Acquistare un immobile in concordato preventivo

[moronxyz]

Voglio sottoporvi un mio caso nella speranza di avere piu' informazioni possibili in merito. La situazione è la seguente: La Ditta XXX ha costruito una serie di villette in zona di cui la metà vendute e l'altra metà no. Per motivi finanziari la ditta è andata in crisi e quindi si è aperto un concordato preventivo nella speranza di poter evitare il fallimento. Data la situazione particolare vengono vendute ad una cifra davvero interessante anche se internamente sono da finire. L'operazione quindi è piu' che appetibile pe cui mi sono proposto per l'acquisto. Il problema pero' sorge dal fatto che dal momento che non le acquisterei come prima casa correrei in caso di successivo fallimento dell'impresa in una azione revocatoria, rischio che non viene corso da chi invece acquista come prima casa. L'operazione quindi è saltata ma mi chiedo ( e soprattutto Vi chiedo) se esiste o meno un modo per mettermi al sicuro o devo mettremi il cuore in pace. Un vero peccato aver davanti una occasione cosi' buona e non poterla sfruttare. D'altra parte per vari motivi è improbabile che possano essere acquistate da privati per prima casa e quindi la situazione paradossale è che c'è l'acquirente, i creditori sono d'accordo con gli importi ma l'unica strada pare essere il fallimento e la messa all'asta dei beni.

 

[giangiag]

sono nella tua identica situazion io. sto per acquistare un appartamento da una srl in quelle condizio0ni ad aun prezzo ottimo. non sono riuscito solo a capire se acquistando come prima casa il rischio è zero opppure va rispettato anche il vincolo del art 1474 sul giusto prezzo, ossia che la puoi pagare non sotto un certo prezzo.

 

[moronxyz]

guarda,,senti meglio un notaio e un commercialista ma secondo me il vincolo delgiusto prezzo deve esserci anche per te che compri prima casa. Se l'immobile stimato 300 viene venduto a 150 è normale che in caso di fallimento si potrebbe pensare che ci sia stato un accordo con il venditore per sottrarre soldi ai creditori.Che poi sia difficile da dimostarare è un altro discorso. Insomma alla fine sono beghe e rischi per cui queste operazioni vanno fatte solo se c'è un vero risparmio e pochissimi ( zero è impossibile) rischi. Nel mio caso era invece quasi sicuro che se l'avessi presa avrei rischiato poi la revocatoria. peccato che con 190 la prendevo e all' asta che c'è stata pochi giorni fa le hanno vendute a 230.

 

[giangiag]

ho letto da qualche parte che per rientrare nel "giusto prezzo" non deve differire non di pià del 25% dal prezzo di mercato, però io dico chi decide il prezzo di mercato? nel mio caso in quella zona le abitazioni si sn fortemente deprezzate per la scoperta della falda inquinata e oltre a questo c'è da considerare l'abbassamento dei prezzi dovuto alla crisi. Nel mio caso l'attico che styarei acquistando veniva proposto a 170 160 mila euro 2 anni fa ora cn 130 mila dovrei portarlo via che poi a rogito vanno aggiunti i 3mila degli allacciamenti. in teoria ci sarei dentro giusto giusto e acquisto prima casa.

 

[moronxyz]

dovresti stare tranquillo per quello che mi sembra di capire. In effetti stabilire oggi quale sia un giusto prezzo è veramente difficile. Ci sono zone in italia dove i prezzi sono rimasti stabili ma ce ne sono altre dove sono crollati anche oltre il 30% er cui..

 

[giangiag]

e come faccio a essere sicuro?? cè un modo? so che si può anche far mettere nel rogito la limitazione dell'azione revocatoria..ma mi pare fin troppo facile cosi..allora se lo fanno tutti i nuovi acquirenti..

 

[Jrogin]

Credo sia utile dare un occhiata alla seguente discussione contenente un articolo del nostroEnnio Alessandro Rossi:http://www.propit.it/f67/acquisto-agenzia-immobiliare-societa-capitali-rischio-revocatoria-2216/

in particolare questo punto:

6--FALLIMENTO DOPO IL ROGITO :LIMITAZIONI DELL’AZIONE REVOCATORIA IMMOBILIARE
Eseguita la compravendita (esempio il 31-01-2010) , il compratore non sarebbe ancora fuori pericolo ed immune da rischi, se il legislatore non avesse provveduto a modificare l’art. 67 della legge fallimentare laddove incide sulla revocabilità di tutti gli atti compiuti nei 365 gg prima del fallimento dell’insolvente. Costui,nell’esemplificazione, dopo il 31 gennaio 2010, consapevole che fra qualche mese non sarà in grado di pagare i propri debiti aziendali, temendo l’ imminente fallimento che congela ogni azione, potrebbe vendere le case ad un prezzo “ non giusto” (ossia sensibilmente inferiore ai valori di mercato) al fine di incassare velocemente il denaro da depositare su un c/c cifrato in un Paradiso Fiscale. Nell’esempio se il fallimento fosse decretato in data 31-12-2010 tutte le vendite effettuate dal 1-1-2010 a quella data passeranno al vaglio del Curatore Fallimentare che tenterà di invalidare quelle “sospette” con l’intento ultimo di immettere gli immobili nella procedura fallimentare per poi rivenderli all’asta, incrementare la massa liquida e ridistribuirla nel rispetto della violata “ par conditio creditorum ”
L’ art. 67 della legge sul fallimento modificata ( Regio Decreto 16/03/1942, n. 267) dispone che non sono soggette all’azione revocatoria le vendite effettuate “al giusto prezzo” . La norma è imperativa se l’oggetto attiene ad unità immobiliare destinata ad abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Per “giusto prezzo”, vale la pena di rimarcare l’attenzione , deve intendersi il valore reale, congruo, effettivo di mercato vigente alla data del preliminare e non alla data del fallimento; Questa tutela dovrebbe convincere l’acquirente a NON aderire a possibili proposte di sottofatturazione allettate da uno sconto e dal risparmio dell’ IVA, pena la perdita di questa rilevantissima tutela. In sintesi se l’atto di compravendita non venisse rogitato al “giusto prezzo” la tutela dell’art.67 verrebbe meno esponendosi al rischio di perdere casa e denaro.

 

[moronxyz]

l'articolo è charissimo. Se una persona compera una abitazione per un suo uso principale e lo paga un prezzo di mercato è di fatto abbastanza tutelato. Va pero' detto che in questo periodo sono molti i casi di imprese che proprio per non fallire svendono a volte i loro immobili come nel caso che era capitato a me. Lui non è che svendeva per fare del nero da mandare alle cayman ma solo perchè doveva tappare una situazione economica difficile. E' ovvio quindi che in questo caso chi compra lo fa sottocosto anche perchè con tutte le problematiche annesse non ne varrebbe la pena altrimenti. Ma poi se uno compra sottocosto rischia e allora come se ne esce?

 

[giangiag]

appunto credo che sia questo il mio caso, il prezzo è sceso poi anche per altri motivi: mercato immobiliare in recessione, ulteriore sconto se si paga cash(mio caso), poi anche il fatto ke è una zona che ha una falda inquinata da cvm cosa che a molte persone ha fatto cambiare idea appena dopo averlo saputo. Quindi insomma non sn riouscito ancora a capire se il valore di perizia si aggira sui 170-180 mila e io acquisto a 130 ma viste anche le motivazioni che ho appena aggiunto, rischio per il prossimo anno che se falliscono , il curatore fallimentare possa prednermi la casa? considerando anche che questa proprietà ha almeno altri 7 8 appartamenti vuoti? e che quindi sicuramente vengono pignorati prima quelli?? quanti dubbi!!!!

Aggiunto dopo 8 minuti :

e ancora posso far mettere sul rogito la limitazione dell'azione revocatoria in caso difallimento della srl in questione??