Accatastamento casa fantasma : usucapione ?

[capapazza]

Buongiorno: sottopongo ai frequentatori di propit il seguente quesito.

Circa quattro anni fa ho comprato un terreno con quota indivisa con altri 2 proprietari, su questo terreno è stato costruito negli anni passati (qualcuno dice oltre 20 anni fa) una costruzione fantasma, parlando con la persona che ha costruito mi dice che per lei è subentrato l'usucapione, domanda: se quando mi è stato venduto il terreno in questione nell'atto notarile non era menzionato alcuna costruzione ma dichiarato solo vigneto, stessa cosa al catasto, come può usucapire? anche se c'erano gli elementi per usucapirlo essendoci stato un'atto di vendita l'usucapione non si è interrotta? ora vuole accatastarlo, può farlo? e se ci riesce con mezzi poco onesti come rivendicare i miei diritti? grazie.

 

[capapazza]

Innanzitutto ringrazio lo staff di propit e quanti hanno letto il mio quesito " accatastamento casa fantasma"
Voglio solo dire che sono meravigliato, anche perchè ho visto che nonostante tutto che è stato molto letto, è possibile che non si trovi qualcuno che sia in grado di darmi dei consigli e risposte al mio quesito? Grazie

 

[massimo binotto]

Se il fabbricato è abusivo non si può usucapire.

La prima cosa da fare è verificare in comune se c'è qualche pratica edilizia dove viene richiesta l'autorizzazione a costruire tale "fabbricato fantasma" (anche se dubito possa esserci, ma tentar non nuoce).

Se il fabbricato non risulta autorizzato, prima di procedere con l'accatastamento ti consiglio di verificare la possibilità di una sanatoria. Se questa è possibile poichè ci sono o requisiti tecnico-urbanistica allora solo in un secondo momento va disposto l'accatastamento.

Accatastarlo a tutti i costi (anche se abusivo) è rischioso, poichè oltre a spendere soldi per la pratica ed il professionista (sempre che si trovi qualcuno che dichiari il falso) c'è anche la possibilità di vedersi sanzionare dall'Agenzia delle Entrate e poi dover demolire il tutto, perchè non sanabile, con ulteriori costi.
Oltre il danno anche la beffa!!

Verifica quanto detto e se l'altro comproprietario vuole procedere comunque va mandata una diffida con raccomandata A/R, almeno per avvisarlo delle tue intenzioni di non procedere.

Saluti

 

[nuoviorizzonti]

io l'ho letto solo oggi
io forse ho interpretato il quesito in modo diverso dal collega...l'usucapione è una forma i acquisizione del diritto di proprietà estremamente complesso, tuttavia in passato era pittusto diffusa;
non conosco benissimo la prassi, ma l'usucapione di un bene immobile dev'essere accertata da un giudice.. ossia si rivolge domanda... ci si presenta con dei testimoni e si dimodtra che per almeno vent'anni si è goduto di un bene senza che nessuno vi sia opposto; ciò posto parte l'iter.
se tu hai acquistato con atto notarile NON ESISTE NESSUN USUCAPIONE, perchè chi usucapisce si premura di trasferire il bene a se stesso anche volturando lo stesso in catasto; se al contrario vi sono ducumenti che comprovano inequivocabilmente (ma devono saltar fuori) l'usucapione, l'atto non ti salva.
Secondo me è solo un "furbetto".
Presumo che la costruzione "fantasma" di cui stiamo parlando sia un fabbricato (costruito forse da decenni) atto a deposito attrezzi agricoli.
N.B. se questo tizio avesse usucapito il fabbricato obbligatoriamente avrebbe usucapito anche il terreno.
ora i casi sono:
a- tizio ti dimostra di avere in mano della carta oppure:
b- accatastare l'immobile sul terreno di tua proprietà (occhio alle imposte i.c.i. ecc se non sei un coltivatore);
c- abbattere l'iimobile;
d- metterci dentro cose tue (attrezzi, cariole ecc) e chiudere con un bel lucchetto.
P:S: NON ACCATASTA NULLA SE NON DIMOSTRA LA PROPRIETA' DEL LOTTO - fai una visura catastale e accertati della trascrizione a tuo nome dopo l'atto notarile

 

[capapazza]

da Capapazza: rispondo a Massimo Binotti e Nuoviorizzonti.
vi ringrazio di aver risposto ai miei quesiti, tutto quello che è stato detto da entrambi credo che sia esatto, ma le risposte sono parzialmente fuori dalle mie domande.
Che l'usucapione non è avvenuto xchè non dichiarato da un giudice ok, quello che chiedo.
visto che il terreno è in comproprietà ed indiviso, come può lei dichiarare suo il terreno dove ha costruito?
Se lei riesce con mezzi poco onesti comunque ad accatastare come posso far valere i miei diritti?
Che diritti ho su questo fabbricato? ?
Visto che sono comproprietario del terreno se c'è una verifica da parte degli organi preposti sono perseguibile anch'io?

Grazie

 

[nuoviorizzonti]

- non può dichiare che è suo
- il catasto NON è probatorio, 1° lezione di estimo alle superiori, pur accatastandolo DEVE indicare le proprietà come risultano da visura catastale, in caso contrario la pratica viene respinta;
- possiedi il 50% del fabbricato
- sei perseguibile in quanto dovevi vigilare sul bene

 

[massimo binotto]

Credo di aver risposto ai quesiti in maniera chiara e consona all'argomento.
Comunque rispondo nuovamente alle tue domande.

D: visto che il terreno è in comproprietà ed indiviso, come può lei dichiarare suo il terreno dove ha costruito?
R: l'art. 922 e seguenti del codice civile: "modi di acquisto della proprietà", elencano in modo indiscutibile come si può acuisire la proprietà di un bene. Oltre a questo la giurisprudenza oramai assodata è piena di sentenze che ne dispongono i più disparati modi di acquisto.

D: Se lei riesce con mezzi poco onesti comunque ad accatastare come posso far valere i miei diritti?
R: Per accatastare un fabbricato deve esserci il consenso di tutti i proprietari. Questo vale anche per il tecnico a cui sarà affidata la pratica. Dovrà avere o la firma di tutti sugli elaborati oppure una lettera di incarico in cui gli altri comproprietari affidano le prestazioni al tecnico e delegano uno dei proprietari alla firma.
Per far valere i propri diritti, se hanno operato in modo disonesto, l'unica strada percorribile è la denuncia.

D: Che diritti ho su questo fabbricato?
R: I diritti sono quelli che esistono sul terreno.

D: Visto che sono comproprietario del terreno se c'è una verifica da parte degli organi preposti sono perseguibile anch'io?
R: Si. Gli organi di vigilanza se devono controllare od emettere sanzioni, lo fanno secondo i diritti che ogni proprietario ha sul bene.

Spero di aver risposto in modo esaustivo.

Saluti

 

[onesense]

Dico la mia giusto per dare alcuni spunti di riflessione, senza pretesa che tutto ciò che dico sia giusto.

Innanzitutto, per il principio dell'accessione, tutto ciò che si trova sul terreno appartiene al proprietario del terreno: quindi anche il fabbricato.

Inoltre, l'acquisto del terreno (con relativo rogito) è valido atto interruttivo dell'usucapione. Dirò di più (ma di questo non sono certo): se dall'atto in poi la persona in questione non ha più abitato (o detenuto) l'immobile, non è più neanche nella possibilità di richiedere l'usucapione.

Infine, il semplice possesso ventennale non è condizione sufficiente per il verificarsi dell'usucapione, essendo anche richiesta la buona fede (il ladro non usucapisce un bel niente), e ritengo che nel caso di specie la buona fede sia piuttosto difficile da provare (anche se i testimoni falsi riescono a fare l'impossibile...).

In definitiva, non mi preoccuperei più di tanto (e non mi lascerei quindi intimorire) anche se capisco che in queste situazioni le seccature sono tante ed i tempi necessari per arrivare ad una soluzione sono spesso lunghi (a tal proposito consiglierei di partire subito con una causa per danni, in modo che la controparte capisca che da questa vicenda può non solo guadagnarci ma anche perderci).
Spero di essere stato utile.

 

[capapazza]

accatastamento casa fantasma. II puntata

buongiorno, sono capapazza,
se avete avuto modo di leggere la prima parte di acctastamento casa fantasma vi racconto la seconda puntata e spero di trovare quanto prima delle risposte.
da una visura fatta il 15.02.2011 ho potuto notare degli strani movimenti sulla particella del fondo indiviso e sono andato + a fondo che vado a spiegarvi.
1. il mio vicino comproprietario in detto terreneo ha dato mandato ad un'ingegnere di accatastare il fabbricato fantasma, avuta la lettera d'incarico ha presentato il mappale con nuova particella si è arrogato il diritto di scorporare 270mt di terreno dalla vecchia particella facendone nascere una nuova con l'immobile sopra, restando con le stesse quote di proprietà.
2. in data 21.02.2011 fatta una nuova ricerca il tecnico aveva presentato l'accatastamento facendomi comparire sia a me che a mia moglie comproprietari di quaota parte. esibendo una autorizzazione a costruire del 1992 del comune.
le domande sono queste.
1. il tecnico poteva fare lo scorporo e creare una nuova particella su un terreno indiviso?
2. a mio avviso esibendo l'autorizzazione a costruire del 1992, con il genitore morto nel 2001 vorrebbe far subentrare la successione per poter escludere gli altri e magari usucapire il terreno.
3. dall'ultimo atto, del 2006 che non menzionava il fabbricato e la costruzione del 1992 sono passati appena 14 anni come può usucapire?
per il momento mi fermo troppe domande, vi pre go di farmi avere delle risposte e magari soluzioni. ringrazio anticipatamente tutti i soci di forum.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

E non solo, egregio Binotto che apprezzo per quanto ha finora scritto, ora svolga anche la pratica di assistenza gratis a distanza come viene richiesto.
Luigi De Valeri