18 mensilità: info su fattispecie.

[marctiello]

in una locazione commerciale, è vero che, alla scadenza del 12° anno, se non c'è accordo sul nuovo canone di locazione, e quindi il contratto cessa, l'inquilino non ha diritto alle 18 mensilità?

grazie a tutti!!!

 

[maidealista]

Dalla L. 392/78 :
Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
Art. 35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
SUNIA Salerno, legge 392/78

 

[Franz]

per dirla in poche parole, non è vero

se non si trova un accordo sul nuovo canone, il conduttore deve andarsene, ma ha diritto a rimanere fino a quando non riceve 18 mensilità di affitto(sempre che la sua attività si trovi su una via di passaggio con diretto contatto col pubblico=insomma locale tipo negozio)

 

[bertoldo]

Per cui se non si trova l'accordo, il proprietario è , di fatto, costretto a mantenere inalterato l'affitto.
Approfitto per una domanda: l'aumento Istat (al 75% max per commerciali) si calcola sul canone iniziale (magari di 11 anni fa) oppure sull'ultimo?

 

[Franz]

se non è mai stato applicato l'aumento istat, e se è previsto in contratto, si aggiorna dal canone iniziale, ma non si possono chiedere gli arretrati

 

[antogiann60]

l'incremento del 75% dell'indice ISTAT si calcola ogni anno sul canone rivalutato, non su quello iniziale, altrimenti l'importo sarebbe sempre lo stesso. Che incremento sarebbe.

 

[Franz]

antogiann60, mi sembra che non ci si è capiti...ci sono due casi=

1)quello normale=ogni anno il canone viene rivalutato secondo l'indice istat(al 75 %)

2)quello non normale=il proprietario per anni non aggiorna il canone, e poi improvvisamente si ricorda che può aggiornarlo=in questo caso la rivalutazione si calcola dal momento in cui il contratto è partito, ma non si possono chiedere gli arretrati

(era l'esempio di bertoldo)..e comunque, volendo, puoi calcolare ogni anno l'aumento istat dall'anno in cui è partito il contratto, solo che si complicano inutilmente le cose...mooolto meglio rivalutare il canone ogni anno, rispetto all'anno precedente

 

[antogiann60]

be se l'aggirnamento del canone non è mai stato richiesto dal locatore, tutto in pregresso è ormai perduto poichè l'aggiornamento è dovuto solo se previsto nel contratto e se espressamente richiesto dal locatore. Se invece l'aggiornamento è stato chiesto e corrisposto in eccesso rispetto all'indice ISTAT il conduttore può rivolgersi al giudice per ottenere la restituzione delle somme corrisposte in eccesso negli anni.

 

[bertoldo]

(era l'esempio di bertoldo)..e comunque, volendo, puoi calcolare ogni anno l'aumento istat dall'anno in cui è partito il contratto, solo che si complicano inutilmente le cose...mooolto meglio rivalutare il canone ogni anno, rispetto all'anno precedente

mi scuso ma sono stato troppo "sintetico": da 7 anni ho affittato un locale commerciale. Tutti gli anni ho applicato l'aumento Istat (75%) calcolandolo sull'anno precedente e quindi su quello aggiornato di anno in anno. Pochi giorni fa ho letto che invece l'indice annuale andrebbe calcolato sul canone iniziale, quello di 7 anni fa (ero partito da e 500) e non sull'ultimo (sono a € 547).
Io continuo da 547. Confermate?.
Buona serata.

 

[Franz]

in realtà tutti adeguano il canone istat di anno in anno, e non certo da quando era partito, come nel tuo caso 7 anni fà...è una questione di semplicità di calcolo

l'unico motivo valido per calcolare l'aumento istat da quando il canone è partito, è quello in cui il proprietario non aveva mai aggiornato il canone, per cui improvvisamente ha deciso di farlo(si può fare solo se nel contratto l'aumento istat è previsto)

in questo caso è ovvio che si deve calcolare l'aumento istat da quando il contratto era partito, se il contratto mai era stato aggiornato

quindi negli usi normali l'aumento istat và calcolato di anno in anno, osservando la percentuale che l'istat pubblica, per il mese che interessa

tale indice indica l'aumento del costo della vita dallo stesso mese dell'anno precedente a quello attuale