Acquistare c3 come prima casa. Si può?

[karmacoma]

Buongiorno a tutti.
Vorrei gentilmente esporvi il mio quesito.
Vorrei acquistare un immobile (attualmente C3 laboratorio) per poi successivamente passarlo come civile abitazione.
Mi chiedevo:
A) È possibile presentando una SCIA o comunque una richiesta di cambio destinazione d'uso poter andare ad acquistare direttamente come abitazione e quindi avere tutti i privilegi fiscali dell'acquisto della prima casa?
B) C'è un modo (attraverso un tecnico) di avere anticipatamente la garanzia che quell'immobile possa essere effettivamente cambiato d'uso?
Mi dicono che in quanto non proprietario dell'immobile non posso presentare la richiesta.
È vero?
Grazie a tutti per i gentili interventi.

 

[Daniele 78]

B) Assolutamente sì, la verifica in Comune delle norme di attuazione del PRG (Piano regolatore comunale) permette di sapere esattamente se sia possibile.
A) Dovresti invertire le domande nel senso che prima devi avere la certezza che sia possibile farlo ,quindi la B). Per quanto riguarda l'acquistare direttamente è più complicato, perchè una pratica edilizia (di qualunque tipo) va aperta SOLO dal proprietario attuale (in accordo con te) e dopo l'atto di vendita fare anche la voltura della pratica edilizia a te, in quel modo non dovresti aver problema ad ottenere le detrazioni fiscali, in quanto al momento dell'acquisto (data la preesistenza di una richiesta di cambio di destinazione d'uso in civile abitazione) sarà più che possibile dimostrare che tale immobile verrà acquistato come prima casa.

 

[Daniele 78]

Però per organizzare un operazione di questo tipo ti consiglio @karmacoma di fare un compromesso di compravendita davanti ad un notaio con condizioni prestabilite, in modo che le parti siano edotte sin dal principio su diritti e doveri di entrambe; onde evitare i classici "eh ma io non lo sapevo..." ed iniziare a litigare ed andare per le vie legali.

 

[karmacoma]

Ciao Daniele, grazie tantissimo per avermi risposto.
In parte mi stai rincuorando...

A) Dovresti invertire le domande nel senso che prima devi avere la certezza che sia possibile farlo

Hai ragione!

Per quanto riguarda l'acquistare direttamente è più complicato, perchè una pratica edilizia (di qualunque tipo) va aperta SOLO dal proprietario attuale (in accordo con te) e dopo l'atto di vendita fare anche la voltura della pratica edilizia a te, in quel modo non dovresti aver problema ad ottenere le detrazioni fiscali, in quanto al momento dell'acquisto (data la preesistenza di una richiesta di cambio di destinazione d'uso in civile abitazione) sarà più che possibile dimostrare che tale immobile verrà acquistato come prima casa.

Il proprietario però purtroppo non mi concede questo favore. Non vuole occuparsi della questione. Altrimenti (a quanto dice l'agenzia) se avesse avuto la pazienza e la voglia, si sarebbe dedicartoo lui a fare il cambio destinazione e mi avrebbe chiesto di più di quello che sta chiedendo attualmente.
Il problema è che in questo immobile è presente un soppalco abusivo che il proprietario non vuole rimuovere (neanche a spese mie) che a quanto pare, se si trattasse di acquistare un C3 non sarebbe un abuso. Ma lo sarebbe se fosse un abitazione civile. È complicata la cosa...

in quel modo non dovresti aver problema ad ottenere le detrazioni fiscali, in quanto al momento dell'acquisto (data la preesistenza di una richiesta di cambio di destinazione d'uso in civile abitazione) sarà più che possibile dimostrare che tale immobile verrà acquistato come prima casa.

Mi sai fornire un documento che possa leggere a riguardo?

Però per organizzare un operazione di questo tipo ti consiglio @karmacoma di fare un compromesso di compravendita davanti ad un notaio con condizioni prestabilite, in modo che le parti siano edotte sin dal principio su diritti e doveri di entrambe; onde evitare i classici "eh ma io non lo sapevo..." ed iniziare a litigare ed andare per le vie legali.

Infatti stavo pensando anche io la stessa cosa. Se non ti dispiace vorrei poi chiederti qualcosa in più sulla procedura per il notaio (non sono affatto esperto come avrai intuito)

 

[Jan80]

Quindi l'"affare" non è sfumato? Ero rimasto alla decisione del proprietario di fare lui le pratiche e di venderlo per 40mila euro in più.....

Per il soppalco non ti fare problemi: appena ricevi le chiavi lo demolisci/appoggi a terra ed avrai ripristinato lo stato legittimo (mi pare che ti fosse già stato suggerito, ma nn ricordo).

E' decidere come iniziare la pratica che non sarà semplice, data la reticenza dell'attuale proprietario. I precedenti edilizi poi sei riuscito a vederli?

 

[Daniele 78]

Personalmente sul contratto di compromesso non so tutti i dettagli questo però lo puoi trovare qui sul Consiglio nazionale del notariato

Mi sai fornire un documento che possa leggere a riguardo?

Si la risoluzione delle entrate n.14/E del 2005 (vedi PDF sotto)

Il proprietario però purtroppo non mi concede questo favore. Non vuole occuparsi della questione. Altrimenti (a quanto dice l'agenzia) se avesse avuto la pazienza e la voglia, si sarebbe dedicartoo lui a fare il cambio destinazione e mi avrebbe chiesto di più di quello che sta chiedendo attualmente.

E allora è più problematico e pensare che con un compromesso era ben fatto...

Il problema è che in questo immobile è presente un soppalco abusivo che il proprietario non vuole rimuovere (neanche a spese mie) che a quanto pare, se si trattasse di acquistare un C3 non sarebbe un abuso.

Il soppalco non dichiarato è sempre abuso (non solo per la trasformazione in civile abitazione), se non vuole venirti in contro con nulla, perché mai dovresti acquistarlo?
Con la mole d'immobili sul mercato non dovresti avere difficoltà a trovarne uno.

 

[karmacoma]

Ciao jan80 (ci sto provando seguendo una via differente...la disperazione )

Per il soppalco non ti fare problemi: appena ricevi le chiavi lo demolisci/appoggi a terra ed avrai ripristinato lo stato legittimo (mi pare che ti fosse già stato suggerito, ma nn ricordo).

L'avvocato mi ha irremovibilmente sconsigliato di acquistare un immobile con un abuso e di arrivare quindi davanti ad un notaio ( prendere le chiavi) con dei documenti falsi. E gli darò sicuramente ascolto

 

[karmacoma]

Si la risoluzione delle entrate n.14/E del 2005 (vedi PDF sotto)

Grazie millie, me lo studio...

E allora è più problematico e pensare che con un compromesso era ben fatto.

Io credo che ad un compromesso proprio non vogliano arrivarci a causa proprio di quell'abuso...

Il soppalco non dichiarato è sempre abuso (non solo per la trasformazione in civile abitazione), se non vuole venirti in contro con nulla, perché mai dovresti acquistarlo?

Infatti, me ne sto rendendo conto. A quanto pare si tratterebbe di comprare illegalmente e non lo farò in quel caso. Io vorrei semplicemente riuscire a rimuoverlo quel abuso. Sarebbe cosi' semplice se mi concedesse di mettere in regola (a spese mie) l'immobile. Ma proprio non sente ragioni. La gente è strana

Con la mole d'immobili sul mercato non dovresti avere difficoltà a trovarne uno.

Invece purtroppo (e per la mia disponibilità) ne sto trovando tante. E da almeno un paio di anni....

 

[Daniele 78]

Ciao jan80 (ci sto provando seguendo una via differente...la disperazione )


L'avvocato mi ha irremovibilmente sconsigliato di acquistare un immobile con un abuso e di arrivare quindi davanti ad un notaio ( prendere le chiavi) con dei documenti falsi. E gli darò sicuramente ascolto

Questo anche perché l'obbligo della conformità urbanistica dell'immobile è in vigore dal 1985, mentre per quella catastale l'obbligo è dal 2010.
Negli atti ora il notaio è obbligato ad inserire in atto lo stato documentale dello stesso e la verifica e la certificazione dello stesso da parte di un professionista (sia catastale che urbanistica).
Per cui il venditore è informato già all'atto di eventuali abusi.
Se accetta l'immobile con la compravendita si prende anche in carico l'eliminazione degli abusi.

 

[Daniele 78]

Io credo che ad un compromesso proprio non vogliano arrivarci a causa proprio di quell'abuso...

Come ti scrivevo sopra anche l'atto deve menzionare eventuali abusi e dare informazione all'acquirente, diciamo che con il compromesso partite entrambi "blindati" fin dall'inizio. Se non vuole, lascia perdere, non è un affare per te.