Acquistare nuova abitazione da coltivatore diretto

[michelle]

Mi è stato proposto l'acquisto di un'abitazione che verrà prossimamente costruita da un coltivatore diretto su un proprio terreno agricolo per la cui costruzione ha ottenuto regolare licenza edilizia.
Premesso che io sono un normale cittadino non agricoltore, tale operazione è consentita e regolare? Ossia, il coltivatore diretto che ottiene il permesso di costruire un'abitazione su un proprio terreno agricolo con le agevolazioni del caso, può immediatamente rivenderlo ad un terzo privato? Ed io potrò acquistarlo come prima casa?
Quali spese accessorie dovrò considerare di dover sostenere? Oneri di urbanizzazione, cambio di destinazione urbanistica o qualnt'altro?
Ci sono altre problematiche di cui dovrei tener debito conto?

 

[Adriano Giacomelli]

Ho un passato in cui mi occupavo del mondo agricolo, e come prima impressione, ti dico che il coltivatore diretto non può vendere per anni. Non voglio spaventarti a ora aspettiamo che qualche mio collega, molto documentato ti dia esaustiva risposta.

 

[michelle]

Grazie, attendo ulteriori informazioni dunque.
Per la precisione, la licenza edilizia autorizza la costruzione di una casa colonica. Supponendo che la transazione immobiliare sia fattibile, dovrò poi cambiarne la destinazione urbanistica a civile abitazione per poter usufruire delle agevolazioni prima casa?

 

[Adriano Giacomelli]

Mi fai riflettere: Ma se la casa viene costruita in base a regole inerenti i coltivatori diretti, in genere sono case costruite con il coefficiente 0,003, ovvero su una superficie di 10.000 mq. possono essere fabbricati 100 mq. ovvero 300 cubi, se tu acquisti con lo scoperto, potresti anche divenire, tu, tua moglie, coltivatore diretto e quindi fruire di una serie infinite di agevolazioni e costi agevolati.
Quindi, che superficie compreresti?

 

[michelle]

La superficie abitabile che acquisterei è di circa 150 mq + servizi e terreno. Credo che l'obbligatorietà della non alienazione del bene costruito dal cd per un tot di anni (10), inerisca solo al risparmio degli oneri di urbanizzazione, nel senso che se vende prima del termine è tenuto a pagarli. Non ho trovato altri divieti espressi, ma non ne ho la certezza assoluta. Cmq nessuno del mio nucleo familiare è agricoltore ne conta di diventarlo.

 

[michelle]

All'ufficio tecnico del comune mi hanno detto che non dovrebbero esistere condizioni ostative alla realizzazione dell'operazione, ma mi mancano ancora parecchi tasselli. Anche alla coldiretti non hanno saputo indirizzarmi. Mi rendo conto che la questione sia spinosa e poco documentata. Provo quindi a riassumerne i punti, nella speranza che qualche esperto possa darmi un consiglio:
1: il cd può vendere ad un privato cittadino la casa colonica prima dei 10 anni dalla sua costruzione, pagando gli oneri di urbanizzazione?
2: affinchè il privato cittadino acquirente possa usufruire delle agevolazioni prima casa, occorre che modifichi la destinazione urbanistica della casa colonica a civile abitazione o non è necessario?
3: la vendita è soggetta a imposta di registro al 3% per l'abitazione? e in che percentuale per il terreno?
4: Altre problematiche che non ho considerato?

Se nessuno fosse in grado di rispondere, a quale ufficio o professionista potrei rivolgermi? Ringrazio tutti fin d'ora