L'argomento sollevato dal signor Gatta ( http://www.propit.it/f67/quali-sono-i-doveri-notaio-3064/) mi stimola a riportare un articolo che rappresenta una ragionata personale opinione sull' oggetto ( L'articolo è stato pubblicato sul settimanale "Salvagente" )
di Ennio Alessandro Rossi
La personale posizione trae origine dalla lettura pedissequa degli articoli 2700, 2702, 2703 del codice civile in allegato riportati.
L’atto di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio può essere perfezionato tramite “ scrittura privata autenticata “ o per “atto pubblico” . La peculiarità dei due istituti , poco nota, suggerisce l’opportunità di valutarne sinteticamente le differenze :
SCRITTURA PRIVATA. Viene preferita in genere perché meno costosa. Il notaio procede alla ordinaria stesura dell’atto “standard” ; procede ad una visura ipocatastale, verifica l’ esistenza del certificato energetico , annota sull’atto l’originaria licenza edilizia e di abitabilità , eventuali Dia, eventuali condoni , documenti tutti consegnati Lui dal venditore , certifica l’autenticità delle firme in calce all’atto. In tal maniera svolge seppur egregiamente una attività meramente burocratica e minimale che si estrinseca in fine nell' accollare al venditore le responsabilità della validità degli atti e/o della mancata presenza di abusi edilizi non già condonati.
In fatto così procedendo eviterà l’onere e riscontri approfonditi di difficile e complessa ricostruzione. Evidentemente siffatta fattispecie (scrittura privata) conviene al notaio ma meno all’acquirente-.
ATTO PUBBLICO:L’atto pubblico garantisce maggiormente all’acquirente in quanto responsabilizza il notaio oltre le formalità al punto precedente analizzate .
Per esempio una delle fasi più delicate della compravendita afferisce le eventuali sanatorie edilizie, licenze , autorizzazioni, concessioni, sia dell’unità abitativa che delle pertinenze. In questo caso il notaio non potrà limitarsi a registrare in atto le attestazioni del venditore che assume su di sé la responsabilità della regolarità edilizia (come avviene nella “scrittura privata autenticata”), ma dovrà a parere di chi scrive , avvalendosi di personale preparato, procedere ad una ricostruzione cronologia accedendo agli uffici tecnici comunali.
In tal modo verificherà sia la veridicità di quanto riportato dal venditore constatando di persona le eventuali variazioni subite dalla sagoma del fabbricato a partire dalla originaria planimetria allegata alla Licenza edilizia alla vendita, e se fossero intervenute modifiche ad aggiunte verificherà se, in maniera cronologia , a dette siano corrisposte altrettante autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune; oppure constaterà le intervenute sanatorie e pagamento delle oblazioni. – O ancora p. esempio se il venditore ritenesse (in buona fede) di sua proprietà una cantina , un garage, un magazzino, una soffitta ( in verità di proprietà condominiale e non ancora usucapiti ) perché così è stata venduta lui sul falso presupposto che le pertinenze figuravano sulle schede catastali ,( cosa che non ha alcun valore giuridico ), il notaio (ignorando le schede) accerterà il mancato titolo di provenienza di quei beni preservando dai fastidi l’acquirente che volesse contrarre un mutuo o rivendere senza timori.
Conclusioni--L’acquirente di immobili in genere non è strutturato né preparato e si affida proprio per questo alla professionalità del Notaio a cui credo sia legittimo raccomandare la formulazione degli atti tramite “ atto pubblico” . Sicuramente il professionista così facendo si accollerà maggiori complicazioni ma solo così operando darà effettivamente dignità alla funzione Pubblica e di Garanzia cui è chiamato dalla legge, dall’etica, dalla professionalità, ancor di più quando il suo ministero serve a tutelare i più deboli.
Appendice
ART:2702 :”La scrittura privata fà piena prova, fino a querela di falso, DELLA PROVENIENZA DELLE DICHIARAZIONI, da chi l’ha sottoscritta se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come conosciuta” (lasciate perdere l’esposizione infelice e contorta e tenete conto di quanto in Maiuscolo evidenziato)
ART:2703:Sottoscrizione autenticata
” si ha per conosciuta la sottoscrizione autenticata del notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato . L’autentificazione consiste nell’attestazione da parte del PPUU che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza. Il PPUU deve previamente accertare l’idoneità della persona che sottoscrive”
Ben più impegnativo l’:
ART. 2700 (EFFICACIA DELL’ATTO PUBBLICO)
l’Atto Pubblico fà piena prova , fino a querela di falso della provenienza del documento dal Pubblico Ufficiale che lo ha formato nonchè delle dichiarazioni delle parti e DEGLI ALTRI FATTI che il Pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza O DA LUI COMPIUTI
di Ennio Alessandro Rossi
La personale posizione trae origine dalla lettura pedissequa degli articoli 2700, 2702, 2703 del codice civile in allegato riportati.
L’atto di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio può essere perfezionato tramite “ scrittura privata autenticata “ o per “atto pubblico” . La peculiarità dei due istituti , poco nota, suggerisce l’opportunità di valutarne sinteticamente le differenze :
SCRITTURA PRIVATA. Viene preferita in genere perché meno costosa. Il notaio procede alla ordinaria stesura dell’atto “standard” ; procede ad una visura ipocatastale, verifica l’ esistenza del certificato energetico , annota sull’atto l’originaria licenza edilizia e di abitabilità , eventuali Dia, eventuali condoni , documenti tutti consegnati Lui dal venditore , certifica l’autenticità delle firme in calce all’atto. In tal maniera svolge seppur egregiamente una attività meramente burocratica e minimale che si estrinseca in fine nell' accollare al venditore le responsabilità della validità degli atti e/o della mancata presenza di abusi edilizi non già condonati.
In fatto così procedendo eviterà l’onere e riscontri approfonditi di difficile e complessa ricostruzione. Evidentemente siffatta fattispecie (scrittura privata) conviene al notaio ma meno all’acquirente-.
ATTO PUBBLICO:L’atto pubblico garantisce maggiormente all’acquirente in quanto responsabilizza il notaio oltre le formalità al punto precedente analizzate .
Per esempio una delle fasi più delicate della compravendita afferisce le eventuali sanatorie edilizie, licenze , autorizzazioni, concessioni, sia dell’unità abitativa che delle pertinenze. In questo caso il notaio non potrà limitarsi a registrare in atto le attestazioni del venditore che assume su di sé la responsabilità della regolarità edilizia (come avviene nella “scrittura privata autenticata”), ma dovrà a parere di chi scrive , avvalendosi di personale preparato, procedere ad una ricostruzione cronologia accedendo agli uffici tecnici comunali.
In tal modo verificherà sia la veridicità di quanto riportato dal venditore constatando di persona le eventuali variazioni subite dalla sagoma del fabbricato a partire dalla originaria planimetria allegata alla Licenza edilizia alla vendita, e se fossero intervenute modifiche ad aggiunte verificherà se, in maniera cronologia , a dette siano corrisposte altrettante autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune; oppure constaterà le intervenute sanatorie e pagamento delle oblazioni. – O ancora p. esempio se il venditore ritenesse (in buona fede) di sua proprietà una cantina , un garage, un magazzino, una soffitta ( in verità di proprietà condominiale e non ancora usucapiti ) perché così è stata venduta lui sul falso presupposto che le pertinenze figuravano sulle schede catastali ,( cosa che non ha alcun valore giuridico ), il notaio (ignorando le schede) accerterà il mancato titolo di provenienza di quei beni preservando dai fastidi l’acquirente che volesse contrarre un mutuo o rivendere senza timori.
Conclusioni--L’acquirente di immobili in genere non è strutturato né preparato e si affida proprio per questo alla professionalità del Notaio a cui credo sia legittimo raccomandare la formulazione degli atti tramite “ atto pubblico” . Sicuramente il professionista così facendo si accollerà maggiori complicazioni ma solo così operando darà effettivamente dignità alla funzione Pubblica e di Garanzia cui è chiamato dalla legge, dall’etica, dalla professionalità, ancor di più quando il suo ministero serve a tutelare i più deboli.
Appendice
ART:2702 :”La scrittura privata fà piena prova, fino a querela di falso, DELLA PROVENIENZA DELLE DICHIARAZIONI, da chi l’ha sottoscritta se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come conosciuta” (lasciate perdere l’esposizione infelice e contorta e tenete conto di quanto in Maiuscolo evidenziato)
ART:2703:Sottoscrizione autenticata
” si ha per conosciuta la sottoscrizione autenticata del notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato . L’autentificazione consiste nell’attestazione da parte del PPUU che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza. Il PPUU deve previamente accertare l’idoneità della persona che sottoscrive”
Ben più impegnativo l’:
ART. 2700 (EFFICACIA DELL’ATTO PUBBLICO)
l’Atto Pubblico fà piena prova , fino a querela di falso della provenienza del documento dal Pubblico Ufficiale che lo ha formato nonchè delle dichiarazioni delle parti e DEGLI ALTRI FATTI che il Pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza O DA LUI COMPIUTI
