Accordi diversi rispetto alla usuale normativa di divisione spese tra locatore e conduttore

[RaffaellaG]

Possiedo un appartamento da 32 anni affittato ad inquilino sempre-pagante
ma molto arrogante nel pretendere continui lavori straordinari assolutamente non necessari (es. sostituzione vasca con doccia) facendosi forza del fatto che abito 200 km distante e sono sola/anziana
lasciando cadere frasi ambigue/ricattatorie come "Non vorrei che accadessero infiltrazioni d'acqua verso i piani sottostanti" o simili .
Terminati gli ultimi 4+4 (cedolare secca) tramite avvocato gli ho dato sfratto x finita locazione. Al che appare disperato.
Mi chiedo e Vi chiedo se sia legale
(in contrasto agli Art. 1575/6 C.C. ma mi pare che un preciso patto, trattandosi di contratto libero, possa prevale sulle disposizione generiche del Codice C.)
fare un eventuale NUOVO contratto LIBERO (possibilmente sempre cedolare secca) inserendo che:
"Concordiamo liberamente che
-le spese di ordinaria manutenzione saranno a carico del solo inquilino,
-le spese per ogni lavoro straordinario di indispensabile ripristino dell'appartamento inclusi gli impianti elettrico, idraulico, di riscaldamento saranno, ogni eccezione esclusa, a carico del locatore per il 30% e del conduttore per il 70%. e di cio' si e' tenuto conto nel concordare l'importo del canone di locazione"
Sicuramente, dovendosi accollare il 70% delle spese, le sue richieste si ridurrebbero al vero indispensabile.

Sbaglio in qualcosa ? MOLTO graditi ogni precisazione e suggerimenti.
Ringrazio per l'attenzione, per le eventuali risposte e per aver creato questo sito preziosissimo !⭐🙏⭐

 

[vittorievic]

Al che appare disperato.

ci credo si è rifatto fare tutta la casa a spese tue.

lasciando cadere frasi ambigue/ricattatorie come "Non vorrei che accadessero infiltrazioni d'acqua verso i piani sottostanti"

obbligalo a sottoscrivere un contratto assicurativo di rischio locativo altre a quella (polizza fabbricato) che dovrebbe aver stipulato l'amministratore di condominio e anche tu. Occhio però che ci sono le franchigie, stabilire prima chi le paga.

Sicuramente, dovendosi accollare il 70% delle spese, le sue richieste si ridurrebbero al vero indispensabile.

se l'inquilino accetta di pagare bene altrimenti c'é il c.c. e gli accordi di categoria tra proprietari ed inquilini.

 

[uva]

le spese di ordinaria manutenzione saranno a carico del solo inquilino,

Questa è una clausola conforme all'art. 1609 Cod.Civ. se si riferisce alle manutenzioni necessarie a causa dell'uso, non dovute alla vetustà dell'immobile.

ogni lavoro straordinario di indispensabile ripristino dell'appartamento inclusi gli impianti elettrico, idraulico, di riscaldamento

Questa invece potrebbe essere una clausola vessatoria, perché stabilisce in gran parte a carico del conduttore gli oneri del locatore, come hai ricordato tu. Per cui secondo me necessita di approvazione con doppia firma.

e di cio' si e' tenuto conto nel concordare l'importo del canone di locazione"

Se scrivi che se ne è tenuto conto nel senso che è stato concordato un canone inferiore, la differenza potrebbe essere considerata e tassata dall'Agenzia delle Entrate come compenso in natura (l'inquilino sostiene spese per il ripristino/rifacimento degli impianti a vantaggio del proprietario dell'immobile).
Ne abbiamo parlato più volte nel Forum, soprattutto in relazione ai canoni a scaletta dei contratti commerciali:
Canone a scaletta in locazione commerciale | propit.it - Forum per la Casa
Probabilmente è un'ipotesi remota, ma io non scriverei quella frase. Nei contratti liberi 4 + 4 non vi è alcuna necessità di "giustificare" il canone.

 

[Gagarin]

necessita di approvazione con doppia firma

Nel canone libero puoi senz'altro inserire la clausola (io ci aggiungerei anche tutte le spese ordinarie di condominio) senza problemi, ma con la doppia firma. Io non metterei la clausola in relazione al canone stabilito: se vuoi, potrai proporre un "canone a scaletta" senza specificarne i motivi.

 

[queenalexa]

La mia opinione spassionata e cattiva è che non ci si deve tenere un inquilino per 32 anni. L'inquilino matura una sorta di diritto di proprietà con gli oneri a carico del vero proprietario. Ne ho sentiti parecchi che si vantavano: "Alzo il telefono e il proprietario deve correre".
8 anni e al massimo 12 sono un periodo buono; poi lettera di cessata locazione e avanti un altro, possibilmente giovane.

Detto questo, l'obiettivo è limitare le pretese dell'inquilino.
La suddivisione delle spese straordinarie con carico del 70% all'inquilino va contro alcuni principi generali delle locazioni che sono la messa a disposizione dell'inquilino di un immobile adeguato all'uso abitativo e che tutti i lavori di manutenzione straordinaria e adeguamento legislativo della proprietà devono essere a carico del proprietario in quanto attengono esclusivamente la proprietà.

Al massimo la legge sull'equo canone, trasfusa poi nei patti in deroga, prevede un aumento del fitto annuale in misura pari al tasso d'interesse legale sull'importo dei lavori.
Quindi lavori per €10.000, tasso d'interesse legale 0,01% (da gennaio 2021) quindi aumento annuale del canone pari a 1 euro (da dividere per 12 mesi.......).
Inoltre, in un eventuale giudizio l'inquilino avrà gioco facile a valutare la clausola del 70% come contraria ai principi generali del diritto e gioco ancora più facile a contestare la clausola vessatoria sia pure firmata due volte incombente lo sfratto.
A mio esclusivo personalissimo parere va proseguito lo sfratto.
Non è questo l'unico inquilino al mondo che paga puntuale.

 

[Gagarin]

l'inquilino avrà gioco facile a valutare la clausola del 70% come contraria ai principi generali del diritto

Questo è vero: il contratto di affitto è solo carta straccia e le sole cose valide sono la data di inizio e l'importo del canone; tutto il resto è fuffa, ancorchè legale. Io mi sono limitato a rispondere sulla legalità della clausola, che lo è perfettamente, anche se un giudice ideologizzato potrà considerarla non tale.

va proseguito lo sfratto

Anch'io sono dello stesso parere: l'inquilino è come il pesce, quando comincia a puzzare è meglio gettarlo via, perchè mangiandolo ugualmente si rischia grosso.

 

[Nemesis]

la legge sull'equo canone, trasfusa poi nei patti in deroga, prevede un aumento del fitto annuale in misura pari al tasso d'interesse legale sull'importo dei lavori.

La legge n. 431/1998 ha disposto (con l'art. 14, comma 4) l'abrogazione dell'art. 23 della legge n. 392/1978, limitatamente alle locazioni abitative.

 

[arcobaleno]

ti dico quello che ho fatto io;
Via tutti preferisco fare la fame!

 

[Gagarin]

Via tutti preferisco fare la fame!

Bravo, perchè locare e andare in cirrosi?

 

[queenalexa]

Gagarin, la mia non era una critica al tuo intervento. Ho riportato solo la mia personale opinione derivante da anni di locazione.
In quanto ai giudici ideologizzati, mi pare che l'aria sta un pò cambiando perchè tra furti di abitazione, sfratti impossibili c'è ora una maggiore richiesta di rispetto del valore costituzionale della proprietà e qualcuno che comincia a parlarne.
Certo però che nel proprio piccolo bisogna farsi rispettare: alla prima implicita minaccia avrei fatto scattare lo sfratto!