Disdetta contratto per vendita

[ogpls]

Salve
Ho un contratto di affitto in cedolare secca 4 +4 che scade dopo 8 anni il 30 marzo 2026 vorrei vendere l'alloggio perché non più conveniente viste le spese e le tasse però l'inquilino pensionato dice che non vuole andare via perché è anziano io gli ho anche proposto di vendergli l'alloggio ma lui non ne vuol sapere se do la disdetta del contratto sicuramente vado incontro a problemi di sfratto con il giudice che può dargli ragione vista l'età. Se do la disdetta del contratto e ne facciamo uno nuovo a nuove condizioni 4+4 ( tra l'altro nel contratto lui non aveva nemmeno versato la cauzione delle 2 mensilità)sempre che lui accetti avrei ancora la possibilità di dare disdetta dei 6 mesi per venderlo senza vincoli oppure devo aspettare altri 8 anni?
Altra alternativa ne ho sentito parlare di rinegoziazione del canone ma non so come funzioni anche lì bisogna rifare il contratto e sono altri 8 anni?
Oppure non so accordarsi sulle spese facendogli pagare qualcosa in più senza modificare il contratto se si può fare?
Qualcuno ha suggerimenti?

 

[uva]

l'inquilino pensionato dice che non vuole andare via perché è anziano

Gli inquilini si possono sfrattare per finita locazione anche se sono molto anziani. Forse pensano che la legge li tuteli in base alla loro età, ma hanno torto.
Il motivo è spiegato qui:

Discussione 'Sfratto per finita locazione'

9 Dicembre 2024

A dicembre 2009 venne stipulato un contratto di locazione 4 + 4 con una coppia di conduttori di 70 e 68 anni.
Il locatore non intende rinnovare il contratto alla prossima scadenza del 30/11/2025 e li ha già avvisati in modo che abbiano un anno di tempo per trovare un'altra soluzione abitativa.
Loro sostengono che non li si può mandare via in quanto ultraottantenni.

La mia domanda riguarda l'interpretazione dell'art. 6, comma 5 l. 431/1998:
Art. 6
(Rilascio degli immobili)
5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto...

• uva
• Risposte: 5
• Forum: Locazione, Affitto e Sfratto

Il giudice non può dargli ragione. Però l'ufficiale giudiziario, che esegue lo sfratto se l'inquilino non rilascia l'immobile spontaneamente, può concedergli rinvii per cercare un'altra sistemazione.

Se do la disdetta del contratto e ne facciamo uno nuovo a nuove condizioni 4+4 avrei ancora la possibilità di dare disdetta

No.
Se stipuli un nuovo contratto potrai disdettarlo al termine del primo quadriennio solo se ricorrerà uno dei motivi elencati nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.
In caso di vendita, la disdetta da parte del locatore è possibile quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

 

[uva]

rinegoziazione del canone

Funziona come segue.
Invii all'inquilino raccomandata ar (osservando il preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla scadenza del 30/03/2026) proponendogli il rinnovo del contratto attualmente in essere a nuove condizioni, ossia con un nuovo canone.

Art. 2, c. 1 l. 431/1998:
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Se il conduttore non ti risponde nei termini di legge o non accetta il nuovo canone, dovrà andare via entro il 30/03/2026. Se vorrà rimanere lì, dovrai sfrattarlo per finita locazione.

Se accetta, dovrai passare da cedolare secca a tassazione ordinaria per l'annualità 31/03/2026-30/03/2027 e applicare il nuovo canone aumentato. Nelle annualità successive potrai nuovamente optare per la cedolare secca.

accordarsi sulle spese facendogli pagare qualcosa in più

Un aumento del canone "mascherato", ossia aumentando le spese a carico dell'inquilino, generalmente non si può fare.
Controlla la clausola del vostro contratto relativa all'addebito e alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore.

 

[Gagarin]

Qualcuno ha suggerimenti?

Vendi l'immobile affittato.

Gli inquilini si possono sfrattare per finita locazione anche se sono molto anziani.

Questo sulla carta. Nella realtà l'U.G. farà diecimila accessi con varie motivazioni (tra cui quelle di salute, perchè sicuramente una persona anziana avrà problemi di salute) prima, eventualmente, di procedere all'esecuzione effettiva. Poi c'è il problema della forza pubblica...
Per sfrattare un ottantenne su Roma, hanno impiegato circa sei anni (più di 13 accessi dell'U.G.: 3 volte perchè era malato il cane. Sic!) e se ne è dovuto andare solo perchè si è scoperto per caso che aveva un villino fuori Roma affittato al triplo di quanto pagava lui.

 

[uva]

Vendi l'immobile affittato.

Non concordo.
Se non si ha urgenza di incassare e non si vuole svendere, meglio evitare la vendita di un immobile locato.

Ne avevamo già parlato qui:

O

Discussione 'Disdetta contratto per vendita'

13 Febbraio 2025

Salve
Ho un alloggio in affitto canone libero 4 +4 in cedolare secca il cui contratto scade il 30 /03 /2026 stipulato in data 01/04/2006.
Avrei intenzione di venderlo con l'inquilino dentro dovrei quindi inviare la raccomandata con la disdetta entro il 30 settembre 2025.
Mi rimane però un dubbio cosa succede se ho dato disdetta e non trovo l'acquirente posso rifare di nuovo il contratto? Però mi tocca aspettare altri 8 anni per disdire e venderlo?
Altrimenti posso aspettare a inviare la disdetta quando ho trovato l'acquirente magari dopo il 30/03/2026 chiaramente sempre con il...

• ogpls
• Risposte: 17
• Forum: Locazione, Affitto e Sfratto

(post #11)

Se il canone attuale non è

più conveniente viste le spese e le tasse

e l'inquilino

non aveva nemmeno versato la cauzione

è difficilissimo trovare un acquirente interessato, a meno di abbassare molto il prezzo e svendere l'immobile.

 

[Gagarin]

Se non si ha urgenza di incassare

Concordo, ma ogpls non ha specificato se abbia o no urgenza: nel primo caso dovrebbe vendere locato, nel secondo dovrebbe mettersi l'anima in pace (difficile con la nostra giustizia e la nostra burocrazia) e cominciare a pagare un avvocato almeno per un paio d'anni, ma penso anche qualcosina in più (dipende da dove si trova: in Calabria o Sicilia, probabilmente potrà dimenticare di avere una casa fino al decesso del conduttore).

 

[mapeit]

Concordo con @uva e ti consiglio di agire come ti ha indicato al post #3, già da subito. Così darai tempo all'inquilino di pensarci e rispondere entro i termini od, eventualmente, di cercarsi una nuova soluzione abitativa.
Un anno di tempo non è poco e anche il giudice, eventualmente, dovrà tenerne conto.
Non solo, ma in caso di diniego per la rinegoziazione o di mancata risposta, avrai tempo di organizzarti per predisporre lo sfratto per finita locazione dal termine del prossimo anno. Magari a Torino gli sfratti si eseguono più rapidamente, anche in caso di persone anziane, se queste hanno avuto tutto il tempo necessario per cercarsi un'altra casa.

 

[uva]

Un anno di tempo

E' vero. Concordo di inviare la disdetta molto in anticipo quando l'inquilino è ragionevole e i rapporti col proprietario sono buoni.
In caso contrario, preferisco inviargliela con preavviso di 6 mesi come prescrive la legge. Perché gli inquilini poco corretti appena ricevono la disdetta smettono di pagare. Sapendo di dover andare via non temono lo sfratto per morosità e nemmeno un'eventuale azione legale del locatore per recuperare i canoni insoluti.

Mi pare che l'inquilino di @ogpls sia già stato avvisato in via informale e abbia risposto in modo ostile:

dice che non vuole andare via perché è anziano

Per cui gli manderei la disdetta con preavviso di 6 mesi. Se poi continua a non collaborare, prima della scadenza del contratto farei la pratica legale di licenza per finita locazione in modo da procurarmi velocemente un titolo esecutivo.

 

[ogpls]

Non penso che a questo punto gli manderò la disdetta del contratto per finita locazione tanto lui non andrà via nemmeno sotto sfratto anche perché forse il giudice gli darà ragione perché è anziano e lo farà stare lì per chissà quanto tempo con spese legali a non finite per me l'unica è provare a venderlo con l'inquilino dentro anche se comunque l'alloggio risulta deprezzato e non potrò mai richiedere la cifra corretta

 

[uva]

forse il giudice gli darà ragione perché è anziano

Questo è sbagliato.
Come già detto nel post #2, la legge 431/1998 non prevede alcuna deroga per gli inquilini anziani. Per cui il giudice convaliderà lo sfratto e ordinerà al tuo inquilino di andare via.
Ci saranno ritardi nello sgombero se, come è molto probabile, l'ufficiale giudiziario gli concederà dei rinvii prima di eseguire lo sfratto.

provare a venderlo con l'inquilino dentro anche se comunque l'alloggio risulta deprezzato

L'appartamento potrebbe risultare un po' meno deprezzato se tu lo vendessi occupato (con l'inquilino dentro) ma avendogli già inviato disdetta per evitare un ulteriore rinnovo quadriennale.
Potresti trovare un acquirente interessato a subentrare nel contratto di locazione e incassare i canoni fino al 30/03/2026. Dopo quella data sarà il nuovo proprietario ad iniziare lo sfratto per finita locazione se l'inquilino non andrà via spontaneamente.