Ripristino danni impresa edile

[vittorievic]

Poi magari spieghi perché una unità immobiliare ad uso ufficio vale meno rispetto a 3 unità ricavate dalla stessa.

io uso questo criterio

 

[Dimaraz]

io uso questo criterio

Io ti ho chiesto un'altra cosa...una tabellina non spiega nulla.

Ps.
Nello specifico ti faccio notare che seguendo tale tabella la destinazione ufficio quota dal 10 al 50% più di una destinazione abitativa.
Ergo la somma delle 3 unità dovrebbe valere meno della singola.
Ti infili in un "cul de sac".

 

[basty]

Ergo la somma delle 3 unità dovrebbe valere meno della singola.

Ti stupisce? Lo avevo anticipato al post #20

Potrebbe anche avere avuto un valore maggiore, se agli uffici al piano rialzato era stato attribuito un coefficiente maggiorativo.

Non per niente citavo due-tre aspetti da cui non è facile uscire accontentando tutti.
1) E' lecito modificare i millesimi a seguito di una cambio di destinazione?
2) E' lecito in caso affermativo utilizzare coefficienti di destinazione diversi da quelli adottati all'origine?
E per concludere, come conciliare le aspettative della maggioranza condominiale, con i potenziali esiti di una revisione?

 

[vittorievic]

Ergo la somma delle 3 unità dovrebbe valere meno della singola

è così deve essere se il coefficiente moltiplicativo dei mq calpestabili di un ufficio è più alto del coefficiente moltiplicativo di una abitazione.
Se hai un ufficio da 180 mq calpestabili ed applichi il coefficiente 1,2 ottieni un valore di tipo di unità immobiliare di 216; con lo stesso metraggio una abitazione con coefficiente 1,00 da un valore di unità immobiliare di 180.
Tieni presente che frazionando per ottenere 3 abitazioni perderai superficie calpestabile per cui la somma delle superfici calpestabili dei tre appartamenti sarà meno di 180 mq per cui il valore complessivo delle 3 unità immobiliari sarà ancora meno di 180.

 

[Dimaraz]

così deve essere se il coefficiente moltiplicativo

Continui a spiegare gli effetti matematici ...ma non la logica di un coefficiente in aumento per una destinazione "uffici" piuttosto che "abitazione".
Pensi forse che la matematica mi sia sconosciuta?

Posto che la Tabella Millesimale (di Proprietà od A) serve per ripartire le spese generali spiega perché 1 appartamento di 120 mq. che occupa tutto un piano di un edificio debba sostenere una quota diversa rispetto a 3 unità da 40 mq. ricavate dallo stesso.
Se il tetto lascia filtrare acqua nulla cambia che sotto ci siano uffici piuttosto che abitazioni o negozi.
Non farti ingannare dal "valore commerciale" di un uso diverso perché non è quello il criterio di cui tener conto... altrimenti si dovrà tener conto del livello delle "finiture" di un appartamento "lussuoso" pouttosto che un "economico" ufficio operativo.

Volevi imporre il rifacimento delle Tabelle ai 3 proprietari (obbligo che ripeto non sussiste nel caso specifico) con il risultato che gli altri proprietari si ritroverebbero a dover pagare quote maggiori senza che loro abbiano fatto interventi e senza che sia cambiata la "consistenza/volumetria" dell'immobile.

Vi è solo un particolare che merita una discussione: la nuova conformazione comporterà si un aumento della spesa per il Compenso dell'amministratore (generalmente commisurato al numero dei condomini) che viene però ripartito su base millesimale e conseguentemente peserà più sugli altri.
Sempre ritenuto che tale spesa dovesse essere divisa come il citofono condominiale.

 

[basty]

Sempre ritenuto che

Appunto: opinioni soggettive, che per altro condivido in pieno. Ma sempre opinioni sono.

Eppure non c’è manuale e SW sulle tabelle che non si diletti a formulare coefficienti e spaccare il capello in tre.

E personalmente sono giunto alla conclusione che non sia nemmeno corretto riferirsi alla superficie calpestabile e alla destinazione dei vani residenziali: cosa comporterebbe in teoria? Una modifica dei millesimi ad ogni ristrutturazione interna, o frazionamento o accorpamento come conclude Luigi?

Sono in ballo da anni con un caso che tocca tutti questi temi, fonte di continue diatribe: a cui si aggiunge un punto di partenza storico (75 anni) contrattuale macroscopicamente distorto, ma che ha oggettivamente il suo peso.

 

[vittorievic]

Continui a spiegare gli effetti matematici ...ma non la logica di un coefficiente in aumento per una destinazione "uffici" piuttosto che "abitazione"

ma secondo te un magazzino seminterrato da 120 mq calpestabili deve avere la stessa valutazione di destinazione d'uso di una abitazione della stessa metratura? Il tuo ragionamento porta a creare una tabella millesimale basata solo sulla superficie di proprietà (calpestabile+spessore tramezzi+1/2 spessore muri perimetrali ed in comunione) o al massimo sul volume. Francamente non capisco questo atteggiamento di disconoscere la destinazione d'uso di una unità immobiliare nella creazione delle tabelle millesimali, visto che esistono le categorie catastali che differenziano sulla destinazione d'uso delle unità immobiliari.

Non farti ingannare dal "valore commerciale" di un uso diverso perché non è quello il criterio di cui tener conto...

non ne ho mai tenuto conto, perché so distinguere il valore "commerciale" da valore millesimale.

spiega perché 1 appartamento di 120 mq. che occupa tutto un piano di un edificio debba sostenere una quota diversa rispetto a 3 unità da 40 mq. ricavate dallo stesso.

io non ho sostenuto il contrario: ho scritto che un appartamento adibito ad ufficio ha un valore di destinazione d'uso superiore ad un identico appartamento adibito ad abitazione. Se poi trasformi un ufficio in tre abitazioni il valore della somma del valore di destinazione d'uso delle tre abitazioni sarà inferiore rispetto a quello dell'ufficio. Prima perché cambia il coefficiente; secondo perché il frazionamento riduce inesorabilmente la superficie calpestabile.

 

[basty]

. Prima perché cambia il coefficiente; secondo perché il frazionamento riduce inesorabilmente la superficie calpestabile.

Accademicamente perfetto: applicandolo alle nuove costruzioni nessuni eccepisce.
Ma quando usi questi criteri sull’ esistente e modifichi , emergono delle “dissonanze” difficili da digerire.

Nel ns caso che.citavo, la rielaborazione delprofessionista ha scontentato tutti ed è stata bocciata.

 

[Dimaraz]

ma secondo te un magazzino seminterrato da 120 mq calpestabili deve avere la stessa valutazione di destinazione d'uso di una abitazione della stessa metratura?

Dove ti risulta che abbia scritto ciò?

In questa "iperbole" ti faccio notare che un locale seminterrato ha una altezza inferiore quindi volumetria inferiore.

Il tuo ragionamento porta a creare una tabella millesimale basata solo sulla superficie di proprietà (calpestabile+spessore tramezzi+1/2 spessore muri perimetrali ed in comunione) o al massimo sul volume.

Che guarda caso è lo stesso criterio che Giurisprudenza conferma utilizzabile quando non vi sono Tabelle Millesimali.
Quindi non disprezzare quel che Giudici avallano.

esistono le categorie catastali che differenziano sulla destinazione d'uso delle unità immobiliari.

Giustamente visto che servono a determinare tasse e gabelle patrimoniali.

ho sostenuto

Che i nuovi proprietari devono sostenere il costo di nuova Tabella...ed è la cosa che ho contestato perché nello specifico non vi è alcuna alterazione del "peso/valore" millesimale tale da imporre tale obbligo come precisato nell'art. 69 dacc.

 

[vittorievic]

In questa "iperbole" ti faccio notare che un locale seminterrato ha una altezza inferiore quindi volumetria inferiore.

ma è un obbligo di legge? a Roma ci sono locali seminterrati adibiti ad abitazione con altezza interna di 3,30 m che è la stessa altezza degli appartamenti fuori terra: sono case costruite nei primi anni del 900,

Che guarda caso è lo stesso criterio che Giurisprudenza conferma utilizzabile quando non vi sono Tabelle Millesimali.

giusto; ma se ci sono tabelle millesimali stabilite dal costruttore o approvate con 1000/1000 dall'assemblea si usano quelle.
Se Geometri/architetti/ingegneri si sono inventanti i coefficienti correttivi che analizzano la unità immobiliare sotto diversi punti di vista ci sarà un perché; oppure è una esibizione di nozionismo spacciato per cultura?

perché nello specifico non vi è alcuna alterazione del "peso/valore" millesimale tale da imporre tale obbligo come precisato nell'art. 69 dacc.

non c'è l'obbligo ma non è vietato se c'è la debita maggioranza assembleare.