Acquisto appartamento con donazione indiretta

[sergio46]

Ho letto in questo forum che giuridicamente è consentito l'acquisto di un appartamento con denaro fornito dai genitori, fatto transitare sul c/c/b del figlio che acquista la proprietà dell'immobile.
Desidererei però conoscere se l'Agenzia delle Entrate ritiene lecita tale prassi, che di fatto può eludere l'imposta sulle donazioni quando nel tempo tali regalie vanno ad aggiungersi ad altre.
A vostra conoscenza, esistono circolari o decisioni che sono già intervenute nel merito?
Da genitore, vorrei che l'appartamento venisse intestato direttamente al figlio acquirente, senza far risultare la provenienza del denaro ad opera dei genitori, onde evitare che possa impedirsi una futura vendita nel caso di esplicita dichiarazione di donazione indiretta.
Naturalmente vedrò di lasciare all'altro figlio - momentaneamente non accontentato - un lascito di pari valore ... prima della mia "dipartita".
E' possibile operare in tal senso, senza rischi di natura tributaria?
Ringrazio e saluto distintamente.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Se lei non volesse fare una donazione indiretta (perfettamente legittima ed esentasse e in base alla quale l'appartamento viene intestato a suo figlio ma Lei partecipando all'atto notarile dichiara di essere portatore della provvista) deve procedere ad una donazione diretta di denaro contante in un atto pubblico notarile a se stante (costo solo dell'atto notarile di donazione, obbligatorio) . La cosa nell'un caso (donazione indiretta ) o nell'altro (donazione diretta con la quale slega la dazione della provvista dall'atto di acquisto dell'immobile rendendo la rivendita priva di problemi) riveste particolare importanza ai fini del c.d. REDDITOMETRO ossia lei "immunizza" suo figlio dal possibile accertamento fiscale; Tanto è che l'agenzia delle Entrate intercetta l'atto di acquisto a favore del figlio ed incrociando la dichiarazione dei redditi di questi ravvisa che non ha reddito legittimo per sostenere la spesa; Con la donazione Lei vince la presunzione del fisco con una prova certa e regolare. Il notaio le darà conferma

 

[sergio46]

Innanzitutto un sentito e generoso grazie all'esperto per la chiara e particolareggiata risposta e un sincero apprezzamento per il contenuto e il contributo offerto da questo validissimo Forum.

La cosa nell'un caso (donazione indiretta ) o nell'altro (donazione diretta con la quale slega la dazione della provvista dall'atto di acquisto dell'immobile rendendo la rivendita priva di problemi) riveste particolare importanza ai fini del c.d. REDDITOMETRO ossia lei "immunizza" suo figlio dal possibile accertamento fiscale

In merito alle due soluzioni prospettabili, è proprio necessaria la partecipazione dei genitori al rogito o potrà essere sostituita dal figlio contraente la compravendita che dichiara, in tale sede, l'acquisto dell'appartamento mediante utilizzo di denaro ricevuto dai genitori, mediante bonifici in data ..., in data ... e in data .....?
Nel caso di obbligatorio intervento dei genitori per il rogito di cui trattasi, il pagamento dovrà essere effettuato con assegno circolare tratto sul c/c dei genitori a favore del venditore oppure con assegno circolare tratto dal c/c del figlio acquirente?
E' vero che un immobile, acquistato con la donazione di cui sopra, potrebbe essere difficilmente vendibile se il futuro compratore dovesse necessariamente attingere ad un mutuo bancario per l'acquisto dello stesso?
Cordiali saluti.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Circa le modalità pratiche senta il notaio che quotidianamente affronta sul campo tematiche simili e che la potrà anche consigliare altre azioni collaterali "per riequiibrare " i diritti degli altri eredi.
In caso di provenienza da donazione ( che in realtà è un acconto della successione) , la rivendita sconta la diffidenza dell'acquirente e della banca che dovesse erogare il mutuo. Infatti se la donazione fosse impugnata in vita dai parenti stretti o dagli eredi dopo la morte, la proprietà dell 'immobile in capo al donatario potrebbe essere rimessa in discussione e l'acquirente e la banca venire coinvolti (anche economicamente) : l'uno potrebbe scontare l'azione di restituzione e la banca vedere polverizzarsi il suo credito ipotecario

 

[sergio46]

Circa le modalità pratiche senta il notaio che quotidianamente affronta sul campo tematiche simili e che la potrà anche consigliare altre azioni collaterali "per riequiibrare " i diritti degli altri eredi. ....

Grazie: ho capito che non siamo più negli anni '70, quando all'epoca potei tranquillamente intestarmi la casa, acquistata con l'apporto quasi esclusivo dei miei genitori e l'Ufficio Imposte, allora, non ebbe nulla da ridire in merito.
Vedrò quel che consiglierà il Notaio a fine luglio, quando si procederà al rogito con L'Impresa Costruttrice, alla fine dei lavori.
Se potrò farlo, cercherò di tutelare il figlio acquirente ed intestatario senza menzionare la donazione di fatto, onde permettergli una possibile futura rivendita dell'immobile senza patemi ... prima della successione di entrambi i genitori.
Cordiali saluti.

 

[Jrogin]

originariamente scritto da Ennio Alessandro Rossi: se la donazione fosse impugnata in vita dai parenti stretti

ma anche in vita del donante i parenti stretti possono impugnare la donazione?? Credevo non si potesse

 

[Ennio Alessandro Rossi]

ecco la norma
Art. 563. (Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione)
(Commento: rischio per acquirenti del donatario )
1.mo comma: Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili.
2.do comma ..Omissis
(Atto stragiudiziale di opposizione)
3.zo comma: Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.
Salvo il disposto del numero 8) dell'articolo 2652 ( n.d.a. prescrizione decennale dalla data di apertura della successione), il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all'articolo 561 primo comma (prescrizione ventennale dalla data della donazione), è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell'opponente è personale e rinunziabile. L'opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione.

 

[Jrogin]

Scusa Ennio Alessandro, ma non capisco: anche mentre il donante è ancora IN VITA, il coniuge ed i parenti in linea retta possono opporsi alla donazione?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Commento ultimo comma art.563
L’ atto stragiudiziale di opposizione alla donazione è un atto il cui effetto è quello di sospendere il decorso del termine ventennale, al termine del quale il legittimario leso non potrebbe più agire con l’azione di restituzione dei beni immobili donati contro gli aventi causa dal donatario medesimo.
Con questa azione il legittimario che presume di subire una lesione dalla donazione impedisce che il decorso del tempo stabilizzi l’acquisto, riservandosi così di poter agire in restituzione (deduco dopo la morte del donante perchè solo allora potrà analizzare se ci siano state effettivamente lesioni di legittima) .
Questa è la filosofia della norma. Per deduzione l'opposizione a mio parere puo' essere fatta in qualsiasi tempo (anche se il donanate è ancora vivo) per evitare il decorso del ventennio: Valga l'esempio: io ho donato il 1 gennaio 2005 un immobile ; entro il 31-12- 2024 se il legittimario non potesse opporsi si definirebbe il ventennio anche se io donante fossi ancora in vita . Ergo per far valere il diritto (nei tempi) atto ad evitare la prescrizione ventennale il legittimario nell'iniziare la sua opposizione prescindera' dal fatto che il donante sia o non sia ancora in vita, ma avrà attenzione solo ai tempi. E' una mia deduzione logica .
Ovviamente essendo un fiscalista accetto correzioni o aggiunte da esperti legali

 

[Jrogin]

Adesso ho capito e devo dire che la tua ratio mi sembra segua una esatta logica.
Vediamo se qualche esperto legale ce la conferma.
Grazie per adesso dei tuoi chiarimenti sempre puntuali e graditi.