Acquisto casa da costruttore con sorpresa

[Giovanna Banti]

Buongiorno a tutti. Ho sottoscritto nel dicembre 2010 una proposta d'acquisto relativa ad un immobile in avanzato stato di costruzione. Nella proposta ho specificato che il pagamento sarebbe avvenuto in contanti, motivandolo con la vendita della prima casa. Nel mese di gennaio, il costruttore mi convoca telefonicamente per la stipula del preliminare, nel corso della quale scopro che:
a) il pagamento prevede la sottoscrizione di un mutuo
b) manca l'importo della fidejussione, è presente solo il nome della banca
b) il rogito sarà redatto dal notaio del costruttore, mentre mi viene suggerito che il mio notaio di fiducia potrebbe presenziare ma in veste di uditore")
c) il regolamento condominiale come le utenze sono decise dal costruttore e vengono acuistati con un importo a parte.
Dopo tre tentativi infruttuosi di mediazioni su questi punti, decido di revocare la proposta d'acquisto.
Il costruttore mi ricorda che è una proposta irrevocabile; peccato che sia priva del termine di accettazione.
Mi rivolgo ad un legale, attraverso una associazione di proprietari immobiliari; tale avvocato propone una scrittura transattiva nella quale si legge che il costruttore mi restituirà la cifra da me consegnata non restituendomi l'assegno bancario bensì effettuando un bonifico nell'arco di due mesi, mentre la mia rinuncia a ogni diritto su quell'immobile è contestuale alla firma della scrittura.
Lo stato dell'arte attuale è che, avendo venduto la mia abitazione ed essendo in procinto di rogitare mi trovo a dover affittare una casa. L'avvocato mi dice che è assai difficile dimostrare il danno economico, ossia il dover andare in affitto a causa del fallimento della compravendita con il costruttore.
Grazie in anticipo a tutti coloro che mi aiuteranno a vederci più chiaro in questa faccenda.
G. Banti

 

[acquirente]

la casa non potevi pagarla in contanti................. potevi fare un assegno circolare al rogito.
strano che non te l'abbiano detto subito.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Condivido le perplessità del suo avvocato che evidentemente non incontrano il suo favore.
La questione andrebbe però approfondita e comunque andrà gestita a dovere in sede di trattativa con il costruttore.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo::daccordo:

 

[arianna26]

anche a me volevanoimporre il mutuo-affitto ma di fronte al netto rifiuto di sottoscrivere qualsiasi cosa a quelle condizioni fecero una veloce marcia indietro. i costruttori fannoa ccordi con le banche di portare tot clienti per la tipologia di mutuo da cui le banche ottengono i vantaggi maggiori.

 

[castro]

i 4 punti che hai evidenziato non mi sembrano talmente gravi da gravi pregiudicare la buona riuscita della compravendita:
a) è obbligatorio l'accollo del mutuo? il giorno del rogito se hai i soldi in contanti (assegni circolari si intende) estingui il debito e cancelli l'ipoteca con il decreto bersani tutto gratis ovviamente
b) la fidejussione è obbligatoria a garanzia della futura costruzione, se è segnalata basta richiederne una copia
b2) sui cantieri si rogita quasi sempre con il notaio del costruttore ma puoi fare esaminare il contratto dal tuo notaio mi sembra e se è tutto regolare non vedo la differenza tra i due notai, sono comunque pubblici ufficiali e di certo un notaio non si fa richiamare dal consiglio del notariato per fare un piacere al costruttore
c) le utenze come le schede catastali sono sempre a parte una piccola percentuale e già quando si parla di cifre di acquisto in cantiere vengono quantificate ( 0,3/0,7%-anche se per quello che riguarda le utenze ultimamente si tende a includerle nella cifra, per utenze si intende allaccio luce e gas)

 

[diegopadova]

Scusa la mia franchezza ma nella proposta d'acquisto cosa cavolo c'era scritto? Di solito nella proposta, se ben formulata, si stabiliscono già tutte le clausole che saranno poi presenti anche nel preliminare. Se la proposta era stata accettata dal costruttore quella e solo quella era la "traccia" per ogni futuro accordo. Rileggila e li troverai tutte le tue risposte. Nel bene e nel male. Tutto il resto è storia e... noia.

 

[Giovanna Banti]

Ringrazio per la tua risposta e chiarisco:
a) Mi hanno chiesto gli interessi intercalari. Mi domando; se una persona è nella condizione di avere i contanti perchè ha venduto un altro immobile per quale motivo deve accendere un mutuo? A me il costruttore o la banca non regalano nulla...anzi!
b) Nella bozza di preliminare si parlava genericamente di fidejussione, senza specifcarne l'importo. Alla mia domanda diretta " Come mai manca l'importo preciso e chi paga questa fidejussione?" la risposta è stata vaga.
c) Concordo che i notai sono pubblici ufficiali ma se chiedessi al mio notaio di "assistere" al rogito in veste di uditore penso che non sarebbe rispettoso nei suoi confronti, sia sotto il profilo umano sia sotto quello professionale. L'unica volta che mi sono dovuta rivolgere ad un altro notaio, mi sono trovata ad affrontare dei problemi perchè sul rogito aveva scritto che un'ipoteca era stata cancellata e poi, alla vendita dellamia ex casa, dalle visure ipocatastali è risultato che lo stesso notaio si era "dimenticato" di far cancella re quella ipoteca...
d) Mi hanno chiesto € 2900 + IVA per a) allaccio luce, gas, H2O b) redazione del regolamente di condominio c) frazionamento dell'immobile. Ho chiesto di dettagliarmi le spese e mi hanno risposto che tutti fanno così...

Aggiunto dopo 9 minuti :

Nella mia proposta avevo scansionato diversamente i pagamenti , proponendo di versare € 50000 al preliminare e di saldare il resto al rogito. Il collaboratore del costruttore ,che ha raccolto la mia proposta scritta, era d'acccordo e l'ha siglata. Quando mi hanno convocato per firmare il preliminare, ho chiesto che mi fosse anticipato via mail; dopo varie richieste mi è arrivata una copia che riportava quanto segue" La vendita verrà effettuata a corpo al prezzo complessivo di € 298.800,00 (Euro duecentonovantottomilaottocento//00) oltre IVA di legge ed oltre eventuali varianti richieste dalla parte promissaria acquirente, di cui:
- € 260.000,00 (Euro duecentosessantamila//00) oltre IVA di legge per l’appartamento,
- € 35.000,00 (Euro trentacinquemila//00) oltre IVA di legge per il box,
- € 3.800,00 (Euro tremilaottocento//00) oltre IVA di legge per la cantina.
Le somme di cui sopra verranno corrisposte come segue:
A. € 58.964,00 (eurocinquantottomilanovecentosessantaquattro/00) oltre IVA di legge calcolata vengono corrisposti a titolo di acconto dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice mediante la consegna di assegno bancario n° ___________________________ della Banca ___________________________________ – Agenzia _________________________________ per un importo totale di € 61.322,56 (eurosessantunomilatrecdentoventidue/56),
B. [€195.016,00 (eurocentonovantaciqnuemilasedici/00) oltre IVA di legge verranno corrisposti, a titolo di acconto prezzo, dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice quale corrispettivo per i seguenti lavori già realizzati: inizio lavori, fondazioni, solai del primo piano, tetto, divisori interni, intonaci;
C. € 14.940,00 (Euro quattordicimilanovecentoquaranta//00) oltre IVA di legge verranno corrisposti, a titolo di acconto prezzo, dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei pavimenti;
D. € 14.940,00 (Euro quattordicimilanovecentoquaranta//00) oltre IVA di legge verranno corrisposti, a titolo di acconto prezzo, dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei serramenti;
E. € 14.940,00 (Euro quattordicimilanovecentoquaranta//00) oltre IVA di legge verranno corrisposti, a titolo di saldo prezzo, dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice alla consegna degli enti immobiliari in contratto contestualmente al rogito notarileLa parte promittente venditrice informerà, a mezzo lettera raccomandata, la parte promissaria acquirente di ogni avanzamento lavori. Dalla data della comunicazione decorreranno i termini per il pagamento. Tutti i punti b) c) d) ecc nella mi aproposta non c'erano. Ho chiesto di eliminarli e mi è stato risposto che si trattava di un modello standard, proveniente dalla casa madre e che non si poteva cancellare! Ho chiesto di parlare col responsabile finanziario che mi ha confermato la stessa cosa. Mi sono sentita davvero presa in giro e ho spiegato che non avrei mai firmato senza le opportune variazioni .

 

[diegopadova]

Ciao. Facciamo un pò d'ordine. E' prassi che le società costruttrici chiedano i costi per gli allacciamenti oltre al prezzo di vendita del bene. Ovviamente di ciò dovevi essere debitamente informata dal costruttore. Ma questo è il male minore in quanto, seppur scorretti, sono in sintonia con quello che offre il mercato. Redazione tabelle millesimali e stesura regolamente condominio: qui valgono gli accordi intervenuti tra le parti. Pratiche edilizie, urbanistiche, catastali: i costi e la stesura di tutta la documentazione è assolutamente a carico del costruttore. Comunque insisto: il preliminare doveva contenere quanto concordato con la proposta accettata. Una domanda: quando hai sottoscritto la proposta irrevocabile (senza data di "scadenza" tra l'altro non è valida) hai versato per caso una somma "xy" e a che titolo? Tale somma è stata incassata dal costruttore? Inoltre: il collaboratore del costruttore era autorizzato ad accettare la proposta?

 

[Giovanna Banti]

Ringrazio per la risposta e preciso:che il preliminare che mi è stato sottoposto e che mi sono rifiutata di firmare, conteneva una serie di richieste che non erano state concordate né per iscritto né verbalmente durante la proposta d’acquisto tra cui: a) l’’accensione del mutuo “Atteso che la parte promissaria acquirente intende stipulare un mutuo per l’acquisto degli enti immobiliari in oggetto, in deroga a quanto previsto dal piano dei pagamenti sopra descritto, ecc, ecc.
b) ART. 10 – REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E SPESE La parte promissaria acquirente conferisce mandato irrevocabile alla parte promittente venditrice che, anche nel proprio interesse, accetta, di predisporre o di far predisporre e depositare il regolamento di condominio o di darne mandato a terzi
Le parti convengono che dalla data di consegna delle unità immobiliari in oggetto sono a carico della parte promissaria acquirente le spese di gestione e amministrazione del costituendo condominio e dei suoi servizi. La parte promissaria acquirente rimborserà alla parte promittente venditrice le spese di frazionamento, redazione del regolamento di condominio, accatastamento ed allacciamento alle reti di fornitura luce, telefono, acquedotto, gas, così come tutte le spese che quest’ultima sosterrà nello svolgimento del mandato di cui sopra. L’importo totale del rimborso verrà versato dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice al rogito notarile definitivo
c) l'imposizione del notaio del costruttore

Alla sottoscrizione della proposta d’acquisto mi è stato richiesto, dall’incaricato del costruttore, un assegno dell’importo di circa il 3% del prezzo della casa ossia € 9000, a titolo di acconto. Di tale assegno non c’è menzione nel preliminare; in quanto sarebbe stato inglobato nella cifra che avrei dovuto consegnare al preliminare. Fino a martedì, non risultava essere stato incassato ; per ottenerne la restituzione mi sono rivolta ad un legale. Mi viene richiesto di firmare un proposta transattiva in cui da parte mia rinuncio ad ogni diritto sulla casa, mentre il costruttore ne ritorna in possesso immediato e mi verserà, tramite bonifico , a saldo e stralcio ed entro maggio, l’importo dell’assegno . Tutto questo mi lascia perplessa, non sarebbe più semplice firmare lo scioglimento e vedersi restituire l’assegno?
Ringrazio sentitamente sin da adesso tutti coloro che mi risponderanno.

 

[diegopadova]

Ciao. Meglio liberarsi il prima possibile di tali costruttori. Personalmente chiuderei il tutto alla firma dell'accordo transattivo. Chiedi lumi e consigli in merito al tuo legale.