Accordo rilascio anticipato

[Liederman]

Sto trattando il rilascio anticipato consensuale di un appartamento con contratto 4+4, perché ho bisogno della casa prima della scadenza.

1. Mi sto accordando per un incentivo importante, del tipo "se lasci la casa libera entro il xx , ti faccio un bonifico di x mila euro entro 10gg dal rilascio". So che fiscalmente non è il massimo ma valuto questa soluzione rispetto a: "ti lascio a canone estramemente ridotto fino a xx", perché altrimenti finisce che non pagano il canone già da oggi e rimangono lì chissà fino a quando. Ci sono problemi fiscali o di altra natura a pagare questo "indennizzo al rilascio anticipato"?
   
   
2. Il contratto ha come controparte una coppia (compaiono entrambi nel contratto). Lui però è sostanzialmente sparito, mentre la casa è abitata da lei con i figli; sta pagando con fatica ma regolarmente il canone. Fin'ora non si è posto il problema ma se devo fare un accordo di risoluzione consensuale e una scrittura privata per l'indennizzo avrò bisogno della firma di entrambi… Come fare?

 

[basty]

Quanto all’indennizzo non mi risulta ci siano problemi fiscali a pagare. Semmai sorgerebbero ad incassarlo ( si dovrà dichiarare il provento?)

Diverso il problema della doppia intestazione. Certo almeno una manleva da parte del conduttore rimasto potrebbe essere utile. Che risponderebbe un avvocato?

 

[uva]

1) Non vedo problemi per te relativi al pagamento della buonuscita.
Ma temo che l'inquilina non accetti le tue condizioni: in genere il pagamento da parte del proprietario è contestuale al rilascio e restituzione chiavi. E' poco probabile che un inquilino vada via fidandosi di ricevere il bonifico successivamente.
Inoltre se la tua inquilina è una persona che, come hai scritto, paga con fatica, potrebbe aver bisogno di denaro subito per cercare un'altra soluzione abitativa (pagare il deposito cauzionale al nuovo locatore e la provvigione all'agenzia immobiliare) e per sostenere le spese del trasloco.

2) In un caso analogo (coppia che si separa, il marito non è rintracciabile e la moglie presenta disdetta del contratto) io mi sono fidata.
Però ho preteso che nella disdetta la moglie scrivesse e firmasse in nome e per conto proprio e del coniuge irreperibile, sollevandomi da ogni e qualsiasi responsabilità inerente eventuali future rivendicazioni del coniuge cointestatario del contratto di locazione.

 

[Liederman]

1) Non vedo problemi per te relativi al pagamento della buonuscita.
Ma temo che l'inquilina non accetti le tue condizioni: in genere il pagamento da parte del proprietario è contestuale al rilascio e restituzione chiavi. E' poco probabile che un inquilino vada via fidandosi di ricevere il bonifico successivamente.
Inoltre se la tua inquilina è una persona che, come hai scritto, paga con fatica, potrebbe aver bisogno di denaro subito per cercare un'altra soluzione abitativa (pagare il deposito cauzionale al nuovo locatore e la provvigione all'agenzia immobiliare) e per sostenere le spese del trasloco.

Grazie, utili osservazioni. Potrei allora prevedere un 50% alla firma della risoluzione e un 50% al rilascio (con assegno contestuale alla consegna delle chiavi); a me cambia poco anzi incentiva l'inquilino a firmare l'accordo al più presto. O, meglio ancora, a questo punto il primo 50% (o una parte di esso) potrebbe diventare una riduzione sui canoni dei mesi che intercorrono dalla firma al rilascio; così c'è vantaggio fiscale per entrambi almeno su questa parte.

2) In un caso analogo (coppia che si separa, il marito non è rintracciabile e la moglie presenta disdetta del contratto) io mi sono fidata.
Però ho preteso che nella disdetta la moglie scrivesse e firmasse in nome e per conto proprio e del coniuge irreperibile, sollevandomi da ogni e qualsiasi responsabilità inerente eventuali future rivendicazioni del coniuge cointestatario del contratto di locazione.

Buona modalità; di fatto è il "meno peggio" che si possa fare.

Quanto all’indennizzo non mi risulta ci siano problemi fiscali a pagare. Semmai sorgerebbero ad incassarlo ( si dovrà dichiarare il provento?)

Grazie anche a @basty. Penso anch'io che il conduttore dovrà dichiarare la buonuscita come reddito. Ho trovato questo link in merito.

[...], ed in assenza di disposizioni normative specifiche, parrebbe ragionevole sostenere che il compenso percepito dal conduttore (persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa) per il rilascio anticipato dell’immobile detenuto in locazione costituisca un reddito da dichiarare ai fini IRPEF. Si ritiene infatti che tale compenso possa essere ricondotto fra i redditi diversi di cui all’art 67 del Tuir e, più specificamente, fra quelli di cui alla lettera 1) concernente, fra l’altro, i redditi derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere, i quali, a norma del comma 2 del successivo art. 71 del Tuir, sono imponibili nella misura dalla differenza fra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le eventuali spese specificamente inerenti alla loro produzione.

Indennità per anticipato rilascio dell'immobile locato: quale il corretto trattamento fiscale? | 2011 | Articoli

Come inquadrare ai fini delle imposte dirette e dell’IVA, l’indennità corrisposta dal locatore all’inquilino per ottenere il rilascio anticipato dell’immobile

www.studiorebecca.it

 

[uva]

un 50% alla firma della risoluzione

Meglio di no. Perché se, malgrado la firma della risoluzione anticipata consensuale, l'inquilina incassa quella somma e poi non va via, tu non risolvi il problema. Anzi, dovresti fare uno sfratto per finita locazione!

meglio ancora, a questo punto il primo 50% (o una parte di esso) potrebbe diventare una riduzione sui canoni dei mesi che intercorrono dalla firma al rilascio

Questa è una buona idea. Permette all'inquilina di risparmiare pagando un canone ridotto e accantonare un po' di soldi per affrontare le spese di una nuova abitazione.

c'è vantaggio fiscale

E' opportuno registrare l'Accordo riduzione canone all'Agenzia delle Entrate, con le modalità di cui abbiamo parlato in altre discussioni.

il conduttore dovrà dichiarare la buonuscita come reddito.

Mi permetto di dubitare che lo farà...
Comunque non è un problema tuo.

 

[basty]

Mi permetto di dubitare che lo farà...
Comunque non è un problema tuo.

... per cui forse chiederà il saldo in contanti

 

[uva]

forse chiederà il saldo in contanti

Anche se la transazione avviene in contanti (nel limite di legge, ossia per una somma inferiore a 2.000 euro), il conduttore deve firmare una ricevuta. Il pagamento/incasso è tracciato, anche se è veramente improbabile che l'Agenzia delle Entrate faccia dei controlli.

 

[basty]

Il pagamento/..... è tracciato,

?

 

[Nemesis]

?

Se esiste una ricevuta del pagamento in denaro contante, il pagamento stesso ha lasciato traccia. Quindi è "tracciato".

 

[uva]

Se esiste una ricevuta del pagamento in denaro contante,

Esatto.
E' vivamente consigliato al locatore che riconosce una buonuscita al suo inquilino di prendere accordi scritti e farsi firmare una ricevuta se la somma viene pagata in contanti!