Acquisto casa con giardino non accatastato

[brandonstar]

Buongiorno a tutti, avrei bisogno di un vostro prezioso consiglio.
Avrei trovato una casa in vendita che potrebbe interessarmi e stavo cercando di informarmi su alcune problematiche della suddetta. Ho parlato anche con il notaio ma non mi ha chiarito ne rassicurato del tutto.
La casa in questione ha diversi problemi, e' stata costruita nel 1985 con regolare licenza edilizia ma il costruttore ha effettuato delle difformità rispetto al progetto.
Nel 1987 sono state presentate e pagate regolarmente le istanze di Condono relative alle difformità.
Ad oggi pero' non ancora risulta condonata (problema noto del suddetto comune isolano)
Il notaio mi ha rassicurato su questo punto dicendomi che la casa e' commerciabile e che essendo il primo condono si puo' dormire sonni tranquilli.
LA casa in questione dispone di uno spazio esterno adibito a cortile, regolarmente recintato e delimitato dal cortile relativo all'unita' abitativa adiacente di sinistra e di destra. Il problema è che questo spazio non risulta accatastato quindi di proprieta', probabilmente era? è? uno spazio comune al parco che poi e' stato diviso in questo modo ed e' probabile che la stessa situazione sia comune alle adiacenti unita' abitative di tale parco.
Quali sono i vostri pareri in merito? Sullo spazio dovrebbe esserci l'usucapione? Negli atti precedenti di vendita lo spazio in questione viene menzionato solo con "annesso spazio antistante e retrostante(altro piccolo spazio adibito a veranda) l'unità abitativa" senza specificare le misure..
Quali sono i vostri pareri in merito? Vi ripeto che il notaio mi rassicura dicendomi solo che l'unico problema un domani si verificherebbe qualora volessi vendere e che tale situazione dovra' andare bene a chi acquisterà.
Quello che non mi è chiaro sono i seguenti punti:
Come dimostro un domani che quello spazio esterno mi spetta e che quindi posso usucapirlo?
Se ci dovesse essere un accertamento a cosa potrei andare incontro? Sanzioni?

Grazie in anticipo

 

[Elisabetta48]

Negli atti precedenti di vendita lo spazio in questione viene menzionato solo con "annesso spazio antistante e retrostante

Sono reduce da una ricerca all'indietro di atti di vendita. Ci deve essere allegata almeno al primo atto di vendita (o di frazionamento o altro) una piantina dalla quale si evince quali sono questi spazi. Gli atti successivi dovrebbero tutti avere questa a riferimento. Presso i notai, o presso l'Archivio Notarile se il Notaio è defunto o in pensione, ci sono gli atti di acquisto completi di allegati. Risalendo all'indietro dovresti trovare la piantina

 

[Gianco]

Dovresti fare una ricerca nel catasto fabbricati, magari appoggiandoti ad un tecnico pratico di catasto. Senza alcun problema dovresti ottenere la copia o le copie dell'elaborato planimetrico. Potrebbero essere diverse perché ogni volta che si varia una unità immobiliare per estensione, frazionamento o fusione, deve essere ripresentato aggiornato. In questa planimetria puoi vedere che destinazione ha il tratto che ti interessa e nell'elenco dei subalterni puoi risalire a chi è intestato o chi e come ne può usufruire.
Dovresti consultare anche la planimetria dell'abitazione, che può richiederla solo l'intestatario o un tecnico professionista, appositamente delegato. In questo elaborato troverai oltre all'immobile anche le porzioni di area di proprietà esclusiva.
E' importante sapere a che titolo il venditore possiede quel tratto di cortile, se è stato assegnato in uso dal una delibera del condominio, lo possiede, ma non è suo. Se invece fra proprietari avessero concordato di dividerselo in porzioni definite da oltre 20 anni, il venditore può far fare il frazionamento della porzione posseduta e poi vendertelo per usucapione. Successivamente provvederai a fonderlo con la tua nuova abitazione.

 

[Jan80]

@Gianco ti ha già illustrato i passaggi per poter far luce sulla natura di tali aree esterne, comunque io un occhio ai disegni del Condono la darei.... li hai visti?
Se sì, come compaiono queste aree esterne? Soprattutto, almeno lì, compaiono?
Ti ricordo che assieme ai disegni ci dovrebbero essere altri elaborati/allegati, tra i quali ti potrebbe essere particolarmente utile la documentazione fotografica, per poter far provare l'esistenza ultraventennale di tali aree private.

 

[Gianco]

Dice bene @Jan80, sarebbe opportuna una consultazione delle pratiche edilizie che riguardano l'immobile. Per fare ciò hai necessita di fare una richiesta di accesso agli atti all'ufficio tecnico comunale, motivando la necessità della consultazione e fornendo gli estremi della pratica: nome e cognome o nome della ditta che l'ha presentata. I dati potresti trovarli eseguendo una ricerca storica catastale.

 

[moralista]

Solo un tecnico potrebbe darti delle garanzie visionando il tutto e facendo una ricerca di tutta la documentazione depositata, sia in Comune che all'Agenzia del Territorio

 

[Gianco]

A volte uno vuole evitare di spendere, sperando di essere in grado di risolvere da solo il problema. Il problema che per poter ottenere per un altro accesso agli atti passa almeno un altro mese e mezzo minimo.

 

[moralista]

In Agenzia del Territorio non c'è attesa se non recandosi direttamente, in Comune dipende dalla disponibilità del tecnico, non sempre ci gira per il verso giusto, o non trova il faldone al proprio posto, magari senza essere andato in archivio per una semplice ricerca

 

[Luigi Criscuolo]

Nel 1987 sono state presentate e pagate regolarmente le istanze di Condono relative alle difformità.
Ad oggi pero' non ancora risulta condonata (problema noto del suddetto comune isolano)

scrivi da Roma e parli di problemi isolani!!!. Il fatto di aver pagato le cifre previste per condonare non significa che il comune abbia accettato di condonare. Ci sono delle violazioni che sono insanabili il comune non ti condona (ma si tiene i soldi che hai già versato) e non spende neanche i soldi per comunicarti di aver cassato la richiesta di condono. Quindi per prima cosa chiedi un appuntamento per sapere che fine ha fatto la domanda di condono e come mai non hanno risposto a chi lo ha chiesto. C'è stato anche un condono successivo nel '94; come mai il proprietario di allora non ha sentito il bisogni di cautelarsi e ripresentare la domanda?
Il notaio dice male perché se tu compri rischi di comprare una casa con degli abusi non sanabili e che tu dovrai demolire se il comune te li scova.
Diverso è il discorso del giardino/cortiletto se si tratta di area comune visto che parli di altre proprietà potrebbe trattarsi di un bene comune non censibile (BCNC) non usucapibile in quanto condominiale. a meno che non ci sia una delibera di tutti i proprietari (1000/1000) che consenta ai condòmini frontisti di ampliare la parte di giardino/cortile già di loro proprietà.

 

[moralista]

Vedo tanti profili striminziti e/o carenti che ad altri forumisti non è stato permesso di iscriversi con così poche notizie personali pubblicate