Tempi concessi per ultimazione appartamento e spese condominiali

[Marco Padula]

Salve a tutti,
questa la mia prima discussione in questo forum in quanto appena iscritto. Sono qui per sottoporvi la mia situazione e cercare consigli.

Io sono il proprietario di un appartamento in un condominio di 5 piani. Il palazzo fu costruito circa 25 anni fa e pian piano da allora si è andato "popolando". Nonostante tutti gli appartamenti siano tutti stati venduti, alcuni di questi (4 su un totale di 20) risultano essere ancora allo stato "grezzo", cioè senza pavimenti, infissi, impianti elettrici o idraulici, ormai da decenni. Addirittura, il proprietario dell'appartamento sotto il mio non ha nemmeno provveduto a installare una porta di ingresso ma si è limitato a mettere una lamiera, nonché mattoni forati per chiudere finestre/balconi. Potete ben immaginare quali siano le temperature in inverno... La cosa che sta facendo traboccare il vaso (lo so, in ritardo) è che ora questi proprietari vorrebbero approfittare di una riduzione delle spese condominiali. Eccomi qui a chiedere un parere su tutta la situazione e soprattutto sono interessato a eventuali fonti giuridiche da poter presentare e "spingerli" finalmente a completare gli appartamenti. Per completezza, il condominio non è ancora costituito.

Grazie mille per tutte le informazioni a riguardo,
Marco

 

[Nemesis]

il condominio non è ancora costituito.

No. Il condominio si è già automaticamente costituito.
Senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari.
Se i condomini sono più di otto, se l'assemblea non provvede alla nomina di un amministratore, uno o più condomini potranno ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenerla.

 

[quiproquo]

Credo che vi sia un articolo del codice civile che consente il ricorso
giudiziario per "Danno temuto" ..o giù di lì...Dovrebbe bastare una
domanda con tale titolo su Internet...ma sono sicuro che avrai la
risposta giusta dai propisti...dai loro il tempo per leggerti.
Auguri. Quiproquo.

 

[Marco Padula]

No. Il condominio si è già automaticamente costituito...

Grazie per la spiegazione.

 

[Marco Padula]

Credo che vi sia un articolo del codice civile che consente il ricorso giudiziario per "Danno temuto" ..o giù di lì...

Spero vi sia una legge che obblighi a completare l'appartamento se non in toto almeno per le parti che si affacciano all'esterno (balconi, finestre, porta di ingresso). Non so se il "Danno temuto" sia applicabile in questo caso. Comunque grazie.

 

[quiproquo]

Spero vi sia una legge che obblighi a completare l'appartamento se non in toto almeno per le parti che si affacciano all'esterno (balconi, finestre, porta di ingresso). Non so se il "Danno temuto" sia applicabile in questo caso. Comunque grazie.

Io fido che gli esperti di propit che sono anche saggi possano intervenire e darti un parere. Se vai da un avvocato come alcuni ti consiglieranno,sbagliando,(in parte), LUI ti dirà che non vi è un danno solo ...ma diversi altri e giù a gogò...che hai mille e una ragione e che ..."firma il mandato a liti e ti farò vedere..." questo non significa
azzerare completamente il ricorso all'avvocato...ma ci devi arrivare per convinzione dopo aver spulciato via Internet le varie sentenze
sull'argomento. Perchè, e questo vale per tutti quelli che non mi cestinano, non è l'avvocato che ti darà torto o ragione, bensì il collegio giudicante che quando scrive la sentenza, delle esagerazioni verbali
a cui essi (l'uno e l'altro) ricorrono, non ne tengono conto. Per me tu hai già "incassato" un danno concreto che potrà solo aumentare. Ma,
ripeto, devi mettere gli occhi su sentenze specifiche all'argomento.
Coraggio e buon lavoro. Quiproquo.

 

[quiproquo]

Da quello che ho letto su Internet non vi sono codicilli specifici per il tuo caso..l'unico articolo il 1172 che segue dal 1171 (danno temuto per
innovazioni...) potrebbe essere preso in considerazione..ma molto alla lontana...Si potrebbe ricorrere al giudice per danni subiti da incuria o
insufficiente manutenzione...ma senza certezze...e comunque i danni devono avere un certo rilievo...e la perdita di uno o due gradi di calore
ptrebbe essere ritenuta dal giudice inidonea o insufficiente al riconoscimento del danno. In definitiva: se il danno è minimo, lascia stare e rassegnati...se il danno è rilevante...consulta un avvocato,
possibilmente amico o su raccomandazione di amici...Non credo comunque che sia il tuo caso. Quiproquo.

 

[Marco Padula]

Ok, quindi non c'è nessuna regola particolare che affermi che, ad esempio, per il decoro dello stabile le parti "esterne" debbano essere completate, quindi mettere infissi e ante a finestre/balconi (così da non dare la sensazione di un condominio in eterna costruzione/manutenzione); o forse in questo caso dipende dal comune che dovrebbe emanare una specie di ordinanza in tal senso?

Grazie

 

[quiproquo]

Ok, quindi non c'è nessuna regola particolare che affermi che, ad esempio, per il decoro dello stabile le parti "esterne" debbano essere completate, quindi mettere infissi e ante a finestre/balconi (così da non dare la sensazione di un condominio in eterna costruzione/manutenzione); o forse in questo caso dipende dal comune che dovrebbe emanare una specie di ordinanza in tal senso?

Grazie

Col Comune ci potrebbe essere un impegno per fine lavori non rispettato e qui l'amico @daniele78 potrebbe intervenire con le sue
profonde conoscenze in materia di permessi e quant'altro...Qpq.

 

[Daniele 78]

Grazie @quiproquo ma non avevo visto prima la citazione.
Dunque leggendo bene il quesito che dice:

Nonostante tutti gli appartamenti siano tutti stati venduti, alcuni di questi (4 su un totale di 20) risultano essere ancora allo stato "grezzo", cioè senza pavimenti, infissi, impianti elettrici o idraulici, ormai da decenni. Addirittura, il proprietario dell'appartamento sotto il mio non ha nemmeno provveduto a installare una porta di ingresso ma si è limitato a mettere una lamiera, nonché mattoni forati per chiudere finestre/balconi. Potete ben immaginare quali siano le temperature in inverno... La cosa che sta facendo traboccare il vaso (lo so, in ritardo) è che ora questi proprietari vorrebbero approfittare di una riduzione delle spese condominiali.

Quello che non capisco è come possano essere AGIBILI degli immobili al rustico, non esiste AGIBILITÁ (al massimo possono essere agibili le opere in cemento armato) e senza tale titolo non potrebbero essere utilizzati.
Dovrebbero essere:

1. conclusi (con tutti gli impianti) e tutti gli impianti certificati dall'installatore (dichiarazi9one di conformità, DURC e Visura camerale)
2. data la fine lavori in Comune dal Direttore dei lavori con tanto di varianti (se ce ne sono state), di DURC e visura camerale dell'impresa edile
3. Aggiornato il catasto
4. Predisposto il progetto sul risparmio energetico (ex legge 10/91 ora definito con i parametri del Dlgs 311/2006)
5. Certificazione energetica di quel progetto li alla fine
6. Relazione del Tecnico sui lavori, comprensivo di tavole, dichiarazione di salubrità dei muri e rispondenza dell'immobile all'abbattimento delle barriere architettoniche, calcolo superfici aero-illuminanti ecc.
7. certificato di destinazione urbanistica
8. progetto strutturale del fabbricato con relativo collaudo
9. Accatastamento ai terreni.
10. Domanda di agibilità al Comune (una volta avente tutti gli altri punti in mano)

ovviamente al sopralluogo del Tecnico comunale deve corrispondere tutto a quanto dichiarato pena l'aggiornamento dei documenti per ottenere la tanto famigerata AGIBILITÁ. Non deve mancare NULLA altrimenti l'immobile NON é AGIBILE.

Alla luce di quanto detto da @Marco Padula gli immobili da lui descritti NON HANNO I REQUISITI PER ESSERE ABITABILI.


Ricordo che L'AGIBILITÁ di un immobile è regolata dal DPR 6 giugno n°380 2001
Parte I Titolo III che si divide in

• art. 24, (Certificato di Agibilità);
• art 25 (Procedimento di rilascio del certificato di agibilità)
• art 26 (dichiarazione d'inagibilità)

Siccome è un pò lungo il Testo unico (sarebbero 45 pagine il PDF) per comodità vi rimando alla pagina d'interesse: Pag 15 (troverete i 3 articoli summenzionati).

Se ci fossero altri dubbi fatemi sapere cercherò d'intervenire il prima possibile.

Il Testo Unico è una raccolta di leggi esistenti in ambito edile fino al 2001...e comunque è stato rivisto anche negli anni seguenti senza snaturarne l'impianto complessivo.