Alcuni PRG nelle NTA prevedono che all'interno di zona agricole, i fabbricati esistenti possano essere anche non legati al fondo (fabbricati condonati, esistenti da molto tempo, fabbricati che non hanno un fondo, ecc....) per questi è previsto, generalmente una norma specifica che ne regola il trattamento in caso di ristruttutrazione, ampliamenti, (vedi Piano casa regionale) cambi d'uso, ecc.....
Ad ogni modo bisogna verificare le NTA del PRG e la varie norme regionali del settore.
Di seguito allego le norme del PRG del mio comune riguardo all'ergomento.
- Capo 2.4. "Singoli edifici non appartenenti ad insediamenti rurali"
Articolo 27 (2.4.1). Trasformazioni fisiche ammissibili
1. Per singoli edifici non appartenenti ad insediamenti rurali si intendono i singoli edifici,
esistenti alla data di adozione del presente strumento di pianificazione urbanistica nelle zone
agricole identificate come tali dal medesimo presente strumento di pianificazione urbanistica, ma
non legati da rapporti pertinenziali con fondi rustici. L'assenza di pertinenzialità con fondi rustici si
presume intende ogniqualvolta il fondo in cui insiste l'edificio, appartenente al medesimo soggetto
proprietario, abbia superficie inferiore a 5.000 metri quadrati e quando la destinazione d’uso degli
edifici esistenti alla data del 20.05.97 (data di adozione del P.R.G.) sia diversa da quella agricola.
E' in facoltà del soggetto proprietario chiedere ed ottenere il riconoscimento dell'esistenza di
rapporti pertinenziali con fondi rustici, ed il conseguente assoggettamento dell'edificio e del fondo
in cui insiste alle disposizioni di cui al Capo 2.3., ove:
a) trattandosi di edificio ad uso totalmente o parzialmente abitativo, sia possibile intendersi
esteso, sulle aree di proprietà del soggetto proprietario del medesimo edificio, a norma del
comma 1 dell'articolo 24 2.3.3., un vincolo di inedificabilità a scopo abitativo fino a
concorrenza della superficie fondiaria minima di cui alla lettera C) del comma 1 dell'articolo 22
2.3.1.;
b) trattandosi di edificio ad uso diverso da quello abitativo, esso si configuri come annesso
rustico, e ne sia dimostrata la funzionalità alla conduzione di un fondo rustico, o di più fondi nei
casi di aziende agricole associate, in base ad un piano di sviluppo aziendale o interaziendale,
ovvero ad un piano equivalente previsto dalle leggi.
2. Dei singoli edifici non appartenenti ad insediamenti rurali, ma ricadenti nelle zone agricole,
ove non siano individuati tra le unità di spazio soggette a particolari discipline, sono ammissibili le
trasformazioni fisiche rientranti nelle definizioni di:
- manutenzione straordinaria,
- ristrutturazione edilizia,
- demolizione e ricostruzione.
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3. Le trasformazioni fisiche rientranti nella definizione di manutenzione straordinaria sono
ammissibili sia ove riguardino edifici legittimamente realizzati e/o trasformati, sia ove riguardino
edifici realizzati e/o trasformati in violazione di norme vigenti al momento della loro realizzazione
e/o trasformazione e che siano stati oggetto di provvedimento abilitativo di sanatoria ai sensi delle
leggi.
4. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia e le trasformazioni fisiche di demolizione e
ricostruzione, ove riguardino edifici realizzati e/o trasformati in violazione di norme vigenti al
momento della loro realizzazione e/o trasformazione e che siano stati oggetto di provvedimento
abilitativo di sanatoria ai sensi delle leggi, sono ammissibili a condizione che siano corrisposti, in
aggiunta agli ordinari corrispettivi per il rilascio dei provvedimenti abilitativi ai sensi delle vigenti
disposizioni di legge ed amministrative, speciali contributi, definiti mediante deliberazione del
Consiglio comunale, e commisurati alla superficie edilizia totale degli edifici interessati risultanti
dalle previste trasformazioni, per la realizzazione delle seguenti opere di urbanizzazione primaria
poste al servizio dei medesimi edifici:
a) collegamento viario carrabile con la rete viaria cittadina;
b) collegamenti con le reti idrica, fognaria, elettrica, di adduzione del gas, cittadine.
5. Le opere di urbanizzazione primaria di cui al comma 3 possono essere realizzate a cura ed a
spese dei proprietari degli edifici interessati, in tutto od in parte. Soltanto qualora si tratti di singoli
edifici isolati, ove i collegamenti con la rete fognaria cittadina siano impossibili, o troppo gravosi,
essendo eccessivamente distante la viciniore condotta di tale rete, gli edifici interessati devono
essere dotati, a cura ed a spese dei proprietari, di propri impianti di smaltimento dei reflui in
conformità alle vigenti pertinenti disposizioni. In tale caso, ed in ogni altro caso di realizzazione
parziale delle opere di urbanizzazione primaria a cura ed a spese dei proprietari degli edifici
interessati, le spese sostenute ed accertate sono detratte dagli importi dovuti degli speciali
contributi.
6. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli
edifici di base residenziali, sono ammissibili, alle seguenti condizioni e nel rispetto dei seguenti
parametri:
a) il volume dell'edificio risultante non superi quello dell'edificio preesistente;
b) l'altezza dell'edificio risultante non superi i 10,5 metri lineari, ovvero, ove sia maggiore,
l'altezza dell'edificio preesistente;
c) la distanza dalle strade non sia inferiore a 10 metri, ovvero a quella preesistente, e la distanza
dai confini non sia inferiore a 5 metri, ovvero a quella preesistente.
7. Le trasformazioni fisiche di demolizione e ricostruzione degli edifici di base residenziali, ove
comportino la copertura di esistenti spazi liberi di pertinenza, sempre che essa sia ammissibile nel
rispetto di ogni altra disposizione del presente strumento di pianificazione, devono garantire il
rispetto delle seguenti prescrizioni relative agli indici fondiari di copertura:
a) ove l'indice fondiario di copertura esistente sia inferiore al 40 per cento, l'indice fondiario di
copertura massimo è pari al 40 per cento;
b) ove l'indice fondiario di copertura esistente sia pari o superiore al 40 per cento, l'indice
fondiario di copertura massimo è pari a quello esistente.
8. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli
edifici di base residenziali, non devono comunque comportare:
a) la realizzazione di più di una unità immobiliare aggiuntiva ove il preesistente edificio consti
di meno di quattro unità immobiliari,
b) la realizzazione di più di due unità immobiliari aggiuntive ove il preesistente edificio consti
di quattro o più unità immobiliari.
9. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli
edifici strutturalmente conformati per funzioni specialistiche, quali la produzione di beni o di
servizi, ovvero la loro commercializzazione, sono ammissibili nel rispetto dei seguenti parametri:
a) superficie edilizia totale: non superiore a quella dell'edificio preesistente;
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b) indice fondiario di copertura: non superiore al 60 per cento;
c) dotazione minima di spazi scoperti di pertinenza sistemati a verde: 10 per cento della
superficie fondiaria;
d) distanza dalle strade: non inferiore a 10 metri, ovvero a quella preesistente;
e) distanza dai confini: non inferiore a 5 metri, ovvero a quella preesistente.
10. Le trasformazioni fisiche di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, degli edifici
strutturalmente conformati per funzioni specialistiche, devono garantire una dotazione di spazi
per il soddisfacimento delle esigenze del personale (spogliatoi, servizi igienici, preparazione e/o
consumo del cibo, assistenza medica, ritrovo ed attività associative) non inferiore a 4 mq/addetto, e
comunque non inferiore a:
- 5 mq ogni 100 mq di superficie utile nelle unità locali impegnanti fino a 5.000 mq di superficie
utile;
- 4 mq ogni 100 mq di superficie utile nelle unità locali impegnanti da 5.001 mq a 10.000 mq di
superficie utile;
- 3 mq ogni 100 mq di superficie utile nelle unità locali impegnanti più di 10.000 mq di
superficie utile.
11. Degli spazi scoperti, pertinenziali degli edifici, ove non siano individuati tra le unità di spazio
soggette a particolari discipline, sono ammissibili le trasformazioni fisiche:
- di mantenimento, mediante manutenzione e/o rifacimento, dell'esistente sistemazione,
- di sistemazione ad orto, od a giardino,
- di realizzazione di superfici a parcheggio, scoperte, nel rispetto delle pertinenti disposizioni di
cui al successivo articolo 8.1.,
- di realizzazione di colonne per ascensori o montacarichi, ovvero di altri collegamenti verticali,
quali scale, al servizio degli edifici di cui gli spazi scoperti costituiscono pertinenze, purché nel
rispetto di ogni disposizione attinente tali edifici;
- edificatorie, esclusivamente nei casi e nei limiti di cui ai commi 7 e 9.
12. Salvi i casi indicati al comma 11, non è ammessa altra copertura, totale o parziale, degli spazi
scoperti ivi indicati, nemmeno stagionale e/o realizzata con elementi amovibili o precari, tranne che,
eventualmente, quella con tende avvolgibili o teli riponibili, ovvero con pergolati vegetali, su
supporti in legno od in metallo. Negli spazi scoperti di cui al comma 11 è comunque ed in
particolare vietata la realizzazione di manufatti di qualsiasi genere con l'utilizzo di materiali
impropri o di risulta.
Saluti
