SerVin

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,
questo è il mio primo intervento : sono un neofita di una certà età perchè ho superato i 50, ma preferisco mettere mani in pasta piuttosto che stare a guardare e non rischiare - chiedo supporto, indicazioni

Anticipo che posseggo il famoso certificato che consente di svolgere l’attività di amministratore, mi tengo informato da parecchio su alcune tematiche , ma non ho mai praticato “con responsabilità diretta” : il condominio ha sempre avuto una guida che mi è sembrata trasparente e giusta, naturalmente è il mio punto di vista per gli ultimi 25 anni da condomino-proprietario.

Purtroppo in questo periodo, tutti abbiamo vissuto uno stress particolare dovuto alla situazione COVID, tra cui il mio amico amministratore che ha quasi 90anni : lui ha perso la sua compagna ad inizio anno e da allora, è un precipitare di situazioni o scelte-operative negative, i consigli, suggerimenti sono diventati inutili.

Intendo quindi sostituirmi al mio amministratore : direte che “sono un matto”, probabilmente avete ragione, ma è quanto intendo fare - almeno per il mio condominio, la scelta è stata presa : spetterà all’assemblea la decisione finale.

La situazione è questa : l’amministratore è particolarmente succube della carta, nel senso che preferisce stampare fatture/mail e conservarle, ma nello stesso tempo è diventato un confusonario-disordinato terribile: non ricorda più dove conserva il materiale, come è distribuito, cosa ha elaborato - lo aiuta una “ragazza”, credo abbia quasi 40anni ma lui la chiama ancora così, che oramai è particolarmente stressata e subisce i suoi impulsi-ordini senza aver modo di consigliare/rettificare o farlo ragionare su alcune questioni : lei riesce ancora a gestire attività e documentazione, perchè oramai è quasi-tutto ONLINE - ha costruito un “suo archivio” per la sua gestione-diretta

I condomini sono esasperati perchè, sebbene lui mantenga un certo aggiornamento contabile e di documentazione utile e necessaria alle loro necessità, merito della ragazza, i suoi MEMO di pagamenti-non-avvenuti sono sempre più NON-aggiornati ed al telefono non riescono ad avere, con lui, un colloquio che giunga a soluzione.

E’ una pena, spesso, vedere/sapere/riconoscere cosa è diventato il MIO AMICO : ma debbo togliergli “il suo giocattolo”, “la sua vita” (sono sue espressioni) perché può fare del male a sè stesso e a tante persone : non mancano gli avvoltoi e le iene.

la situazione, insomma, dovrebbe essere simile ad un BOX, pieno di materiale cartaceo ammassato alla rinfusa, che è da considerarsi “il lavoro di una persona che non è più presente/cosciente se lasciato da solo”

Inutile continuare con la presentazione: dovrei essere stato esaustivo


Sicuramente entro settembre, difficile ed impraticabile provare ad agosto, ci sarà un’assemblea condominiale: il problema è che mi aspetto un passaggio di consegne “povero, risicato” - quindi penso di avvalermi della collaborazione della signora, del suo-archivio, di un gestionale ONLINE che mi pare adatto

Ma cosa, come verbalizzo “nel passaggio consegne” oltre alla ricezione dei libro-verbali e poco altro, che può essere identificato come UTILE ?


Come seconda domanda , proprio perchè è MIO AMICO : cosa posso fare, per acquisire/far-redigere/trasmettere una specie di “mandato operativo” affinché il mio amico, sebbene possa rimanere “in carica nella sua funzione di amministratore-unico”, possa delegare tutti gli aspetti GESTIONALI ed AMMINISTRATIVI che riguardano i condomini e i fornitori ?

Su questo punto mi spiego meglio : lui è il responsabile assoluto di tutto, non c’è alcun dubbio, ma non è in grado di operare , da solo, con la fatturazione, con le banche-ONLINE, decidere chi PAGARE e soprattutto “chi pagare e cosa rimandare” : può delegare, e come, una persona, o una specifica azienda, ad operare su queste tematiche …. prima che avvenga il disastro ?

PER FAVORE, attendo indicazioni utili, su cui posso ragionare e vedere come poterle applicare, o farle applicare - GRAZIE

SerVin
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Intanto benvenuto.
Capisco l’aspetto umano, ma dubito che l’amico deleghi, anche se fosse possibile. E gli altri condomini cosa ne pensano?
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma cosa, come verbalizzo “nel passaggio consegne” oltre alla ricezione dei libro-verbali e poco altro, che può essere identificato come UTILE ?
premesso che non ho fatto il corso ne sono amministratore di condomini, però questa tua domanda mi lascia allibito: perché il verbale di consegna oltre a elencare il materiale che viene dato (principalmente il numero dei registri dei verbali di assemblea, i contratti con i fornitori, copia del regolamento di condominio, le fatture registrate, la corrispondenza, ecc... ecc...) deve contenere la tua dichiarazione che ricevi il bilancio di chiusura al momento del passaggio delle consegne perché la tua gestione inizierà da lì. In pareggio o non in pareggio: devi controllare che la contabilità di cassa porti allo stesso risultato della giacenza sul c/c. Poi dovrai riservarti un paio di mesi per controllare la documentazione ricevuta e "certificare" la giustezza del bilancio ricevuto.
Come seconda domanda
non c'è risposta. Una persona che ha quasi 90 anni deve essere ringraziata per quello che ha fatto ma deve essere accantonata, sopratutto se ha le difficoltà che tu hai accennato.
Non puoi presentare la tua candidatura per amministrare il condominio e poi pensare di lasciare all'amministratore uscente lo scettro del comando.
Scusa la franchezza, ma secondo me, per il modo in cui hai posto la discussione non sei maturo per gestire da solo il lavoro. Una soluzione potrebbe essere quella di fare pratica presso uno studio di amministrazione di stabili oppure di trovare un accordo con l'impiegata del vecchio amministratore che ti può aiutare a trovare la sicurezza che necessita questo tipo di lavoro.
Per ultimo ma tu per questo lavoro ti farai pagare? Hai già una assicurazione sulla attività libero professionale? Attualmente che lavoro fai?
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Scusa la franchezza, ma secondo me, per il modo in cui hai posto la discussione non sei maturo per gestire da solo il lavoro.
Ho anch'io la stessa impressione.
Credo che vi convenga nominare un nuovo amministratore esterno, con un'organizzazione più "moderna" ed efficiente del lavoro, e soprattutto già rodata.
 
Ultima modifica:

edma

Membro Ordinario
Conduttore
In qualità di neo amministratore eletto dall'assemblea deve ricevere dall'uscente:
-Rendiconto approvato o da approvare (allegato fatture e debiti da pagare dei fornitori)
-Elenco Anagrafico condomini
-Regolamento condominiale e tabelle millesimali.
-Libro dei Verbali delle assemblee
STOP SALUTI
 

SerVin

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
ciao,
non credevo di aver già avuto risposte : grazie a tutti

ero andato a trovare il mio amico, rispondo come posso

ho letto velocemente alcune risposte ma io probabilmente non riesco a spiegarmi bene: non voglio o non posso - potrei definire il mio amico un BIPOLARE, ma non sono un medico.

@basty: per ora il mio condominio è poco informato sulla situazione perchè ci sono tante persone anziane che non conoscono la situazione - le più informate conoscono anche la mia decisione e sembrano apprezzare : naturalmente, l'assemblea deciderà

@vittorievic (prima parte) - quel che scrivi, riguarda una situazione "normale" - sicuramente esiste il bilancio/consuntivo 2019 già votato da cui partire, un paio di conti-condominiali, il libro-verbali - potrei controllare "tante cose" , forse anche le mail e tutta una serie di documentazione ONLINE con la ragazza - ma potrei, da lui, ottenere "realmente poco" - come fidarsi di una documentazione, anche se con foglio firmato, di una persona che si potrebbe definire instabile ? credo io debba ottenere qualcosa amichevolmente...e da lì ripartire

@vittorievic (seconda parte) - rispondo anche se la mia domanda non è "se sono in grade di gestire condomini" perchè la mia domanda è "come gestire al meglio questo passaggio , e da cosa partire " - uno dei condomini è appunto l'assicuratore dell'amministratore, del palazzo, e di parecchi proprietari : una persona realmente fidata -la ragazza sicuramente vorrebbe contninuare a lavorare e non posso lasciarmi sfuggire "la memoria" - le poche entrate condominiali servirebbero giusto a gestire la ragazza e ad avere qualche rimborso - ribadisco che sono in grado di gestire almeno il mio condomino e quanto c'è da fare per un condomino

@Franci63 - suggerimento recepito, grazie - non posso prendere in considerazione questa soluzione: sarebbe, come penso abbia intuito Fift@, un passare a qualcun altro il PROBLEMA (ce lo farebbe pagare anche molto caro)

Mi pare di aver capito che non sia possibile formalizzare alcuna delega riguardo la mia seconda domanda : questo significa che quei condomini che non voteranno cambio-amministratore, si ritroveranno una situazione poco-piacevole ...ma non lavorando nell'ufficio, non posso avvisarli - in alcuni c'è una discreta cassa da gesitre "bene" (si ratta di affitti per antenne-3g/4g...), per questo ci saranno, e ci sono, iene ed avvoltoi

Io cerco, ragiono su indicazioni "possibili" riguardo il mio condomino, che sia io o NON sia io il nuiovo amministratore : sicuramente sarebbe più facile immaginare la situazione di un amministratore defunto, o quasi, il cui ufficio cartaceo è impossibile da recuperare, con una segretaria che ha salvato esclusivamente il librone , ma non è possibile dichiarare il falso - ci sarà un modo corretto per fare questo passaggio ?
 

SerVin

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
ringrazio anche @edma che mi ha risposto mentre scrivevo

Buona parte della parte operativa, svolta dalla ragazza, giacchè i condomini "sembrano pagare regolarmente" è aggiornata

Posso aggiungere che, secondo la ragazza, dell'anagrafe condominiale è rimasto un file excel aggiornato al 2009-2011

Suppongo che @edma suggerisca di verbalizzare quel che il nuovo amministratore riceverà "come se fosse una fotografia buona" e da tutto quello ripartire - serviranno dei testimoni durante la firma, o non sarà necessario ?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi pare di aver capito che non sia possibile formalizzare alcuna delega riguardo la mia seconda domanda : questo significa che quei condomini

All'inizio avevo inteso che volevi subentrare all'amministratore (tuo "amico") per il Condominio in cui vivi...e non capivo la menzione al fantomatico "certificato" (che per un amministratore interno non è necessario)... ora appare che tu voglia subentrargli in tutti i Condomini che gestisce.

Comincia con lo scrivere in modo chiaro (magari usando la maiuscola/minuscola o l'accento per distinguere le parole a duplice interpretazione)...e andiamo con ordine:
1-devi intanto decidere se diventare amministratore di professione ... qualifica che non è compatibile con svariati altri lavori (manco hai spiegato se hai già un impiego)
2-In tal caso devi aprire una "partita IVA" con tutte le altre incombenze...il che significa affrontare spese per investimenti e magari non trovare seguito.
3-Dovrai presentare una proposta da sottoporre alle varie assemblee condominiali...e non è detto che tu trovi una maggioranza disponibile a nominarti. Sei un perfetto sconosciuto e per di più con esperienza zero.
4-Interpreto la tua menzione alla "delega" come un escamotage per rilevare il "portafoglio clienti" del tuo amico ...idea magari mal espressa ma lo scopo è quello. Dubito che costui accetti salvo tu ti proponga quale aiutante "pro bono" disposto a lavorare gratis...ma lui ha già un aiutante seppur dipendente ed ho seri dubbi ceda.

Se intendi cominciare dal tuo solo Condominio...allora non ti serve nemmeno il tuo "attestato" ...ma si ripresenta la questione di come inquadrarti:
A-accetti l'incarico senza alcun compenso (candidato martire) non ci sono problemi ma suggerisco un ruolo di "facente funzioni".
B-accetti ma con adeguato compenso e di conseguenza:
B1-sei costretto ad aprire partita IVA ...e devi cercare ulteriori Condomini o non copri le spese
B2-ti devi regolarizzare con Contratto a Progetto diventando un "dipendente" del Condominio con costi superi ad un professionista esterno.
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
Oltretutto se si sa nel giro degli amministratori che c'é un novantenne ancora in attività, magari con 30/35 condomini, qualche studio associato è anche capace di fargli una offerta per farlo entrare nello studio associato in modo da ereditare i condomini dopo essere riusciti ad accantonarlo.
 

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