4+4 Firmato da poco, locatore vuole vendere

[diego.m]

Ciao a tutti, vi espongo i miei dubbi per (spero) avere qualche rassicurazione:
a Gennaio di due anni fa ho firmato un contratto con formula 4+4 (prima scadenza a dicembre 2023), qualche giorno fa il proprietario ha deciso di vendere l’appartamento e mi ha comunicato in modo informale (email) un prezzo, che è estremamente elevato e che non ho intenzione di pagare.
Sul contratto non mi sembra ci siano clausole che consentano al locatore di mandarmi via prima della prima scadenza, ma casualmente oggi ho trovato il mio appartamento su un sito di annunci in vendita con "Disponibilità: Libero" - posso dormire sonno tranquilli fino alla prima scadenza, o il locatore può trovare qualche scusa per mandarmi via prima?
Ovviamente tutti i canoni sono pagati regolarmente, quini lato sfatto per mora non ci sono problemi..

grazie a tutti

 

[Nemesis]

posso dormire sonno tranquilli fino alla prima scadenza

Sì.
E se il locatore intende avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dovrà dartene comunicazione con preavviso di almeno sei mesi.
Ex art. 3 della legge n. 431/1998, ha tale facoltà (motivata dall'intenzione di vendere l'immobile a terzi) se non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione. In tal caso ti è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978.

 

[diego.m]

Grazie mille.
se posso, un'altra domanda: leggendo bene nelle varie clause del contratto ho trovato una frase che adesso risulta un po' ambigua "La vendita dell'unità immobiliare non costituisce motivo di risoluzione del contratto"

Immagino che semplicemente indichi che in caso di vendita senza disdetta l' acquirente subentrerebbe nel contratto come nuovo locatore, e non che io possa in qualche modo possa oppormi ad una disdetta alla prima scadenza motivata dal comma g) dell'articolo da te citato, vendita a terzi, corretto?

grazie ancora

 

[Franci63]

Immagino che semplicemente indichi che in caso di vendita senza disdetta l' acquirente subentrerebbe nel contratto come nuovo locatore, e non che io possa in qualche modo possa oppormi ad una disdetta alla prima scadenza motivata dal comma g) dell'articolo da te citato, vendita a terzi, corretto?

Corretto.

e mi ha comunicato in modo informale (email) un prezzo, che è estremamente elevato e che non ho intenzione di pagare.

Quello che conta è il prezzo che ti dovrà comunicare formalmente, secondo le norme sopra citate.

 

[diego.m]

Ciao, faccio un followup sulla vicenda - il proprietario mi ha informato di aver ricevuto una offerta per l'immobile ed è propenso ad accettare; sotto vi elenco alcuni dubbi che mi sono venuti:
Lato mio in quanto conduttore devo fare qualcosa?

Devo fare qualche scrittura in cui dichiaro di non volere esercitare la prelazione?

Per quanto riguarda il pagamento dell'affitto, come devo comportarmi per evitare di dover pagare un mese doppio (se il passaggio di proprietà viene fatto inframese, essendo il pagamenteo dovuto anticipatamente il 5 del mese)?

Il nuovo acquirente subentra nel contratto originale de facto, senza che debbe controfirmarlo o altro? E l'eventuale registrazione all'Agenzia delle entrate?

L'attuale proprietario vorrebbe mandarmi raccomandata per non rinnovare per gli ulteriori 4 anni, ma essendo la data di vendita quasi ad un anno dalla scadenza dei primi 4 anni (dicembre 2023) non penso che abbia alcuna efficacia -dovrebbe essere semmai il nuovo proprietario eventualmente a mandarla, corretto?

Se qualcuno ha già esperienza sulla situazione ogni consiglio è ben accetto.

Grazie ancora a tutti.

 

[uva]

fare qualche scrittura in cui dichiaro di non volere esercitare la prelazione?

Se il proprietario non ti ha inviato con raccomandata ar o con pec il diniego del rinnovo alla prima scadenza contrattuale, tu non devi comunicare nulla relativamente alla prelazione.
La "comunicazione informale tramite mail" di cui parli nel primo post non è la disdetta del contratto da parte del locatore.

il pagamento dell'affitto,

Se entro il giorno 5 del mese l'attuale proprietario non ti ha comunicato di aver venduto l'appartamento, paga la mensilità a lui.

Il nuovo acquirente subentra nel contratto originale

Il venditore o l'acquirente comunicheranno all'Agenzia delle Entrate il subentro dell'acquirente/nuovo locatore nel contratto. Tu non devi fare nulla.

non penso che abbia alcuna efficacia

Se il locatore vuole impedire il rinnovo tacito del contratto al termine del quarto anno, deve inviare la comunicazione al conduttore (con raccomandata ar o pec) con preavviso di almeno 6 mesi.
La disdetta con preavviso di 12 mesi sarebbe comunque valida.
Trattandosi della prima scadenza contrattuale la disdetta da parte del locatore è possibile soltanto se ricorre uno dei motivi di legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998).

 

[diego.m]

Se il locatore vuole impedire il rinnovo tacito del contratto al termine del quarto anno, deve inviare la comunicazione al conduttore (con raccomandata ar o pec) con preavviso di almeno 6 mesi.
La disdetta con preavviso di 12 mesi sarebbe comunque valida.
Trattandosi della prima scadenza contrattuale la disdetta da parte del locatore è possibile soltanto se ricorre uno dei motivi di legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998).

Ciao, grazie mille per la risposta.
Ho un dubbio su quest'ultimo punto, mi sembra un controsenso logico:

Supponiamo che l'attuale proprietario mi mandi disdetta per il comma (g) "vendita a terzi", che avendomi esplicitato la volontà di vendere mi sembra l'unico applicabile, con 12 mesi si anticipo - il nuovo acquirente risulta così liberato dal rinnovo in virtù della vecchia raccomandata?

Potrei capire se siamo prossimi al rinnovo, e il locatore vuole vendere la casa già libera, ma altrimenti il vecchio proprietario andrebbe ad impedire il rinnovo di un contratto di cui lui non è più parte contraente - non dovrebbe essere in capo al subentrante inviare la disdetta di rinnovo?

 

[basty]

non dovrebbe essere in capo al subentrante inviare la disdetta di rinnovo

Si potrebbe anche dire che spetterà all'acquirente decidere se conservare la disdetta o comunicare l'intenzione di proseguire.

 

[uva]

Supponiamo che l'attuale proprietario mi mandi disdetta per il comma (g) "vendita a terzi"

In tal caso il locatore deve procedere secondo quanto previsto dalla lettera g):

quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392
quindi con notifica mediante ufficiale giudiziario.

Se tu non eserciti il diritto di prelazione, secondo me la disdetta è comunque valida. Perché l'acquirente dell'immobile "acquisisce" il contratto nelle condizioni in cui si trova, compreso il legittimo diniego del rinnovo.

Capisco il tuo ragionamento, ma provando ad esaminare la situazione dal punto di vista dell'acquirente si può supporre che sia interessato all'acquisto di quell'appartamento proprio perché il contratto è stato regolarmente disdettato e la locazione volge al termine.

 

[Elisabetta48]

quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione

Può essere un consiglio utile di indagare, nel frattempo, se il proprietario si trova in questa condizione? Probabilmente sì, se mette la casa in vendita, ma un controllo lo farei.
L'ho fatto parecchio tempo fa, ma mi sembra di ricordare che basti entrare con le proprie credenziali nel sito dell'Agenzia delle Entrate e consultare le Risultanze Catastali. Si deve mettere il Codice Fiscale della persona, la Provincia e il Comune dove si vuole fare la ricerca. Ma, se ricordo bene, c'è anche la possibilità della ricerca su tutta l'Italia (un pulsante apposito).