Ristrutturare o acquistare

[Sjlvia]

Ho due alternative, e vi chiedo suggerimenti come se fossi in un gruppo "di amici" (scusate! )
a) sistemare un vecchio immobile di mia proprietà (indipendente, anni '60, quasi 200 mq.) utilizzando in parte il superbonus 110 (eco e sisma) e in parte le detrazioni 50% (quindi sicuramente avrò delle spese); due unità abitative, un mini e un ampio bicamere con due bagni, sia all'inizio dei lavori sia come conclusione. Questi appartamenti avrebbero in comune la corte, il riscaldamento centralizzato, le utenze dell'acqua e uno dei due non avrebbe garage (forse si riesce a ricavare un posto auto scoperto, ma non sicuro); non ci sarebbero altre spese "condominiali", ed è situato in centro storico con le comodità ma anche i difetti del posto (strada stretta, sensi unici, case abbastanza vicine, corte esterna piccolina). Purtroppo il mini avrebbe la camera sotto al reparto giorno del bicamere, e questo mi fa un po' dubitare della validità del progetto .... Comunque l'intenzione sarebbe di affittare per qualche anno e poi vendere.
b) vendere subito l'immobile e acquistare un miniappartamento nuovo; la cifra di vendita non mi basta e dovrei aggiungere qualcosa. Avrei qualcosa di nuovo, completamente autonomo come impianti, in un posto migliore e probabilmente più facile da affittare e, se necessario, da vendere; però sarebbe una sola piccola unità e se per qualche periodo fosse sfitta dovrei pagare le spese condominiali (oltre a dover affrontare i vari problemi di Condominio).
In tutti e due i casi prevedo di dover aggiungere una cifra di 20/30 mila euro, e sono molto indecisa; conviene tenersi il "vecchio" e sfruttare la possibilità dei "bonus" o vendere e acquistare qualcosa di nuovo, anche se molto più piccolo?
O forse converrebbe vendere subito e basta?

 

[uva]

Io sceglierei la soluzione a) a condizione che:

- Il proprietario sia ragionevolmente tranquillo di poter accedere ai vari bonus e di avere capienza IRPEF per portarli in detrazione negli anni successivi.
Perché in questo periodo la cessione del credito è più difficile e costosa, a causa delle nuove norme emanate per porre freno alle frodi riscontrate nel 2021.

- L'immobile si trovi in un Comune dove vi sia richiesta da parte di studenti, lavoratori, coppie giovani. Che sono i conduttori potenzialmente interessati a
quella tipologia di appartamenti:

un mini e un ampio bicamere

Stipulando dei contratti concordati il locatore può beneficiare di agevolazioni fiscali (IRPEF, cedolare secca, IMU ridotte).
I canoni di locazione concordati, essendo mediamente inferiori a quelli di mercato, sono più graditi ai conduttori.

 

[Sjlvia]

Il proprietario sia ragionevolmente tranquillo di poter accedere ai vari bonus e di avere capienza IRPEF per portarli in detrazione negli anni successivi.
Perché in questo periodo la cessione del credito è più difficile e costosa, a causa delle nuove norme emanate per porre freno alle frodi riscontrate nel 2021.

Purtroppo io non ho capienza fiscale, sono in regime forfettario e ho un reddito basso.
Avrebbe la possibilità mio marito, come familiare convivente; l'abitazione attualmente è disabitata, quindi risulterebbe "a disposizione", forse potrebbe rientrare in ciò che l'Agenzia delle Entrate chiama "immobile in cui può esplicarsi la convivenza".... anche se è un po' interpretabile la definizione, e temo il fatto che si trovi nello stesso Comune dove abitiamo.
La Banca dove ho il conto corrente per il momento accetterebbe il credito, ma i lavori inizierebbero tra qualche mese e nel frattempo ... chissà se avrà ancora disponibilità.

L'immobile si trovi in un Comune dove vi sia richiesta da parte di studenti, lavoratori, coppie giovani. Che sono i conduttori potenzialmente interessati a
quella tipologia di appartamenti:

Non si tratta di un grosso centro, per cui non c'è richiesta da parte di studenti universitari; però so che in questo periodo molte giovani coppie cercano disperatamente immobili in affitto e c'è pochissima offerta. A pochi chilometri abbiamo poi l'Ospedale, la sezione staccata del corso di laurea in infermieristica, e diverse scuole secondarie con insegnanti precari; i mezzi pubblici passano regolarmente e l'abitazione si trova molto vicina alla fermata.

Stipulando dei contratti concordati il locatore può beneficiare di agevolazioni fiscali (IRPEF, cedolare secca, IMU ridotte)

Ma il contratto concordato si può stipulare in proprio, o è necessario rivolgersi a qualche associazione/ente/immobiliare?

 

[Nemesis]

Avrebbe la possibilità mio marito, come familiare convivente; l'abitazione attualmente è disabitata, quindi risulterebbe "a disposizione", forse potrebbe rientrare in ciò che l'Agenzia delle Entrate chiama "immobile in cui può esplicarsi la convivenza"

Infatti. La detrazione spetta al familiare per i costi sostenuti per gli interventi effettuati su una qualsiasi delle abitazioni in cui si esplica la convivenza, indipendentemente dall'ubicazione della stessa, purché tale immobile risulti a disposizione. Non è richiesto che l'immobile oggetto dell'intervento sia adibito ad abitazione principale del proprietario o del familiare convivente.
Ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali all'esecuzione dei lavori sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

il contratto concordato si può stipulare in proprio

Sì (contratto "non assistito").
Gli accordi territoriali definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

 

[Sjlvia]

Infatti. La detrazione spetta al familiare per i costi sostenuti per gli interventi effettuati su una qualsiasi delle abitazioni in cui si esplica la convivenza, indipendentemente dall'ubicazione della stessa, purché tale immobile risulti a disposizione.

Grazie della conferma.
L'abitazione è disabitata da tempo, quindi "a disposizione" e lo sarà per tutta la durata dei lavori; se una volta finiti dovessi darla in locazione, mio marito potrebbe continuare a detrarre le rate residue anche a contratto stipulato?

Sì (contratto "non assistito").
Gli accordi territoriali definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Per conoscere questi accordi territoriali è sufficiente chiedere al Comune?
Mi sembra di capire che in qualsiasi caso ci si debba rivolgere a una organizzazione per l'attestazione di rispondenza ...

 

[Nemesis]

se una volta finiti dovessi darla in locazione, mio marito potrebbe continuare a detrarre le rate residue anche a contratto stipulato?

Sì. Lo status di convivenza, nonché la disponibilità dell'immobile richiesti al momento del sostenimento delle spese che danno diritto alla detrazione, non è necessario che permangano per l'intero periodo di fruizione della detrazione stessa.

Per conoscere questi accordi territoriali è sufficiente chiedere al Comune?

Sì. In ogni caso, digitando su un motore di ricerca "accordo territoriale comuneX", dovresti aver accesso all'accordo relativo al comuneX (se esistente per quel comune).

 

[uva]

io non ho capienza fiscale, sono in regime forfettario e ho un reddito basso.

Affittando le due unità immobiliari avresti il reddito da locazione.
Dovresti rimanere in regime ordinario. Non ti conviene optare per la cedolare secca che, essendo un tassa piatta, non permette di usufruire delle detrazioni.

I contratti concordati sono agevolati anche in regime IRPEF ordinario. Il 95% del canone viene ridotto del 30%, si ottiene così il reddito imponibile sul quale si calcola l'IRPEF progressiva per scaglioni. Dall'IRPEF lorda si scalano le detrazioni e si ottiene l'IRPEF netta.

 

[uva]

molte giovani coppie cercano disperatamente immobili in affitto e c'è pochissima offerta.

A pochi chilometri abbiamo poi l'Ospedale,

Sono presupposti positivi; non dovresti avere difficoltà a trovare gli inquilini. La vicinanza all'ospedale può interessare anche i lavoratori della sanità.
Ovviamente dovrai selezionare gli aspiranti conduttori controllando i loro redditi (contratti di lavoro e buste paga), referenze, e, se necessario, chiedendo la firma di un garante.

 

[Sjlvia]

Affittando le due unità immobiliari avresti il reddito da locazione.
Dovresti rimanere in regime ordinario. Non ti conviene optare per la cedolare secca che, essendo un tassa piatta, non permette di usufruire delle detrazioni.

Sì, sono d'accordo.
Sarebbe comunque un reddito troppo basso per detrarre le spese sostenute.... Per andare sul sicuro converrebbe ntestarle a mio marito.

 

[Sjlvia]

Vedo che mi sono dimenticata ....
Grazie, a tutti e due!