Accatastamento non conforme

[lauran]

buongiorno
ho sottoposto una proposta d'acquisto per un appartamento, dando una settimana di tempo per l'accettazione e specificando che questa doveva essere comunicata telefonicamente E via e-mail.
So che il proprietario ha firmato la proposta perchè l'agenzia me l'ha detto al telefono ma non ho mai ricevuto la mail richiesta. Oggi, a termini scaduti, salta fuori che l'accatastamento dell'appartamento non è aggiornato, e con i lavori che sono stati fatti negli anni il valore cambia, passando l'immobile da categoria A3 a categoria A2, quindi il valore catastale triplica, e di conseguenza l'importo da pagare per il registro.
Io sono sempre interessata alla casa, ma a questo punto vorrei rivedere l'offerta per recuperare l'importo del registro che non prevedevo.
Posso considerare l'offerta non formalmente accettata e rifare la proposta in base ai nuovi dati?
La proposta d'acquisto (standard FIAIP) tra l'altro recita: in regola con le norme edilizie e fiscali.
Grazie per il vostro parere.
Laura

 

[teofilatto]

allora: l'agenzia ha di certo sbagliato, non verificando la conformità dell'esistente con l'accatastamento e gli elaborati planimetrici. Pertanto così non si può andare in atto, ma bisogna prima fare le dovute modifiche (se non sono stati commessi abusi edilizi, la cosa dovrebbe essere veloce). Questi costi ovviamente vanno pagati del venditore, che sarebbe bene che concedesse uno sconto sul prezzo pattuito pari al maggior carico di imposta sopportato dal compratore (anche se non saranno grandi cifre).
Quindi, bisogna fermare tutto, sistemare, poi ritrovarsi pattuendo un eventuale sconto (maggiori tassi pagate + disturbo arrecato), senza precipitarsi dagli avvocati. Ah dimenticavo: chiedere anche una diminuzione di provvigione all'agente immobiliare, che di certo non ha svolto un lavoro impeccabile.

 

[salvo cervino]

Concordo con teofilatto l'agenzia ha di certo l'obbligo professionale oltre che deontologico di verificare quello che vende anche perché in era telematica é un attimo ti colleghi e via, il sopralluogo preventivo va fatto come pure il riscontro con le planimetrie catastali. Il proprietario venditore deve provvedere a sistemare il tutto prima del preliminare o del rogito se non si fa preliminare. Quanto alla variazione di classamento catastale non l'ho capita bene, ma se la classe é cambiata o cambia per le variazioni che si pongono c'é poco da fare. Hai la possibilità alla luce di quanto esposto di invalidare la tua proposta di acquisto nell'eventualità remota che la transazione per te non sia più conveniente, ma di rimando se concludi se bene vale di più l'imposta sarà superiore. OPINIONE PERSONALE

 

[teofilatto]

io direi così, per concludere: un po' di buon senso da tutte le parti, si sana la cosa e si fa la vendita.

 

[salvo cervino]

Sicuramente il buon senso di tutte le parti restituisce dignità alla transazione evitando profittazioni da qualsiasi parte. Sano e utile consiglio di teofilatto. Saluti!!

 

[lauran]

grazie per le vostre risposte;
per accelerare i tempi (la proprietaria ha bisogno di trasferirsi e di fare a sua volta il prelimiare della casa che va ad acquistare) l'agenzia ora mi ha proposto di fare comunque il preliminare, indicando esplicitamente che è in corso l'aggiornamento dei dati catastali e che la data del rogito sarà fissata solo quando avremo in mano la nuova mappa/visura. Indicheremmo anche che la proprietaria scalerà dal costo della casa eventuali maggiorazioni della tassa di registro che andremo a pagare se la casa passa di categoria.
Che ne dite?

 

[teofilatto]

direi che va bene; ciò a cui farei attenzione è che non siano stati eseguiti lavori non condonabili (aumento di cubatura, apertura di prospetti su proprietà altrui, eliminazione antibagno, ecc), cosa che però deve certificare un tecnico di fiducia.
ragion per cui, se non l'hai già fatto, sentiti con un geometra di fiducia e fatti rassicurare in merito a queste cose, a scanso di equivoci peggiori (cioè fai il compromesso e poi non si può sanare, per cui o si fa un falso in atto pubblico dicendo che è tutto ok e che poi le grane te le prendi tu o non si fa l'atto).