Prevale l'art. 999 c.c., in quanto normativa speciale, sulla L. 392/78, però ritengo doveroso segnalare che in giurisprudenza ci sono stati orientamenti contrapposti:
esso doveva ritenersi derogato dalle normativa speciale e successiva di cui agli art. 27, 28 e 29, legge dell'equo canone, nel senso che la durata minima del contratto di locazione non abitativa e la sua rinnovazione - in questa ultima stabilito – avrebbe dovuto essere comunque rispettata, superando il contrario disposto dell’art. 999 c.c.; per cui essa avrebbe vincolato anche colui che avesse accampato, alla cessazione dell’usufrutto, successive pretese di natura reale sul bene (cfr, Tribunale Milano, 13 luglio 1992, Arch. locazioni 1992, 808 ; Tribunale Napoli, 04 aprile 1992 , Arch. locazioni 1992, 615; Tribunale S.Remo, 28 dicembre 1989 , Giust. civ. 1990, I,1630).
La prospettazione non può essere tuttavia condivisa, nonostante essa sia stata effettivamente propugnata anche in sede giurisprudenziale.
Questo Tribunale, infatti, deve nettamente discostarsi dall’orientamento che precede, intendendo far proprio un diverso approccio interpretativo.
Il tema in esame investe l’incidenza delle discipline vincolistiche intervenute con legislazioni speciali (nel nostro caso L. 392/78) sul disposto dell’art. 999 c.c..
Si tratta, in sostanza, di stabilire se la durata massima delle locazioni stipulate dall’usufruttuario contemplata della predetta disposizione codicistica (5 anni dalla cessazione dell’usufrutto) possa essere ritenuta superata (e non più applicabile) per effetto di una sua abrogazione tacita ad opera del regime locatizio introdotto dalla L. 392/78.
Orbene, gli assertori della tesi affermativa fondano il loro convincimento sul postulato che la nuova legislazione vincolistica, nell’introdurre delle durate minime dei contratti di locazione, avrebbe abrogato tutte le precedenti norme con essa incompatibili: e tra queste vi sarebbe la parte dell’art. 999 c.c. contenente il limite del quinquennio.
Tale postulato, tuttavia, non pare inattaccabile.
Invero, in relazione alla portata abrogativa della L. 392/78, va rilevato come l’ art. 84 L. 392/78, nel recitare che “sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge”, non faccia altro che ripetere la previsione della seconda ipotesi dell'art. 15 delle preleggi (cfr, Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915), per cui l'abrogazione tacita di una legge ricorre quando sussiste incompatibilità tra le nuove disposizioni e quelle precedenti, ovvero quando la nuova legge disciplina la materia già regolata da quella anteriore.
E’ noto, tuttavia, che la regola così ribadita non possa trovare applicazione, dovendo paralizzarsi, quando però ad una normativa speciale faccia seguito una nuova disciplina generale della materia (secondo il brocardo lex posterior generalis non derogat legi priori speciali, cfr, Cassazione civile , sez. III, 06 giugno 2006, n. 13252; Cassazione civile , sez. trib., 15 aprile 2005, n. 7905; Cass. Civ. 26 aprile 2002, n. 6099), onde nella relativa ipotesi la regolamentazione originaria resisterebbe all’efficacia innovativa ed abrogativa della successiva, proprio perché si troverebbe in rapporto di species a genus rispetto ad essa.
Ebbene, operando una attenta valutazione delle normative configgenti nella fattispecie che ci occupa, rileva questo Giudice che se da un lato la legge 27 luglio 1978 n. 392 detta una disciplina "generale" dei contratti di locazione di immobili urbani, fissando una regolamentazione organica e sistematica di un intero ambito della vita socio-economica dei consociati, l'art. 999 c.c. , dall’altro lato, non può che costituire, invece, norma "speciale" rispetto alla prima, essendo diretta quest’ultima a regolare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, il particolare regime dei contratti di locazione nella specifica ipotesi in cui questi ultimi siano conclusi dall'usufruttuario e, in particolare, il profilo della durata “opponibile” al terzo proprietario dei negozi in corso.
Sicchè, sembra che la natura specialistica e peculiare dell’art. 999 c.c. abbia reso il relativo disposto insuscettibile di modifica o integrazione per effetto della legislazione generale sopravvenuta in materia locatizia.
E ne consegue che, contrariamente a quanto – anche per incidens - affermato da alcune delle pronunzie sopra richiamate nonché da Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915, - l'art. 999 c.c. non solo non è stato abrogato dalla legislazione vincolistica predetta quanto ai requisiti di "forma" imposti per l’opponibilità al nudo proprietario del contratto di locazione posto in essere dall'usufruttuario, ma neppure deve ritenersi scalfito dall'art. 84 della legge n. 392 del 1978 (e relativo effetto abrogativo) quanto alla "durata" dei contratti di locazione, essendo rimasto pienamente vigente il limite del quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto ivi previsto.
Non solo.
Ad analoga conclusione deve poi pervenirsi anche mediante un’interpretazione sistematica e costituzionalmente orientata dell’art. 999 c.c..
La norma, invero, presenta una sua funzione tipica e propria, quella cioè di tutelare il "nudo proprietario" (o per analogia il successivo usufruttuario, come nel caso) contro atti di frode posti in essere ai suoi danni dal (precedente) usufruttuario.
Anzi, a ben vedere essa costituisce l’unica vera forma di tutela delle ragioni dei predetti soggetti nei casi di accordo locatizio per essi pregiudizievole, non esistendo nel vigente ordinamento positivo nessuna azione di impugnazione della locazione stipulata dall'usufruttuario suscettibile di essere promossa per frode in danno del nudo proprietario (Cassazione civile , sez. III, 25 luglio 2003, n. 11561).
Sicchè, valorizzandosi la finalità principe della norma, consistente proprio nel congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti nella vicenda (quello dell'usufruttuario, quello del nudo proprietario [o successivo usufruttuario] e quello, infine, del terzo che ha assume in locazione la cosa) , deve ritenersi che essa, oltre ad aver fissato delle condizioni formali di opponibilità volte ad eludere manovre fraudolente in danno del proprietario (risultare da "atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore" alla cessazione dell'usufrutto), non può che avere imposto coattivamente anche e soprattutto una durata "massima" della locazione non derogabile dalla autonomia privata (cinque anni dopo la estinzione dell'usufrutto) nei casi in cui il contratto sia "opponibile".
In tal modo, infatti, da un lato il nudo proprietario (o successivo usufruttuario) è adeguatamente salvaguardato mediante un contenimento temporale del loro potenziale “sacrificio”, dall’altro si comprenderebbe la ratio della mancanza di strumenti di tutela alternativi.
E infatti, se ad opinare diversamente si ritenesse che il limite del quinquennio ex art. 999 c.c. sia stato abrogato dalla legislazione vincolistica sopravvenuta, sì da operare in ogni caso la maggiore durata minima prevista dallo statuto locatizio, il nudo proprietario (o l’usufruttuario successivo) non avrebbero alcuna possibilità di salvaguardare la propria posizione avverso negozi di locazione artatamente conclusi in loro danno, potendo essi anche essere costretti a subire per periodi considerevolmente lunghi (6+6 o 9+9 anni ex art. 27 L. n. 392/78) condizioni contrattuali smaccatamente pattuite in loro danno (prezzo di locazione bassissimo, esclusione dell’aggiornamento ISTAT e simili).
Il che – in mancanza di ogni diverso rimedio giustiziale - costituirebbe una chiara violazione di diversi principi costituzionali ( per tutti, l’effettività della tutela giurisdizionale ex art. 24 Cost.) nonchè, in particolare, dell'art. 42 Cost., sol che si consideri che il diritto di proprietà (del già nudo proprietario) sarebbe eccessivamente compresso , ricevendo altresì una inaccettabile mortificazione .
Inoltre, mette conto ricordare come, a fronte di più significati possibili della stessa disposizione, è compito dell'interprete escludere quello che difetti di coerenza con i dettami della Costituzione, in quanto in linea di principio le leggi si dichiarano incostituzionali sempre che sia impossibile darne interpretazioni secundum Constitutionem (C. cost. 12 marzo 1999, n. 65), per cui tra le varie interpretazioni in astratto possibili delle fonti legislative, si deve scegliere quella che non si pone in contrasto con la Costituzione (C. cost. 27 dicembre 1996, n. 418), dovendo l'interprete privilegiare solo quella più conforme alla Costituzione (Cons. Stato, sez. V, 30 ottobre 1997, n. 1207; Cons. Stato, Atti norm., il maggio 1998, n. 72; C. cost. 28 maggio 1999 n. 197).
Per questo, appare preferibile optare per una piena operatività dell’art. 999 c.c. in tutto il suo tenore contenutistico, sì da orientare in termini costituzionalmente corretti l’impianto normativo in esame, in un’ottica di equo bilanciamento dei diversi interessi configgenti.
