A cosa stare attenti acquistando una casa con saldo a stralcio

[ghisa75]

Buongiorno.
è da alcuni giorni che cerco informazioni per effettuare l'acquisto di un'immobile tramite saldo a stralcio e questo forum credo faccia al caso mio essendo il più competemte che ho trovato al riguardo.
Vorrei chiedere cortesemente se qualche anima gentile può darmi qualche informazione.
Ho individuato un'appartamento interessante che è all'asta,dopo aver rintracciato il proprietario ho fissato un'appuntamento dove mi sono accordato con quest'ultimo per effettuare lo stralcio mi son fatto firmare la delega ed ora dovrò chiamare la banca e la B.A.S. per la quale(sulla perizia)è debitore,mi sono informato di eventuali spese condominiali insolute e questo è quanto.
Vorrei chiedere cos'altro è bene sapere prima di portare a termine la trattativa??quali altre spese potrebbero presentarsi?e per esempio se vi fossero altri debitori non presenti sulla perizia,questi ultimi potrebbero chiedermi qualcosa anche dopo la mia intestazione??
mille grazie...

 

[cappottone]

Chiamasi VISURA IPOCATASTALE DELL'IMMOBILE e DEL SOGGETTO, in questo modo hai la situazione di tutti i creditori che gravano sia sull'immobile che direttamente sul soggetto (l'attuale proprietario) e se vuoi fare 31, Banca D'italia e CRIF e chiedi lo stato rischi dell'attuale proprietario, ci vuola una settimana, ma sei strasicuro.
Ovvio che devi chiudere i debiti con tutti. I creditori pagati poi ti devono rilasciare un documento col quale dichiarano che il debito e' stato estinto e che non hanno piu' nulla a che pretendere ne ora ne mai.
Poi devi andare dal giudice che ha la pratica in mano, lui ti spieghera' la procedura ed i moduli da usare, perche' ovviamente devi provare in maniera indubbia che i creditori sono stati pagati, che le ipoteche sono state tolte e che l'immobile ora non e' piu' gravato da debiti, allorche' il giudice annullera' tutta la procedura, ti dara' copia dell'avvenuta cancellazione e l'immobile sara' LIBERO da ogni vincolo.
E' un bello sbattimento, ma ne vale la pena...sempre che tu non abbia comprato a prezzo di mercato...il che non avrebbe senso...l'acquisto a SALDO e STRALCIO serve per togliere le castagne dal fuoco al pignorato ma ovviamente e' vantaggioso perche' almeno almeno almeno stai acquistando al 30% in meno del valore di marcato...altrimenti vai in agenzia e comprati casa normalmente.

 

[AlbertoF]

Cara ghisa 75,
Per il saldo e stralcio ho i miei dubbi che la banca accetti una offerta anche se a volte questa può essere superiore a quanto si può realizzare con la vendita all'asta.Ci sono diverse valutazioni che deve fare per cui non tutti i casi sono uguali. Entrare nel merito non ha importanza
Poi i soli creditori che te devi soddisfare sono solo quelli che possono avere iscritto un gravame sull'immobile (ipoteche,pignoramenti ecc) che puoi facilmente rilevare tramite una visura ipotecaria presso la consevatoria dei registri immobiliari,come già suggerito anche da cappottone.
Quando c'è di mezzo il tribunale però non ci vuole furia.
Ma almeno hai potuto visitare l'appartamento all'interno?
Spesso si hanno delle sorprese con lo stato dell'immobile.
Ciao Alberto

 

[ghisa75]

Mille grazie ad Alberto e Cappottone per le info.
Si l'appartamento son già riuscito a vederlo più volte addirittura ora ho io le chiavi hehe..è interessante si
vi dò qualche dettaglio al riguardo:appartamento è già stato portato in asta 2 volte di cui 1 volta fatta asta con e senza incanto andata deserta,ora i prezzo è stato ribassato a 54000€ è già stata effettuata nuovamente l'asta senza incanto pure questa deserta ora questo mese verrà effettuata l'asta con incanto sempre per la cifra di 54000.
io ho rintracciato il proprietario dal quale mi son fatto firmare una delega per trattare lo stralcio.
dalla perizia presente nella pratica dell'esecuzione giudiziaria son presenti 2 creditori di cui 1 banca (creditore privilegiato) e la BAS.
in'oltre ho sentito l'amministratore di condominio per verificare eventuali spese condominiali le quali ammontano a circa 1200€ + spese avvocato.
c'è da dire che la perizia è stata fatta in data 2007 quindi è bene come da voi consigliato fare la visura catastale dell'immobile(lunedi telefono alla conseratoria di bergamo per avere dettagli).
a questo punto aspetto l'esito di quest'ultima asta quasi certamente deserta,poi verifico tramite la visura tutti gl'effetivi creditori e li contatto.
(la banca ad un primo contatto ha risposto"per il momento non se ne parla aspettiamo l'asta").
facendo 2 calcoli da 54000 possiamo supporre un prezzo ribassato del 15/20% ammettiamo 45000€.
considerando che i creditori dovranno sostenere delle spese per ottenere questi soldi da giudice e li avranno solo dopo 2 anni circa...
quale potrebbe essere per voi la cifra da proporre ai creditori??
Un'altra cosa vorrei chiedervi cosa faccio in caso accettino lo stralcio??sento il giudice e fisso un'appuntamento da lui con i creditori e il notaio??

 

[AlbertoF]

Allora visto che ora stai entrando nel vivo della trattativa e quindi nella parte più delicata con la quale devi provvedere a risolvere diverse questioni (banca,creditori,tribunale e..) pertanto devi muoverti nella maniera il più garantista per te: Poichè ti è necessario per la stipula dell'atto di acquisto un notaio secondo me ti converrebbe contattarlo fino da ora ,fargli presente il tuo caso e farti seguire e consigliare nelle varie fasi.
Senza nessuna presunzione da parte mia e senza voler sminuire le tue capacità operative ma quello che stai per intraprendere richiede accortezza e professionalità.
Una adeguata copertura penso ti sia obbligatoria anche perchè bisognerebbe conoscere bene la trattativa ed a queste distanze ,senza niente in mano di tangibile ,entrare nello specifico lo ritengo un pò azzardoso
Questo è quello che penso io.
Ciao

 

[CosimoPisa]

Salve,
a proposito di questo tipo di acquisti (stralci,aste,..), sto cercando un TERRENO per realizzare un CAPANNONE/MAGAZZINO oppure un magazzino già esistente in zona PISA. I miei due primi immobili li ho acuistati da costruttori che stavano già in cattive acque e ho rischiato. Non ho mai acquistato da ditte o privati già in corso giudiziario ma credo che oggi sia molto diffuso (purtroppo...!) trovare immobili. Qualcuno conosce intermediari o operatori qualificati su Pisa/Lucca/livorno che sappiano muoversi e che siano affidabili?
Grazie!
Cosimo

 

[MilenaT]

a questo punto aspetto l'esito di quest'ultima asta quasi certamente deserta,poi verifico tramite la visura tutti gl'effetivi creditori e li contatto.

Beh, sei poi arrivato in porto?
Mi manca l'ultimo episodio.
MilenaT