Richiesta tramite mediazione di risoluzione contratto

[mauro de maio]

Salve svariati anni fa ho rilevato un'associazione culturale esercitata in un locale all'apparenza regolare ma che poi dopo svariati anni invece scopriamo che il bagnoera ricavato in un cortile di proprietà ma abusiso e non registrato nella mappa catastale prima di rilevare l'associazione richiediamo al proprietario un nuovo contratto che prontamente ci viene fatto poi per esigenze logistiche passiamo da associazione culturale a commercio con il pubblico , ci viene rifatto un nuovo contratto sempre prevedendo il commercio e rapporti con il pubblico .
Abbiamo scoperto alla richiesta della autorizzazioni che il bagno non era registrato e per non fare discussioni e cause con il proprietario abbiamo cercato di risolvere con il geometra nella scia che ci ha aiutato con qualche macheggio e le autorizzazioni passano
Ora dopo un recente sopralluogo della polizia urbana , viene contestata al ptopietario penso l'abuso e questo dopo un rapporto contrattuale idilliaco di circa 5 anni e più, ci ha trascinato in mediazione ed ora andiamo in giudizio perché laediazipne e andata negativa con Los causale che non abbiamo le autorizzazioni ad esercitare in quel locale .
Quindi per aver cercato di risolvere ho penso peggiorato , forse ?
Ora quello che vorrei sapere se tutto quanto questo che e successo e legale oppure no .anche perché ad oggi in questa attività ho già sborsato più di 200.000 € , "che naturalmente non avrei speso se avessi saputo che il bagno abusivo .
Una ultima cosa ; avendo il propietario fatto x ben due volte un contratto falso , in quanto dichiara che il locale e ad uso commerciale e non essendolo perché con bagno abusivo,
posso richiedergli un risarcimento danni dei soldi fino ad ora spesi x false dichiarazipni nel contratto di affitto ??
Ringrazio si da ora chi mi vorra rispondere e auguri a tutti felicità e benessere

 

[Luigi Criscuolo]

ora andiamo in giudizio perché laediazipne e andata negativa con Los causale che non abbiamo le autorizzazioni ad esercitare in quel locale .

scusa, ci sono delle norme da rispettare sia da parte del proprietario che da parte dell'affittuario.
Il proprietario ha dei locali senza bagno; ha costruito all'esterno del locale ma nella sua proprietà un bagno. L''ha costruito senza chiedere le necessarie autorizzazioni conseguenti all'aumento di cubatura dell'intera palazzina dove si trova il locale medesimo.
Tu rilevi l' associazione culturale che si trovava all'interno: cioé una sala giochi oppure una associazione filantropica? Io penso la prima soluzione. Comunque proseguiamo. In pratica paghi l'affitto dei locali ed hai acquistato l' attività che si svolgeva dentro, oppure hai preso in affitto anche l'attività? Chi ha fatto la richiesta di trasformare l'attività da associazione culturale a commercio con il pubblico? Dovrebbe essere il proprietario della licenza. E' il proprietario della licenza che si deve preoccupare di avere tutti i requisiti, amministrativi - fiscali - igienico sanitari, per svolgere l'attività. Quindi chiarisci queste cose, perché, da come hai scritto, sembrerebbe che sia stato addebitato a te la costruzione del bagno abusivo.

 

[mauro de maio]

innanzi tutto grazie per l'interessamento , leggendo bene ciò che ho scritto mi sono reso conto che non sono stato molto chiaro e che non vi ho dato quindi una giusta panoramica , ora cercherò di essere più dettagliato .
nel 2008 compro una associazione culturale con somministrazione di alimenti e bevande regolarmente dichiarata sia al municipio che alla USL (scopriremo solo dopo circa 5 anni che il bagno con cui sono stati prodotti i documenti x le autorizzazioni erano presentati con un bagno abusivo) prima di comperare l'associazione essendo il contratto vicino alla scadenza mi metto in contatto con il proprietario del locale e gli espongo la mia intenzione di acquistare l'associazione e avendo un costo di 150.000€ non potevo farlo se non a fronte di un nuovo contratto .dopo le trattative del caso ci accordammo sul prezzo e così mi fece un contratto di affitto ad uso e x associazione culturale di 6 + 6 .
in questa fase non ebbi bisogno di fare nessun tipo di richiesta di cambio autorizzazioni in quanto ci fù solo un mio subentro come nuovo presidente (mi feci naturalmente firmare dal vecchio presidente, un atto di manleva per le eventuali problematiche da lui causate nel suo periodo di presidenza) le autorizzazioni che mi hanno passato erano già state prodotte svariati anni prima ,controllai che fossero timbrate dal municipio e dalla USL, mi accertai presso questi uffici che non ci fossero problematiche in corso e dopo aver accertato che non ci fossero procedimenti in corso x questa associazione la comprai.
continuai quindi a lavorare per circa tre /quattro anni fin quando delle nuove normative ci indussero a dover cambiare attività ; optammo per un laboratorio di gastronomia calda e fredda con vendita al pubblico .
prima di iniziare questo nuovo percorso,avevo bisogno di un nuovo contratto ad uso commerciale e non x circolo culturale; quindi dopo una nuova trattativa il proprietario ci fece un nuovo contratto ad uso commerciale e per contatti diretti con il pubblico.
iniziammo di corsa i lavori di adeguamento alla nuova attività, che ci fecero spendere altri circa 50.000€ e li realizzammo in circa 20 giorni , in contemporanea le normative x la presentazione delle richieste di autorizzazioni cambiano e avemmo bisogno di un geometra abilitato alla scia, il quale in corso d'opera si accorge che il bagno era abusivo e non riportato in mappa catastale. Avendo speso fino a quel momento circa 200.000,00 € e non sapendo come risolvere avvertimmo il proprietario il quale si trovò anche lui spaesato e avvallo verbalmente il magheggio del geometra per far passar la pratica ,abbiamo lavorato per circa 3 anni fino al sopraggiungere di una pattuglia dei vigili( intervenuti su esposto di un vicino che ci ha aperto accanto una nuova pizzeria ) e quindi rilevano questa irregolarità del bagno .
a questo punto avendo sempre cercato di risolvere con le buone e non far causa al proprietario , ho continuato a lavorare e ci accordammo con un accordo scritto (dove lui si impegnava a sanare la problematica e quindi avere circa 4 giorni di chiusura x la realizzazione interna di un nuovo bagno)
al che circa un mese fa mi pervenne una lettera di mediazione dove la proprietà sta tentando di risolvere anticipatamente di circa sette anni il contratto di locazione ,per mancanza di autorizzazioni x esercitare la suddetta attività .( in quanto sul contratto è prevista la rescissione in caso di diniego delle autorizzazioni )
il quadro è ora completo e spero di non aver dimenticato nulla
le mie domande ora sono svariate .
1)attualmente non capisco bene la situazione,ma quello che vorrei sapere è: loro hanno le carte in regola per richiedere questa rescissione ?
2) se si, ho carte in regola x richiedere il risarcimento danni , visto che mi ha fatto per due volte un contratto che prevede il servizio al pubblico e che invece non è agibile per tale scopo ?
3)eventualmente invece, fosse tutto negativo per me e che quindi sono io in difetto per aver impicciato con le carte x autorizzazioni e che quindi loro hanno ragione ,per non perdere l'attività e l'investimento sin ora effettuato ,posso fare io all'interno del locale il bagno e richiedere il rimborso x i lavori effettuati ?
scusate se ho fatto questo poema ,ma era necessario fare chiarezza e vi ringrazio sin d'ora x l'aiuto che mi state dando
un grande grazie di cuore a chi mi potrà rispondere
e sempre buona giornata ,felicità e tanta fortuna a tutti

 

[Luigi Criscuolo]

sostanzialmente hai comprato una attività che si svolgeva in un locale e poi l'hai chiusa per ininiarne una nuova oppure il nome è rimasto cambiando tipo di attività?
secondo me questo è abbastanza importante perché se il nome della società è rimasta la stessa potresti far valere la continuazione e quindi la retroattività dell'abuso.
Se invece la attività iniziale è stata chiusa il tuo problema è connesso con la nuova attività e la cosa cambia.
Accorgendoti della abusività del bagno la strada migliore sarebbe stata quella, approfittando dei lavori di messa a norma, di creare un bagno interno, chiedendo al proprietario una compartecipazione alle spese della sua costruzione, invece tu hai seguito il percorso dei tuoi interessi: quella di ottenere la licenza con un "magheggio".
Ora è emerso che il bagno è abusivo; il proprietario avendo inserito nel contratto di affitto una clausola rescissoria in caso di diniego delle autorizzazzioni ad esercitare l'attività, dopo aver promesso per iscritto di regolarizzare il bagno, ha chiesto la risoluzione del contratto.
1) Se ti è stata revocata la licenza può farlo. In mediazione sembra che gli sia stata data ragione.
2) Puoi chiedere il risarcimento dei danni per i lavori eseguiti a fondo perso, ma devi sostenere che al momento della stipulazione del contratto di affitto non sapevi della abusività del bagno.
3) Sarebbe la strada migliore per te, già anticipata nella mia disamina, e forse anche per il proprietario del locale che continuerebbe a percepire l'affitto. Bisogna vedere se lui è disponibile oppure se non c'é più dialogo fra voi, se l'attività è reditizia conviene anche accollarsi tutto il costo di costruzione.

 

[mauro de maio]

no , anche se praticamente i rapporti sono stati sempre con me ,x cause di una separazione ho dovuto anche cambiare il nome alla società che è diventa srl con amministratrice mia madre , ed io non risulto come socio .
però ,anche se sono passati degli anni posso far valere i danni causati dal primo contratto che sempre era con attività dichiarata con bagno ma abusivo ?il che mi ha fatto poi continuare su una strada illegale ?

 

[Luigi Criscuolo]

anche se sono passati degli anni posso far valere i danni causati dal primo contratto che sempre era con attività dichiarata con bagno ma abusivo ?

No, la società di allora, che avrebbe potuto iniziare una causa, non c'é più o non è più operativa in quei locali.

il che mi ha fatto poi continuare su una strada illegale ?

è stata una tua scelta, ti ho già scritto cosa avresti dovuto fare. Anche il geometra che ti ha fatto il "magheggio" si è dimostrato poco preparato: doveva consigliarti di fare un bagno interno così saresti stato regolare. Anziché spendere 50.000 euro per l'adeguamento ne spendevi 60.000 ma non avresti avuto problemi. Una volta scoperto il bagno esterno sarebbe stato un problema del proprietario il rimuoverlo ma sarebbe stato ininfluente per la tua attività.