifico è composta da:

A) VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI (camere, bagni, ingressi, disimpegni ecc.)

- superfici dei vani principali e vani accessori diretti quali: bagno, ripostigli, ingresso ecc. In tale superficie vengono considerati anche i muri interni e perimetrali per uno spessore massimo fino a 50 cm. La superficie viene conteggiata per quella effettiva al 100%.

B) VANI ACCESSORI INDIRETTI (cantine, soffitte e simili)

vanno distinti in comunicanti con i vani principali (lettera A) e non comunicanti. Nel caso siano comunicanti vengono computati nella misura del 50% della superficie reale. Se invece non sono comunicanti si computano per il 25%.

C) VANI ACCESSORI INDIRETTI (balconi, terrazzi e simili)

Anche in questo caso è necessario distinguere se trattasi di balconi/terrazzi comunicanti o meno con i locali principali di cui alla lettra "A".

Nel caso che siano comunicanti vengono computati nella misura del 30% sino ad una superficie di mq. 25. Oltre la quota eccedente i 25 mq. si computa il 10%.

Nel caso che non siano comunicanti vengono computati nella misura del 15% sino ad una superficie di mq. 25. Oltre la quota eccedente i 25 mq. si computa il 5%.

D) SUPERFICI SCOPERTE (cortile di pertinenza)

Anche il cortile contribuisce alla formazione della superficie catastale. Più precisamente nel seguente modo:

fino alla stessa superficie dei vani principali e accessori diretti di cui alla lettera "A" vine computato nella misura del 10%. Oltre la superficie precedente si computa per il 2%.

Quanto detto sopra è una parte del calcolo della superficie catastale. Ci sono alcune variazioni per quanto riguarda le unità immobiliari classificate come ville o villini. Cambiano alcuni parametri nel calcolo del cortile. Inoltre in questa pagina non è stato trattato il caso dei posti auto.

 

[Un giocatore]

Non hai risposto alla mia seconda domanda: più grande la sup. catastale oppure la sup. commerciale?

 

[Luigi Criscuolo]

Quanto mi dai per la risposta?

 

[Un giocatore]

Quanto mi dai per la risposta?

Niente, il reato è depenalizzato.

 

[BancoServizi]

Grazie a tutti per le informazioni.